관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
2023년 05월 부동산을 시작 하겠다고 , SRT를 타고 지방을 열심히 다녔던 나….
절실함 , 열정 , 체력 으로 열심히 만 했던나…. 투코를 받고 , 다시 자본 재배치 를 통해 앞마당 무대를 서울로 바꾸고 , 즐겁게 투자 생활을 임하고 있습니다!! 25년 4월 투코 를 해주셨던 용용맘맘님께 정말 감사하는 마음입니다.
초심을 잊지 않으려고 , 그때 를 다시 떠올리는게 습관이네요 ㅋ
25년 08월 07일 2강 오프라인 강의 확정 문자를 받고 , 회사 일정으로 갑자기 월차를 쓸수도 없어서 , 아쉽게 놓쳐서 😥매우 속상해 있던 저에게 , 다시 한번의 기회가 찾아왔습니다!!! 캬~ 😍🤗
25.08.14 목요일 오프강의 3강 확정!!! 🤣 , 그것도 회사 휴가 첫날!! 이야~ 진짜 이 타이밍 은 뭐징?!!! 😮
신이 도왔다!!! 이지님 과 루나님께 좋은 기회를 주셔서 정말 감사드립니다!! 앞으로 더욱 열심히 해야겠습니다!! ㅋㅋ
강의장 에 들어가며 , 입구도 못 찾음….ㅋㅋㅋㅋㅋ너무 긴장함….ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 왜냐하면 너무 너무 좋으니깐요~
프메퍼 강사님 의 강의 는 진짜 인사이트 최고!!! 강의 내용이 정말 대박!! 이었습니다!!!
투자 인싸이트 그리고 지금 시장에서 어떻게 생각 하고 행동해야 하는지 !!! 모든것이 저에게 피와 살이 되는 강의 내용이었습니다!!
적용할점
# 그래서 , 지금 우리들의 고민을 근본적으로 해결 하려면?
지켜보던 단지 가격 이 모두 올랐어요 ~
이제 서울 5급지 봐야 하는거 아닌가 ? 별로 아닌가요?
우선 첫번째 . 선택의 근거를 가지고 → 선택을 하고 → 어떤 일이 벌어질지 알고 → 좋은 자산을 모아나간다.
내가 투자하려는 아파트 의 가치 와 가격 그리고 특징 을 알고 보유 기간 을 대응한다.
가치를 판단하고 가격을 비교 평가하여 , 최선의 투자를 실행한다.
# 그래도 상급지 가 더 좋은것 이 아닌가요 ? 경기도 4급지 별로 아닌가요 ?
전고점 을 넘지 않은 저평가 단지를 중장기 (5년) 보유 하고 나온 돈으로 상급지로 갈아타기 하거나 추가 투자 하는 방법도 있다!
※아직 경기도 4급지 에 가치 대비 저평가 ( 전고점 대비 하락률 이 -25% 이상 이 되는곳! ) ( 절대적 저평가 ) 있다는것!! 입지 좋은곳 의 구축!! 앞마당을 늘려가면서 비교 평가 를 하여 저평가 라는 확신 을 갖게 된다면 투자 할수 있다!!! 투자 하기 좋은 시장이다!! 지금 아쉬워 하기 보다 , 충분히 가치가 있는 단지 라면, 저평가 되있는 구간의 후순위 단지를 매수해도 목표를 이루는데 충분하다!! 어차피 수도권 의 상승 싸이클은 바다위의 커다란 배와 같아서 , 지금도 투자기회를 주고 , 상승 하기까지 많은 시간이 필요 할지도 모른 다는것!! 시장에 겸손하고 할수 있는것을 하는것!! 이 중요하다!!
#중요한 것!!
가치를 먼저 보고 , 가격을 보라! 가치 를 보고 가격이 현재 저평가 인지 알아야 한다.
매수는 투자 의 20% 밖에 되지 않습니다. 투자 이후 보유해가는 과정이 80% 입니다! 반드시 명심할 것!
