안녕하세요!
월부학교 여름학기 10반 육육이입니다!
오늘은 지난번 공급 1탄!
지방에 공급이 많으면 투자할 수 없나요?[https://weolbu.com/s/F4D01uRPKg]에 이어
공급을 통해 선호도를 파악하는 방법에 대해 남겨보고자 합니다.
공급에서 확인해야 할 것은?
임장지 3년간 공급 물량 확인
인구 전출이 많은 주변 지역 공급 물량 확인
공급 지도 & 공급 달력
이 3가지 내용은 반드시 해야 할 필수적인 내용입니다!
만약 이 3가지 분석도 잘 안 된다면?
이 부분이 될 때까지 이 글은 읽지 않으셔도 됩니다.
만약 위의 내용을 작성하는 것이 어렵지 않다면?
공급을 투자와 어떻게 연결시킬 수 있을지 고민하는 단계로 넘어가야 합니다.
그 중 제가 하는 방법 1가지를 소개하고자 하는데요.
저의 임장 보고서_공급 파트에서 아래 장표를 작성하는 방법, 흐름을 3단계로 나누어 설명드리고자 합니다.
첫 번째. 공급 많았던 시기 > 입주했던 단지의 규모, 위치 확인
일단 임장지에서 과거 공급이 많았던 시기와 그 시기 입주했던 단지의 규모와 위치를 확인해야 합니다.
장표에서는 이 부분입니다.
안양 동안구와 만안구는 2021~2024년까지 꽤 큰 규모의 단지들이 입주했습니다.
그 단지들의 위치와 세대수 규모를 지도에 올려 어떤 생활권에 직접적으로 영향을 주었을지 체크해봅니다.
이때 전세 물량을 함께 확인하여 실제 그 지역에 전세 물량이 쌓였는지 함께 보는 것이 좋겠죠?
이 부분은 단순히 이 시기에 공급이 많았네? 로 넘어가지 않고
정말 사람들이 많이 거주하는 지역에 입주가 있었는지, 수요량 대비 입주한 단지의 규모가 어땠는지
구체적으로 파악하기 위함입니다.
두 번째. 생활권별 대표 단지의 매매가, 전세가 하락 정도 확인
두 번째는 앞서 확인한 단지들의 입주 시기에 생활권별 대표 단지의 매매가, 전세가 하락 정도를 확인하는 것입니다.
이 부분은 각 생활권의 선호도를 크게 파악하기 위함인데요!
위의 예시에서
안양 동안구 비산 생활권(동안구 내 하위 생활권) 준구축 단지인 비산삼성래미안(2003)
안양 동안구 평남 생활권(동안구 1등 생활권, 학군지) 준구축 단지인 귀인마을현대홈타운(2002)
두 단지는 입주가 많았던 시기 각각 전세가가 하락하는 모습을 보이는데요!
확실히 귀인마을현대홈타운의 전세가가 덜 하락하고 더 빠르게 회복하는 모습이 보이죠?
하락 전 전세가 대비 하락률이 몇 퍼센트인지, 얼마나 빠르게 회복했는지 체크합니다.
이를 통해 어떤 단지가 전세가 방어를 좀 더 잘했는지 확인하면서 생활권 또는 단지의 선호도를 유추할 수 있습니다.
이때 유의할 점은!
생활권별 대표 단지 선정 시 연식과 단지 규모 등을 비슷하게 선정해야 한다는 것입니다.
특히 거래가 잘 되지 않는 단지를 선정하면 전세 거래 자체가 별로 없어서
공급에 따른 전세가 변동이 유의미하지 않을 수 있다는 것! 유의하셔야겠죠?
세 번째. KB 주간 시계열 확인
마지막은 그 시기의 실제 시장 분위기를 다시 한 번 체크하는 것입니다.
위처럼 KB 주간 시계열의 매매 또는 전세지수 변동을 통해
각 단지의 입주시기에 시장 흐름이 어땠는지 보면서 진짜 그 당시 시장이 얼어있던 것이 맞는지 한번 더 확인합니다.
추가로 이를 통해 어떤 단지 입주가 시장에 더 큰 영향이 있었는지도 함께 확인할 수 있겠죠?
이렇게 3단계 흐름을 통해, 즉 공급이 많을 때 매매가, 전세가 변동을 확인함으로써
생활권이나 단지 선호도를 파악하고,
투자 결정 시 공급 리스크에 의한 역전세가 어느 정도까지 될 수 있는지 가늠해볼 수 있습니다.
다만 이 과정에서 정말 유의해야 할 점은
모든 원인을 공급으로만 생각해서는 안 된다는 것입니다.
시장은 공급 외에도 정말 많은 요인에 의해 변동하기 때문에
모든 변화의 원인을 공급만으로 결론지어서는 당연히 안되겠죠!
생활권 선호도 or 단지 선호도를 파악하기 위해 참고하는 정도이니,
공급을 투자와 연결하는 방법에 어려움을 겪는 분들이 시도해보시면 좋을 것 같습니다!
저는 공급 3탄으로 다시 돌아오겠습니다!
글 읽어주셔서 감사합니다.
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