안녕하세요.
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다.
날씨가 정말 추워진 것 같아요. 꼭 감기 조심하시면서 환절기 건강히 지내시면 좋겠습니다.
오늘을 작성할 글은 “여전히 소액 투자가 가능할까?”라는 의문을 가진 분들께 작은 도움이 되었으면 하는 마음으로 쓰게 되었습니다. 생각보다 강한 규제가 발생한 지금, 오히려 가진 돈으로 최선의 선택을 해야하는 ‘진검승부’의 시기가 되었는데요.
투자자 개인의 실력이 중요해진 지금, 소액으로 더 나은 미래를 꿈꾸는 많은 분들께 도움이 되면 좋겠습니다.
| 투자지역 선택
저는 투자처를 선별할 때 굉장히 많이 쓰는 툴은 <부동산지인 지역 평단가> 입니다. 부동산 지인에 접속하신 후 상단 메뉴에 지역/아파트 탭이 있는데요. 여기를 누르시면 이렇게 상단에 지역을 선택하실 수 있습니다. 여기서 비규제 지역인 경기도를 클릭하시면 되는데요.
그러면 아래와 같이 자양한 정보가 나오는데요. 여기서 가장 우측에 있는 ‘시세’에 있는 ‘매매’ ‘전세’를 보시면 됩니다. 여기 매매, 전세 숫자는 ‘평당가’를 의미하고 있는데요. 여기에 24와 32를 각각 곱하면 24평과 32평의 매매/전세 평균 가격이라는 뜻입니다.
여기서부터가 중요합니다. 매매/전세 평당가에 각각 24, 32를 곱한 후 빼면 매전차, 즉 투자금을 알 수 있습니다. 아래의 예시로 살펴보자면 강남의 경우 24평 평균 투자금이 약 15억 수준인데, 부천은 1.4억 수준인 것을 알 수 있습니다.
그리고 여기서 평균 투자금이 1.5억 이내인 곳들을 타겟하시면 됩니다. 부동산 지인에서 제공하는 평당가는 그 지역 내 모든 아파트의 평균 가격이기에 좋은 아파트의 통계도 집계됩니다. 1.5억 평균 투자금으로 들더라도 그 지역으로 들어가면 실제로 1억 정도에 해볼법 한 단지들이 나타납니다.
그리고 대전 유성구는 24평의 경우 1억, 청주 청원구는 26백만원 가량 나오는 상황입니다.
그럼 어떤 지역을 먼저 보는 게 좋을까요?
결론적으로 말씀드리면 소액 투자를 염 두한다면 현시점에서 수도권과 지방을 둘 다 봐야합니다. 현 시점에서 수도권에서 소액으로 볼 수 있을 만한 단지들이 수도권 안에서 자리하고 있는 우선순위는 비교적 후순위인데, 지방에서 1억 정도로 해볼법한 단지들은 그 지방 안에서는 선호도가 많이 높기 때문에 편익과 비용이 비슷하기 때문입니다.
그래서 수도권과 지방을 기준으로 어떤 요소를 우선적으로 보시면 되는지를 말씀드리겠습니다.
[수도권]
내집마련이라면 시댁/친정 접근성이나 기타 요소들을 많이 염두하시겠지만, 투자는 심플합니다. “강남역을 기준으로 해당 생활권에서 대표되는 역이 1시간 이내 도달 가능한가?” 를 중점적으로 보시면 됩니다. 서울에는 여러 업무지구가 있는데, 소위 강남권 일자리는 다른 곳들의 일자리를 합한 것 만큼의 양과 질에서 파급력이 있습니다. 집계 되지 않는 소규모 고연봉 법률사무소도 대부분 강남에 자리하고 있습니다. 밥벌이는 부동산에 가치 평가에 기본이기 때문에, 강남을 기준으로 보면 ‘많은 사람들이 살기 원하는 바운더리’를 쉽게 보실 수 있습니다.
그리고 평균 투자금이 1.5억 이내에 들어오는 군포시를 예시로 들어보겠습니다. 1기 신도시 중 하나인 산본이라는 동네는 군포 안에 자리하고 있는데요. 여기서 대표적인 역도 산본역입니다.
산본역을 기준으로 강남역을 찍어보니 42분 정도가 나옵니다. 이런 정도면 강남까지 출퇴근이 아주 쉽진 않아도 산본에 거주하는 사람들이 출퇴근 하긴 버거운 거리는 아닙니다. 이렇게 대표적인 역을 기준으로 강남까지 거리가 1시간 이내인 곳들부터 투자 우선 검토 지역으로 수도권에서는 생각하시면 됩니다.
그리고 그 안에서 우선순위를 보실 때는 연식, 생활권, 역세권 등의 다양한 요소들이 있지만 30분을 넘는 출퇴근 거리부터는 실제로 출퇴근 하는 시간이 10분씩 줄어들면 그 사람의 체감은 30분 이상입니다. 짧으면 짧을수록 좋은 게 출퇴근 시간인데, 현재 비규제 지역 대부분 강남까지 가려면 30분 넘게 걸리기에 <역세권>이 보다 더 중요합니다.