#경계 해야 할것!!
조급함 , 초조함 으로 가격을 쫓아가는 것!!
# 서울 A지역 과 B지역 을 주목해야 하는 이유
1. 현재 가격이 2020년 가격이다. 아직 싸다! (대부분 전고점 이하)
2. 상급지 에 비해서 나중에 선택하는 지역이라 매매가 가 눌려 있는 기간이 길다
3. 2개 의 지역은 환경의 약점 이 있지만, 안좋은것은 아니다. 약점이 있을뿐이고 , 가치가 있는곳!
4.3대 업무지구 접근성 장점 과 앞으로 환경이 좋아질 곳 (뉴타운)
5. 교통 과 거주 환경에 의한 수요가 꾸준히 있어 전세가 가 받쳐 주는곳!
#서울 수도권 투자 성공의 정의
좋은 것만 사면 된다. 금방 오른다 X
입지 독점성 이 있는 땅 , 수요가 있는 선호도 높은 단지에 우선 투자한다.
현재 떨어질 것 같아서 기다리는 사람은 실패 , 미리 사람들이 좋아하는 아파트를 알아두고 ,
투자로 행동한 사람은 결과를 만들수 있다.
결구에는 투자는 팔지 않을 가치 있는 좋은 자산을 모아가는 행위이다.
그리고 기억해야 할것! 우리는 더 좋은 단지를 향해 나아가고 , 그안에서 생기는 비용은 기꺼이 치룬다.
# 비교 평가 를 잘한다는것.
지역 선호도 를 명확하게 알고
투자 우선순위 를 정하고
본질에 집중하는 투자를
할수 있게 하는 행위 이다.
비교 평가 = 사람들의 수요와 우선순위를 판단하여 좋은 물건에 투자하게 하는 행위 이다.
-선택의 근거를 만드는 방법 이며 , 이 과정이 없이는 투자는 없다! 라고 생각합니다.-
#지금 당장 비교 평가를 하는 순서
1. 더 가치 있는 단지를
2.저평가 된 싼 가격에
3.감당 가능 한 투자금 을 들여 매수한다.
" 저평가 는 현재 시장에서 24년도에 공급이 많았던 곳 , 그리고 동시에 6.27 대출 규제 로 매매 거래량 이 급격히 감소하며 , 실거주자 들의 거래량이 감소되고, 매매 가격이 보합 및 전고점 대비 하락률 20%이상 되는 곳 이 많다!
반면에 공급 이 부족 하였던곳 은 지난 3개월 동안 매매 거래량이 활발하고 , 매매 가격 호가 상승에서 멈춰있는 상황이다. 그래서 나는 경기도 4급지 마다 , 공급으로 매매 가격 이 보합 그리고 전세 물량이 감소되며 ,급격히 전세 가격이 상승하여 기회가 지금도 충분히 있고 , 상대적 매매 가격이 저평가 된곳 들이 또한 있다고 생각한다"
기회는 있다!!!
"현재 서울 경기 2~4급지 중위 선호 단지 , 투자 우선 수도권 10년 장기 보유 방향에서
2~3억대 투자자 = 서울 , 경기 4급지 ,5급지 는 25평보다 33평이 전반적으로 저평가 상황 으로 33평형을 우선적으로 투자 검토 하는것!! "
“투자금 & 연저축액에 따른 투자자 상황 ”
투자금 | 연저축액 | 투자 의사 결정 | |
3억대 미만 | 7천만 미만 7천만 이상 | 좋은 것 을 적당한 가격에 1채 : 서울, 경기 4~5 급지 | |
4억대 | 7천만 미만 7천만 이상 | 3억: 서울, 경기 4~5 급지 좋은것을 적당한 가격에 1채 : 서울 3~4급지 | 1억 경기 5 급지 좋은것을 적당한 가격에 1채 : 서울 3~4급지 |
5억대 | 7천만 미만 7천만 이상 | 4억 이상 서울 경기 3~4 급지 | 1억 경기 : 5 급지 |
# 비교평가 기본 원칙!
1.가치를 확인한다. = 가치 비슷 & 가치 다름
2.가격을 확인 한다. = 가격 비슷 & 가격 다름
가치가 비슷하면 더 싼 것이 저평가 !!
