투자금 1억대, "괜찮은 경기도 신축" vs "아쉬운 서울 구축" 당신의 선택은?

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

연휴 기간 동안 비가 오면서 습하고 더운 날씨가 오늘까지도 이어지는 것 같습니다.

주말에 선호 지역을 돌아보면서 임장을 다녀왔습니다.

날씨도 그렇고 연휴라는 이유로 집을 보러 오시는 분들이

많지 않을거라 생각했는데 꽤나 문의도 많고

방문하시는 분들도 많다는 것을 느꼈습니다.

그리고 실제로 봤던 매물이나 보려고 했던 물건들이

거래가 되는 모습을 보면서 규제 이후

조금씩 바뀌는 시장이 분위기를 느낄 수 있었습니다.

(글을 쓰는 지금도 거래가 되었다고 

얼른 결정하라는 문자가 왔네요 ㅎㅎㅎ)

물론 해당 지역의 경우 흔히 말하는 상급지에 속하다보니

이런 분위기가 다른 지역까지 퍼져나갈지는

조금 더 지켜보는 건 필요할 것 같습니다.

다만, 내가 보고 있는 단지의 가격이

처음에 봤던 가격보다 올랐더라도 전고점을 기준으로

그보다 비싸지 않은 가격이고 감당 가능하다면

적극적으로 투자 혹은 내집마련에 대해 적극적으로 고민해야합니다.

오늘은 투자금이 1억 중반에서 2억 미만인 경우

어떤 전략으로 접근을 하면 좋을지에 대해서 이야기해보려고 합니다.

(지난 글은 아래 링크를 통해 확인하실 수 있어요)

▶ 부동산 투자 전략 1편 - "5천만원도 없는데... 저도 투자를 할 수 있을까요?" → 투자금 5천 이하

▶ 부동산 투자 전략 2-1편 - “종잣돈 1억으로 무엇을 할지 고민된다면?” → 투자금 1억 전후

▶ 부동산 투자 전략 2-2편 - “외곽 신축 vs 중심 구축, 20평대 신축 vs 30평대 구축” → 투자금 2억 미만

▶ 부동산 투자 전략 3편 - “2억 모았는데... 이 돈이면 서울아파트 살 수 있나요?” → 투자금 2억대

▶ 부동산 투자 전략 4편 - “3억이면 집사기 쉬울 줄 알았는데...왜 더 막막하죠?”→ 투자금 3억대

▶ 부동산 투자 전략 5편 - “4억 넘게 모았는데... 지금 이 돈, 어디에 넣어야 할까요?” → 투자금 4억대 이상

팔로우를 하시면 더 빠르게 확인하실 수 있고,

이외에도 투자나 내집마련에 있어 도움이 되는 다른 글들도 보실 수 있습니다.

#지금 1억 중후반대로 투자를 한다면?

1억 전후의 돈으로 투자를 할 수 있는 선택지와 1억 중후반의 돈으로 할 수 있는 투자는 크게 달라지게 됩니다. 지난 글에서도 정리해서 이야기 드렸지만 1억 전후는 수도권 외곽 구축과 지방 광역시 신축 사이에서 선택에 대한 장단점을 알고 내 상황에 맞게 투자를 결정하는 것이 필요했습니다.

하지만 1억 중반 이상의 투자금이라면 선호도가 떨어지지만 서울이라는 행정 구역 내에 위치한 아파트에 투자로 접근할 수 있고, 강남까지 1시간 이내 접근이 가능한 경기도 지역내 신축까지도 고려할 수 있습니다. 

#경기도 신축

실제 아래 단지들은 강남까지 1시간 이내 접근이 가능한 경기도 내 입주 7년차 이내의 신축 단지들입니다. 적게는 1.5억에서 많게는 1.8억 정도의 투자금이 필요한 상황입니다. 

전고점을 살펴보면 가장 첫번째 단지의 경우 9억대, 나머지 두개의 단지는 7억대 초중반의 가격까지 거래가 되었음을 확인할 수 있습니다. 첫번째 단지의 전고점은 다소 가치보다 높게 거래가 되었다고 생각되지만 이를 고려해도 충분히 세개 단지 모두 싼 가격임을 확인할 수 있습니다.

#서울 구축 

그리고 아래 단지들은 강남까지 1시간 이내 접근할 수 있는 서울 내에 위치한 20평대 아파트입니다. 적게는 1.7억에서 많게는 2억 정도의 투자금이 필요합니다. 

직전 상승장을 기준으로 7억 중반까지 거래가 되었으며, 현재 안전마진은 적게는 1억에서 많게는 1억 중반까지로 볼 수 있습니다. 단순히 수익률로 따져본다면 최소한 100%정도로 가늠할 수 있겠죠.

