안녕하세요. 소민아빠 입니다.
1주택 이후 고민이 생겼네요. 여러 선배님들의 조언을 구합니다.
간단한 상황을 정리하면
1호기 23년 8월 입주 2년째 실거주 중
2호기 25년 1월에 매매 계약서 작성, 25년 12월에 명의 이전 예정
현재 세입자가 거주 중이고 26년 1~2월에 퇴거 시 제가 입주할 예정
처음 계획은 1호기를 전세를 돌리고 2호기에서 거주할 생각이었습니다.
1호기를 전세를 주면 1호기에 대한 현재 주담대를 전액 상환할 수 있습니다.
이후 2호기에 주담대를 실행시켜서 2호기에 제가 모은 자금 + 주담대로 거주할 생각이었습니다. (대출금 4억전 후)
627 대책 이후 고민이 많아졌네요. 질문은
627 조건에서 1주택자 주택 추가구입 시
LTV가 50에 기존 주택을 6개월 내 처분해야 한다는데 해당 조건에 걸릴까요?
추가로 1주택에 세입자가 맞추어지면 해당 세입자는 전세 대출이 실행이 가능할까요?
1호기 전세를 12월 쯤 맞추고 단기로 월세 거주도 생각하고 있습니다.
2. 2주택자 이상 보유자 추가구입 시 대출가능 여부
26년 1~2월에 2호기의 세입자가 나갈 때, 입주하면서 새로운 주담대가 가능할까요?
조건상 627이전에 매매 계약이 이루어졌는데, 경험하신 분의 의견을 듣고 싶습니다.
3. 추가로 문제될 만한 부분이 없을까요?
제가 미쳐 생각하지 못했는데, 추가로 신경써야 할 부분이 있을까요?
사실 이것 말고도 고민은 많은데, (1호기 세입자가 2년 뒤 매매할 때 집을 잘보여줄까??), (1호기 매도는 잘 될까? 가격은 오를까?) 등등 이 고민들은 미래에 닥쳤을 때 고민하려 합니다.
월부의 선배님들은 많은 경험을 여쭈어 봅니다.
감사합니다.
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댓글
안녕하세요 소민아빠님! 6/27 관련 규제로 인해서 이것저것 복잡하실 것 같아요 ㅠ 우선 대출의 경우, 직접 은행 상담을 통해서 알아보시는게 가장 정확하지만, 제가 알고있는 한도 내에서만 최대한 답변 드리도록 하겠습니다 (틀릴수도 있습니다!) 우선 2번째 주택의 경우, 25년 1월에 계약서를 작성한게 맞다면 종전 계약 (규제 정책이 나오기 전의 계약)으로 인정되어 기존 주택 6개월 이내 처분 조건이 적용이 되지 않습니다. 그리고 1번째 주택에 담보 대출이 남아있을 경우 (어려운 말로 선순위라고도 합니다) 전세입자 대출이 나올지는 현재는 지점마다 정책이 다 다릅니다. 따라서 1번째 주택 주변의 은행에 방문하셔서 선순위 말소 조건으로 전세대출이 나오는지 여쭤보시면 좋습니다. 2번째 주택에 추가 주담대가 나오는 건, DSR과 기존주택담보 대출 상환을 해야하는 조건인지 확인해보셔야 될 것 같습니다. 해당 내용 또한 은행에 방문상담 해보시는게 제일 정확할 것 같습니다. 소민아빠님 이것저것 많이 고민해보시고 질문 주신게 느껴집니다. 부디 성공적으로 내집마련하시길 응원드립니다!
소민아빠님 안녕하세요. 웨스라고 합니다. 먼저 자산을 늘려가려는 계획을 가지고 계신 것이 멋지십니다! 2호기에 대한 주담대 실행의 경우 627 이전에 매매계약이 이루어졌으므로 6개월내 처분조건에 해당은 안될 것 같습니다. 또한 1호기에 들어올 세입자분께서 전세대출이 가능한지에 대해서는 1호기에 선순위 대출이 없다면 문제는 없어보이는데요. 만약 선수위대출이 있다면 은행마다 대출실행이 어려운 경우도 있습니다. 요즘 같은 상황에서 은행마다 기준이 다르기 때문에 직접 대출상담을 받아보시는 것이 가장 좋을 것 같습니다. 또한 대출이 나오느냐와 함께 DSR 감안시 소민아빠님께서 실제로 대출을 받을 수 있는 한도는 얼마인지? 원리금등을 감당 가능한지?에 대해서도 살펴보시면 좋을 것 같습니다. 소민아빠님 화이팅입니다!
소민아빠님 안녕하세요^^ 앞서서 대출에 관련한 내용들은 채너리님과 웨스님께서 잘 설명해주신 것 같은데요. 실거주주택과 2호기 모두 627전에 매수하셨기 때문에 규제 종전 적용을 받으실 수 있지만, 근저당 말소조건의 전세대출은 은행마다 조건의 차이가 있기 때문에 은행 상담이 필요해보입니다. 2번의 경우에도 임대인이 실거주 목적으로 주담대를 받는것을 전세퇴거대출이라고 하는데요. 개인의 DSR에 따라 다르겠지만 다주택자도 계약이 627전에 체결된 경우 1억원 초과의 대출이 가능합니다. 다만 임대인은 대출 실행하고 1개월 이내에 전입신고를 해야하고, 2년 이상의 실거주 요건을 충족해야하는 등의 조건이 붙습니다. 현재 은행이나 창구마다 규정이 조금씩 다 다르기 때문에 정확한건 은행 상담을 통해 알아보시면 좋겠습니다^^ 추가로 나중에 임차인을 맞췄을때 임차인이 집을 잘 보여줄지에 대한 걱정은 전세계약서를 쓰실때 특약에 "임차인은 만기 4개월 전 임대인에게 거주의사를 통보하고, 퇴거시 새로운 임대차계약을 위해 집 보여주는 것에 협조한다/새로운 점유자와 이사일자를 협의한다" 두가지 특약을 넣으시면 리스크를 방어하실 수 있습니다. 답변이 되셨으면 좋겠습니다 :)
