안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
서점 앞을 지나갈때면 경제경영 베스트 책들이 전시된 곳을 보곤 합니다. 올해 초까지만 해도 부동산에 대한 책이 많았던 것으로 기억하는 하는데, 최근에는 막상 찾아보기가 어려운 것 같습니다.
최근에는 부동산 이야기보다는 주식 이야기를 더 많이 듣게 되는 것 같은데 아마도 사람들이 부동산에 대한 관심이 덜하다는 의미지 않을까 생각합니다. 아무래도 생각 이상으로 강력한 대출 규제가 나오면서 그로 인한 영향이 큰 것 같습니다. 하지만 오히려 이럴 때를 저는 “기회”라 부르고 싶습니다.
과거에도 언제나 이런 시기에 꾸준하게 시장안에 머무르고 공부했던 사람들이 좋은 기회를 잡았기 때문입니다.
#전세자금대출규제
지난 6월 27일 대출 규체가 나오면서 많은 혼란이 있었습니다. 크게 아래의 내용으로 정리를 할 수 있고, 이런 규제가 나오면서 전세금을 레버리지 하는 부동산 투자는 앞으로 어렵다는 이야기가 나오기 시작했습니다.
1) 수도권 주택 담보 대출 한도 6억으로 제한
2) 주택담보대출로 집을 구매시 6개월 이내 전입 의무.
3) 소유권 이전 조건부 전세 대출 금지
4) 다주택자 대출 금지, 1주택자 처분조건 대출
5) 생애최초 LTV 축소 + 정책대출 한도 축소 + 주담대 만기 최대 30년 제한
(자세한 내용이 궁금하시면 아래 글을 통해 확인해보세요)
https://weolbu.com/s/E55BJVlxGA - 6/27 규제
https://weolbu.com/s/FOqkwxUykQ - 전세자금대출 규제
규제가 나온 이후 현장 상황을 살펴보면 실입주가 가능한 매물들이 귀해지면서 해당 조건의 매물들의 호가가 크게 상승했습니다. 아무래도 현재 거주하고 있는 집을 매도한 뒤 주택담보대출을 더해 상급지로 갈아타기를 가는 것을 목표로 했던 수요들이 규제로 인해 주택담보대출의 한도가 줄어들면서 갈아타기가 어려워지게 되었습니다. 그렇다보니 매도를 내놓았던 집을 거둬들이면서 매물이 크게 줄어든게 주된 이유라고 볼 수 있습니다.
그리고 최근에는 수도권에만 적용되었던 위 규제들을 지방까지도 적용하여 전국단위로 확대하고 기존에 받았던 전세자금대출 자체가 연장에 대한 조건이 까다로워진 다는 기사가 나오기 시작했습니다.
#규제 이외에도 투자를 힘들게 하는…
작년에도 전세자금대출 규제가 있었지만, 매도인이 새로운 임차인과 먼저 전세계약서를 작성한 이후 매수인이 승계받는 순서로 전세자금대출이 가능했습니다. 다만 이 때도 잔금을 치루고 나서 전세를 맞춰야 하는 상황이라면 3개월~6개월이라는 기간이 필요했습니다.
하지만 최근에는 위에서 언급한 매도인이 전세 계약 이후 승계를 할때도 새로운 임차인의 전세자금대출 조건에 은행에 따라 짧게는 3주, 길게는 6개월 안에 소유권이 이전된 경우 전세자금대출이 회수가 된다는 이야기가 나오기 시작했습니다. 은행마다 그 기간이 다르기 때문에 새로운 임차인을 통해서 확인이 필요하며, 조건에 따라 상관이 없을 수도 있지만 3주~6개월 이후에 승계가 필요할 수도 있습니다.
투자를 하기 위해서 기존과 다르게 따져야 할 것들이 많아진 상황이 겹쳐지면서 부동산 사장님도 어려움을 느끼고 복잡하게 거래라는 하는 것에 대해서 다소 소극적인 모습을 보이는 경우가 늘어났습니다. 아무래도 매도인과 새로운 임차인을 설득해야 하야 하는데 이 과정이 어떤 상황이냐에 따라서 쉽게 해결할 수 있지만 어려운 경우도 그만큼 많기 때문입니다. 그리고 휴가철이라는 시기적인 비수기 분위기도 무시하기 어렵습니다.
이런 복잡한 상황 속에서 이제 막 투자를 해보려고 마음을 먹었던 분들도 다소 차가운 부동산 사장님들의 반응에 마음에 상처를 받기도 하고 ‘내가 초보라서 무시하는 건 아닐까?’ 라는 생각이 들기도합니다.
