https://weolbu.com/s/FHwtUVdnmI

단지임장, 이것 모르면 고생합니다. (feat. 줌인&줌아웃)

안녕하세요

대기만성 흙수저 대흙입니다.

지난 번 단지임장을 줌인&줌아웃을 통해

파악하는 방법을 말씀드려보았는데요.

오늘은 이와 관련해 추가적으로

우려되는 부분들을 말씀드려보겠습니다.

우선, 지난 글들을 간략히 복기해보도록 하겠습니다.

단지임장의 목적

: 투자 단지를 고르는 것이다. (선호도 파악이 1순위)

1. ZOOM OUT

단지가 속한 생활권의 특징 떠올리기

(분임, 나무위키 등을 통해 미리 파악)

2. ZOOM IN

단지의 주변/내부 고민하며

장/단/궁금한 점 남기기

(중요한 것은 나의 생각 남기기 그 자체)

3. ZOOM OUT

단지 임장 완료 후 다시 한 번

거시적인 시각에서

핵심가치들을 떠올려보기

(표면적인 것보다 중요한 것은 입지! 위치!)

# 주의 사항

위 글을 통해 단지임장 전 가치를 알아보기 위해

준비해야할 것들 그리고 단지임장을 할 때와 끝나고 나서

어떻게 정리해야 할 지 말씀드렸었는데요.

만약 제대로 된 앞마당 3개 미만의 초보자시라면

단지임장을 가기 전 위의 방법만 하셔도 충분합니다.

가기 전 너무 많은 준비를 하다보면

오히려 현장을 방문할 시간이 줄어들고

단지 임장 시에 현장을 보지 않고

가격과 휴대폰만 들여다보게되면

다녀와서도 기억이 나지 않는 안 좋은 경우가 생깁니다.

즉, 실제 단지의 가치를 제대로 파악하기 전에

우선순위인 입지와 위치가 아닌

+@에 매몰되어 장님이 될 수 있습니다.

이런 방법은 오히려 투자의 의사결정을

혼란스럽게 해서 투자가 더 늦어질 수도 있습니다.

간단한 테스트를 하나 드리자면

위 그래프 송파구의 씨티극동과

강동구의 선사현대 두 단지가 있습니다.

2020년 초까지 가격이 거의 비슷하게 흘러갔네요.

만약, 이 두 단지 중 씨티극동이 송파구

즉, 상급지라는 이유만으로 투자를 선택하신다면

아직은 단지임장 시 가치보다 가격을 먼저 봐서는 안됩니다.

왜 이런 결과가 나왔는지는 송파구와 강동구를

제대로 임장하신 분이라면 이해하실 거라 생각됩니다.

앞으로 저희가 마주할 상승장과

이후의 시장에서는 전고점의 의미가

점점 퇴색될 것입니다.

지금부터 가치를 제대로 파악하는 방법을

연습하지 않으면 나중에 가격이 섞인 시장에서

위와 같이 아쉬운 선택을 할 수 밖에 없습니다.

만약, 앞마당의 가치를 파악하는 것에

충분히 익숙해지고 자신 있는 앞마당도

3개 이상이 되셨다면 그 이후에 가격을 같이 보세요.

그럼 오늘 말씀드리고 싶은 사항을 시작해보겠습니다.

# 체력의 한계

단지 임장을 하시다보면

단지가 너무 많아서 체력적으로 한계가 오실 수 있는데요.

기본적으로 서울 수도권의 경우 200세대 이상의 단지들은

모두 가치가 있기에 다 보시는 것이 맞습니다.

하지만 체력과 시간, 환경 등

물리적으로 어려움이 있으신 분들은

모든 단지들 다 보겠다는 마음보다

세대수를 300세대 혹은 그 이상으로 높이더라도

전체적인 구를 훑어보겠다는 마음으로 하시는 게 좋습니다.

하나의 생활권에서 비교평가를 하는 것도 중요하지만

전체 구를 알아가면서 생활권의 위상과 단지의 선호도를

더 넓은 시야에서 비교할 수 있는 것이 더 중요합니다.

# 기억의 한계

그럼에도 불구하고 너무 많은 단지가 있어서

기억하기가 어렵다면 저는 이렇게 합니다.

1. 쉬는 시간에 단지임장 루트를 되돌아본다.

임장을 하다 중간중간 카페에 들어가게 되면

수다를 떠는 것도 좋지만 아주 잠깐 3분 정도만

시간을 내서 지나온 루트를 되돌아보며

해당 단지의 느낌을 되살려봅니다.

만약 기억이 잘 나지 않는다면 동료와 얘기해보고

기록한 사진과 느낌들을 다시 한 번 살펴봅니다.

2. 의문점은 따로 기록해둔다.

각 단지의 특징과 느낌들을 다 기록해두지만

사실, 집에 가서 잘 보지 않는 경우가 많습니다.

그래서 이것만은 꼭 기억해야 되겠다.

이것만은 꼭 집 가서 알아봐야지. 라는 부분은

따로 카카오톡 내게 보내기로 남겨둡니다.

예를 들어, 'A단지랑 B단지 비교해보기.'

'C단지는 매임 꼭 해보기.', '매임 때 OO 물어보기.'

와 같은 것들입니다.

# 부분 동작일 뿐이다.

여러분 수영을 배울 때 어떻게 하시나요?

처음부터 한 번에 모든 동작을

연결지어서 배우진 않습니다.

처음엔 팔을 움직이는 방법

그 다음엔 다리, 이후엔 호흡까지

부분동작으로 배운 후, 각 동작이 익숙해지면

자연스럽게 하나의 동작으로 연결되고

각 동작에 세세하게 신경을 쓰지 않아도

앞으로 나아갈 수 있습니다.

단지임장도 이와 같습니다.

하나의 부분 동작으로

임장지를 완벽하게 파악하고

투자하기 꿀 같은 단지를 척척

골라낼 수 없습니다.

단지임장 이후엔

시세지도와 단지분석

매물임장까지 연결되어야 비로소

하나의 앞마당이 완성되는 것입니다.

이 모든 과정이 십수년 동안

멘토님과 튜터님 그리고 선배님들이

몸소 투자를 해오며 겪은 정석과 같은 것입니다.

더 빠르게 가기 위해서 부분 동작을 생략하면

결국 더 느리게 가거나 물에 빠질 확률이 높습니다.

저는 만 4년을 해오면서 아직까지도

나눔글과 같은 방법으로 단지임장을 하고 있습니다.

물론, 지난 시간 정말 여러가지 방법을 통해

임장을 시도해 보았고 제게 맞는 방법을 찾은 것이라

다른 분들에게 꼭 맞지 않을 수도 있습니다.

그러나 한 번의 단지임장만으로

모든 것을 파악하겠다는 마음을 비우고

그 다음 임장보고서와 매물임장 등을 통해

층을 쌓듯 천천히 그러나 단단하게 쌓아올려갑니다.

여러분도 조급한 마음을 아주 잠깐만 (1~2주 ㅎㅎ)

내려놓으시고 천천히 정석대로 임장지를 알아가는

과정을 겪어보시면 좋을 것 같습니다.

이와 관련해서 시세지도, 단지분석, 매물임장 등

다음 부분 동작들을 추후 나눔글에서 다뤄보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.