같은 연식이라면 보다 더 역이 가까운 건 다들 이해하실텐데요. 이런 건 전세가에서도 드러나는 편입니다. 위의 예시처럼 산본역에 더 가까운 세종주공6단지 전세가가 꾸준히 더 높은 것을 알 수 있습니다. 실제로 사용할 때 내는 가치인 전세가가 높을수록 실사용자들은 더 가치를 느낀다 이렇게 보실 수 있는데요. 수도권 투자를 염두하실 땐 전세가도 보시면서 “주변 환경이 극렬히 어수선하거나 세대수가 300세대가 되지 않는다면” 역세권인지를 먼저 보시고, 그 다음 주변 상권의 수준을 따지셔도 괜찮습니다.
[지방]
지방에서 투자처 선택도 우선 부동산 지인의 평당가 기능에서 출발합니다. 그리고 주의해서 보시면 좋은 건 인구입니다. 부동산은 기본적으로 얼만큼 그 땅에 많이 살고 싶은지에 따라 가치가 결정됩니다. 서울수도권은 하나의 지역이기 때문에 구별/시별 인구를 따질 필요는 없지만 부산과 대전이 하나의 도시가 아니기에 지방은 기본적으로 지역이 여러개입니다. 분절된 지역 속에서 인구가 보다 많은 부산/대구 등을 우선적으로 보시면 좋습니다.
지방은 기본적으로 “어디에 거주하더라도” 직장까지 이동 시간이 30분 내에 걸리는 특징이 있습니다. 기본적으로 사람들이 거주하는 공간 근처에 일자리가 형성되었기 때문입니다. 그래서 상대적으로 교통이라는 요소는 덜 중요하고, 반대로 <보다 더 쾌적한 환경을 이용가능한지> 가 굉장히 중요한 요소입니다.
여기서 환경은 크게 2가지입니다. 첫번째는 정주쾌적성, 즉 아파트 자체의 연식입니다. 아시겠지만 연식이 좋은 아파트일수록 커뮤니티를 비롯해 주변 환경이 좋은 툭징이 있습니다. 지방 아파트는 어디에 가더라도 직주근접이 어느정도 보장되는 특징이 있어서 연식이 일단 중요합니다. 그리고 두번재는 정주편의성, 즉 아파트 주변의 환경입니다. 아무리 연식이 좋더라도 주변 환경에서 “난 여기 살기가 조금 꺼려지는 것 같아” 라는 감정이 드는 곳들은 외면받을 수 있습니다.
예시를 하나 들어보겠습니다. 부산진구에 2017년식 협성엘리시안이라는 단지와 1997년식 단지인 경남이라는 단지를 갖고 왔습니다. 지방은 기본적으로 연식이 중요하다고 말씀드렸는데 무려 20년 차이가 남에도 불구하고 지난 상승장과 현재 가격차이가 크게 나지 않는 편입니다. 그 이유는 정주편의성 때문입니다.
앨리시안 단지 주변은 이렇게 언덕에 상권도 부족한 모습입니다. 근처에 나와서 커피한잔 마시거나 외식을 하기에도 마땅치 않습니다.
그렇다고 경남 아파트 주변 상권이 압도적으로 좋은 건 아닙니다. 다만 사람들이 거주하면서 편하게 만들어주는 각종 병원이나 편의점, 태권도 학원 등이 자리한 모습입니다. 이렇게 압도적으로 좋은 상권은 아닐지라도 불편하지 않은 수준이면 지방에서는 괜찮다고 말씀드릴 수 있습니다. 물론 깔끔한 카페에 외식상권이 있으면 더 좋겠지만요.^^
| 마무리
수도권이냐 지방이냐, 뭐가 우선되냐 라고 질문을 주시면 여력이 되신다면 지방까지 가보시되, 현생이 너무 바쁘시고 쉽지 않으시다면 수도권 혹은 지방 등 각자 거주 중이신 지역 안에서 결정을 해보시는 것을 추천 드리겠습니다.
왜냐하면 현재 1억 이하로 볼 수 있는 지역들이 가격이 꽤 오른 다른 지역들과 다르게 여전히 저렴한 편이고 리스크도 크지 않은 곳들이 대부분이기에 자산을 취득하기에 유리한 곳들이 많기 때문입니다. 그리고 만약에 둘 다 아는 지역이시고 의사결정을 고민하고 계시다면 아래 글을 같이 읽어보시면 좋겠습니다.
*지방 소액투자 vs 수도권 외곽 소액투자 정리 :
https://weolbu.com/s/FN3hmKMm6c
현재 여전히 자산이 없거나 적으신 분들, 그런데 돈이 있어서 투자나 내집마련은 가능하신 분들께는 기회가 많은 시장이라 생각합니다. 여러분들의 더 나은 자산 증식에 도움이 되면 좋겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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