#비교 평가
#안양시 평촌동 의 초원2단지 대림 아파트"93Y/1035^ VS 수지구 풍덕천동 의 현대 아파트 "94Y/1168^
수지구 풍덕천동 현대아파트 의 가치 22평 매매 7.3억 거래
1. 교통 : A+ 현대 아파트 교통 A+ (강남 접근성 29분 , 판교 역 11분 ) 신분당선 (환승0회)
2.학군 : A 토월초등학교 22명 / 총 645명, 정평중 학업 92.8% , 수지중 91.2% 학원가 128개 수지구 최고 학원가
도보로 학원가 이용 편리함
3.환경 : A 균질성 쾌적한 1기신도시 느낌의 구축택지 , 신정마을 이마트 이용
죽전역 신세계백화점 이용 , 도보10분 이내 수지구 최고 학원가 이용 가능
안양시 동안구 평촌동 초원2단지 대림 아파트 의 가치 24평 매매 6.95억 거래
1. 교통 : A 강남 까지 48분 (1시간이내) , 여의도역 61분 (1시간이상), 서울시청역 66분 소요
4호선 (환승1회) + 2호선
2.학군 : S 귀인초등학교 급25명 /총1,503명 , 귀인중 학업95.4%/13.1 특 , 평촌 중 91.9% / 8.5% ,
범계 중 93.1% / 7.2% , 도보로 학원가 이용 편리함 (평촌 학원가!)
3.환경 : A 이마트 , 홈플러스 (대형마트 2개) , 범계역 롯데백화점 1개 , 균질하며 쾌적한 택지 지구
# 두 단지 모두 가치가 비슷하다. 교통과 학군 그리고 환경까지 비슷한 가치를 두고 있지만,
여기서 , 현재 매매 실거래가격 을 비교시 , 초원대림 의 가격이 현재 더 싸다고 판단된다.
가치가 비슷하나 ,가격이 다름 !!
TIP/ 가치 가격 비슷할 때 보는 보조 지표 !
1, 전고점 : 높을수록 좋다!
2, 상승폭 클수록 좋다!
3, 회복폭 작을수록 좋다!
4, 전세가 우상향 이 좋다!
보조 지표를 보았을때 , 안양시 동안구 평촌 대림 아파트의 전고점이 더욱 높으며 , 상승폭 또한 크다!
그래서 , 현재 안양시 공급으로 눌려있는 대림 22평형 이 가치대비 가격이 싸다고 판단됨 .
초원대림 24평 전고점 7.9억
수지 현대 22평 전고점 7.5억
이런 보조지표를 통해 , 저평가 여부를 확인 할수있다.
이렇게 가치를 먼저 알고 가격을 보고 저평가 단지를 찾아 낼수있고 , 그리고 진짜 투자하려면 진짜 중요한것 !!
그 다음 단계인 투자금 과 리스크 를 고려하여 선택!
그리고 진짜 최악 은 투자를 안하는게 최악의 선택 이다. 라는점 반드시 기억하였으면 좋겠다.
강사님 과 오프강의에 함께 참여해주신 조장님들 , 조원님들 덕분에 정말 평생 잊지 못할 원동력 을 얻어갑니다.
강의 현장 의 분위기 는 저에게 25년 최고 의 한순간 이었습니다.
정말 감사하는 마음 으로 앞으로 더 성장해 나가겠습니다. 감사합니다.
-다산 잭슨-
아! 그리고 투자 완료 되고 나면 #프메퍼 보거라 2호기 달성! 글 올리겠습니다!
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