그러면서 자연스럽게 ‘내가 과연 정말 투자를 할 수 있을까?’, '비협조적인 부동산 사장님을 설득할 수 있을까?', ‘매도인이 잘 협조해줄까?’ 라는 걱정이 점점 더 커지면서 투자에 대한 두려움으로 변하면서 커져가는 것 같습니다.
특히, 부동산 투자에 첫발을 내딛는 분들에게 대출 규제 소식은 투자를 하지 말라는 무언의 압박처럼 느껴질 수 있습니다. 이제 막 투자의 꿈을 꾸기 시작했는데, '이젠 끝인가?'라는 불안감이 엄습하는 것은 어찌 보면 당연한 감정일 것입니다.
저 역시 지난 2019년 처음 부동산에 관심을 갖고, 2020년 실전 투자자로 거듭나던 그 시기에 취득세 중과와 조정 지역 지정 등 여러 규제에 대한 압박을 수없이 경험했습니다. '왜 하필 이 타이밍에? 겨우 용기를 냈는데?'라는 질문을 스스로에게, 그리고 시장에게 끊임없이 던졌던 기억이 있습니다.
#투자자가 규제를 대하는 방법
지금 시기가 전세 임차인을 구하는게 어려운 것은 맞습니다. 하지만 이러한 난관에 부딪혔다고 해서 "투자는 끝인가?"라는 절망적인 생각에 사로잡힐 필요는 없다고 생각합니다.
2019년 처음 부동산에 관심을 가졌던 시기, 2020년 투자를 배우면 실전 투자자가 되었던 때에도 취득세 중과라는 규제, 전국의 대부분 지역이 조정 지역으로 지정되는 등 여러가지 규제가 나오는 것을 보면서 저 역시도 ‘왜 하필 지금? 어렵게 마음먹고 좀 하려는데? 왜?’ 라는 생각을 정말 많이 했던 것 같습니다.
그렇게 5년 이상의 시간을 시장에 머물면서 느꼈던 건 규제와 완화는 시장의 상황에 따라서 계속해서 반복되는 것이며
규제라는 이유 때문에 누군가는 내집마련과 투자를 망설이지만 다른 누군가는 기회로 바라보고 그 기회를 잡아서 좋은 결과로 만들어 간다는 것이었습니다.
임차인을 구하는 일이 힘들어졌다고 해서 투자를 하는게 불가능한 것은 아닙니다.
어떤 시장에서든지 반드시 팔아야만 하는 매도인은 언제나 존재하며, 현재 시장 상황을 이해하고 적극적으로 협조해 줄 의사가 있는 분들은 반드시 있습니다. 혹여 협조를 위해 500만 원이라는 추가 비용을 제안하더라도, 매매 과정에서 적극적으로 협조해 주는 매도인을 만난다면 어려운 상황에서도 충분히 투자를 할 수 있습니다.
'전세 임차인을 구하지 못하는 건 아닐까?'라는 불안감과 두려움으로 멈출 것인가, 아니면 한 번 더 용기를 내어 한걸음 앞으로 나아갈 것인가의 갈림길에 서게 됩니다.
투자는 과정에 있어서 한두 번의 실패나 좌절로 끝나는 것이 아닙니다. 여기서 멈추는 사람은 그저 규제에 대한 두려움을 경험한 것으로 남겠지만, 한 번 더 마음먹고 도전하는 사람은 기회라는 것을 잡을 수 있습니다. 한 번의 거절에 포기하지 않고, 적극적으로 소통을 이어가다 보면 결국에는 투자자에게 우호적이고 협조적인 사장님도 분명 만나게 되실 겁니다.
#어려운 것과 불가능한 것을 구분하세요
결국 부동산 투자를 꾸준히 이어 나가기 위해서는 어떤 상황에서도 포기하지 않는 끈기가 중요합니다. 한통의 전화, 한번의 시도로 모든 것을 결정하고 포기하지 마세요. 투자를 하기 위해 인내심을 갖고 꾸준히 노력하는 것. 이것이 바로 규제와 불확실성 속에서 투자자가 가져야 할 가장 중요한 태도입니다.
규제라는게 투자를 어렵게 만드는 건 맞습니다. 하지만 어려워지는 것과 불가능한 것은 분명 다른 이야기입니다. 이 글을 읽으시는 분들께서는 꼭 어려워지는 걸 불가능한 걸로 받아들이지 않으셨으면 좋겠습니다. 그래야 기회라는 걸 잡을 수 있고 결국 웃게 되실테니까요.
규제에만 집중하다보니 모든 것들이 어렵과 막막하게만 느껴지는 분들께 투자자로 어떤 마음으로 바라봐야하는지를 알고 할 수 있는 행동을 해나가며 투자라는 목적지를 향해 걸어가셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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