이렇게 두가지 선택지를 놓고 봤을때 살기 좋은 경기도 신축과 아쉬운 서울 구축의 정말 비슷하다는 것을 느낄 수 있습니다. 매매 가격과 전세 가격도 비슷하고, 지난 상승장의 전고점도 유사하며, 심지어 투자금도 큰 차이가 나지 않습니다.

그렇다보니 어떤 단지를 선택하는 것이 더 좋은 선택이 될지 엄청난 고민이 되는 것 같습니다.

과연 이런 경우 어떤 선택을 하는 것이 좋을까요?

#경기도 신축 vs 서울 구축

위 선택지 중에서 결정을 하기에 앞서 한가지 알아둬야할게 있습니다.

바로 연식과 입지에 대한 내용입니다.

과거 동탄 1신도시가 입주하였을 때, 해당 지역내 선호하는 단지의 가격이 2급지 성동구내 역세권 단지보다 더 비싼 가격을 보였습니다. 하지만 시간이 지나면서 흔히 말하는 신축에 대한 상품성이 사라지게 되었고, 다음 상승장에서 입지 좋은 구축에 상당히 큰 차이로 밀리는 것을 확인할 수 있습니다. 

이 상품성의 유효 기간은 지역과 단지에 따라 달라지겠지만 개인적으로는 10년 정도로 보여지는 것 같습니다.

그렇기에 여기서 기억해야 할 건 외곽임에도 신축이기에 상대적으로 전세 가격의 회복이 빠르고 서울의 아쉬운 구축과 비슷하거나 더 높은 전세 가격을 보여줄 가능성이 크기에 소액 투자로 접근할 수 있다는 점입니다.

다만, 자산을 쌓아나가고 쌓은 자산을 장기적으로 보유하거나 좋은 자산으로 바꿔가야 하는 관점에 있어서는 당장은 외곽 신축이 좋은 수익을 줄 수 있겠지만 결국 입지를 이기지 못하기에 반드시 상품성이 다하기 전에 갈아타는 과정이 필요하다는 것을 아는 것이 중요합니다. 

정리해보자면 경기도 신축의 경우 외곽에 위치하고 있더라도 단기적으로 아쉬운 서울 구축 대비 소액으로 접근할 수 있고 상품성이 남아있는 상황이라면 아쉬운 서울 구축보다 좋은 수익을 얻을 수 있겠지만 장기적으로는 상품성이 떨어지기에 이 부분을 고려해야합니다.

하지만 여기서 만약 경기도 신축의 입지가 서울 구축의 입지와 비슷하거나 더 좋다면 어떨까요?

#한가지 주의해야할 점

위에서 경기도와 서울로 표현했지만 단순히 행정 구역으로만 생각하는 것은 조심하셔야 합니다. 경기도의 신축이라고 할지라도 서울의 구축보다 입지가 좋을 수 있기 때문입니다.

결국 경기도 신축과 서울 구축의 선택에 있어서 반드시 고려해야할 것은 결국 입지라는 것입니다. 그렇다면 이 입지라는 것을 어떻게 따져야할지가 중요한데 서울 수도권에서 가장 중요하게 봐야할 것은 바로 위치와 교통(지하철)입니다.

위치와 교통은 물리적으로 가까운 위치에 있는 지역과 물리적인 거리가 떨어져있더라도 쉽게 이동이 가능한 교통(지하철)이 갖춰진 곳인가를 확인하는 것입니다.

위치는 핵심 업무지구인 강남까지 얼마나 떨어져 있는지를 통해 위치를, 한강까지의 거리를 통해 안쪽에 위치해 있느냐, 바깥쪽에 위치해 있느냐를 따져볼 수 있습니다. 그리고 지하철의 경우 업무지구에 접근하는데 있어서 선호도가 높은 노선(2, 9, 3, 7, 5, 신분당)이 지나가는지 그래서 실제 강남까지 걸리는 시간을 확인합니다.

그렇기에 단순히 지역만으로 고민하기보다는 단지 별로 위에 정리한 내용을 바탕으로 입지라는 것을 확인하면서 판단하는 과정이 반드시 필요하다는 것을 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

결국 입지가 비슷한 상황이라면 아무래도 서울 구축보다는 오히려 경기도 일지라도 신축을 선택하는게 더 좋은 선택이 될 가능성이 높습니다.

오늘은 1억 중후반의 종잣돈을 보유한 상황에서 어떤 전략을 가지고 부동산 투자를 해야할지 정리해봤습니다. 경기도 신축이냐 서울 구축이냐라는 관점보다는 개별 단지의 입지가 어디에 있는지를 비교하면서 중단기 보유를 해야하는 것을 고려하는 것이 필요함을 기억하셨으면 좋겠습니다.

다음에는 투자금 2억 이상일 경우의 투자 전략으로 찾아오겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.