안녕하세요.
어제의 졔보다 나은 하루를 사는 워킹맘 투자자 베러덴어졔입니다.
이번 실전부터 오프강의 수강이 초청식으로 변경되었고, 정말정말 운이 좋게도 제가 2주차 강의 오프강의에 참여할 수 있도록 선발이 되었습니다. 유나매니저님의 메세지를 받는 순간 심장이 콩닥콩닥거리기 시작했습니다. 평일 낮에 강의가 진행되기 때문에 설레는 가슴을 붙들어잡구 스케줄을 맞춰보았고 갈 수 있게 되었습니다~~~~무야호~~~~!
(역삼 사옥에 처음가봐서 사진 하나 냄겼습니닷 ㅎㅎㅎ)
이번 강의는 투자까지 이어지는 선호도 파악방법에 대한 이야기였는데, 오프강의로 분임 단임전에 듣고 갈 수 있게 된 것이 신의 한 수였습니다! 임장하면서 적용할 점이 너무나 많았기 때문이에요!
용맘튜터님께서는 투자는 ‘사람들이 갖고 싶어하는 것을, 얼마의 가격으로 사는가’ 이것에 대해 남기는 것이라고 하셨어요. 임장을 가는 것도 임보를 쓰는 것도 투자로 이어지기 위함이니 과정중에서 항상 2가지를 생각하겠습니다. 각 임장의 목적을 생각하면서 행동하고 임보에 남기겠습니다.
분위기 임장 “임장지의 수요”
단지 임장 “선호하는 단지의 요소”
매물 임장 “가격의 우선순위 알기”
강의를 들으며 튜터님과 생각의 싱크를 맞추는 연습을 하는 것이 목표였습니다. 그냥 했었던 임장/임보도 의미를 알고 튜터님과 같은 생각을 하면서 한다면 투자로 이어질테니까요
Synchronization 투자자와 생각 맞추기
분임하면서 여기는 균질성이 참 별로야 (X)
'이 지역의 약점' 이 되는 요소를 가진 대단지 상가가 있는 곳이 수요가 있겠다 (0)
[임장BM] 분임 시작 전에 이 지역에 관해 궁금했던 점을 뽑아서 이야기해보고 임장 후 답변을 찾아가라. 이 지역을 찾는 다른 사람들도 똑같이 궁금해 할테니
단임하면서는 사람들이 이 단지를 좋아하는 이유가 무엇일까를 표면적인 요소를 통해 설명(X)
꼼꼼히 따져봐서 이유를 찾자(0)
단지에 대한 편견을 버리고 손과 발로 직접 why에 대한 근거가 느껴야 한다.
이 과정을 거치며 임장을 하게되면 어떤 단지/물건을 매물임장해야 할 지 추려진답니다!
[임보BM] 단지임장을 하고 단지 장표를 쓰면서 매임을 할 물건들을 추리기
매임 단지 + 선정이유를 생활권별로 임보에 남기기
!!!Level UP!!!
단지분석을 더 깊이있게, 가설검증
저도 아직은 가설검증을 단지장표에 넣지 못했지만, 점점 지역과 단지에 대해 고민을 할수록 단순히 보고 듣는 것만으로 단지의 선호도를 분석하기보다는 깊이있는 분석이 필요하다고 생각이 들더라구요
그럴 때, 가설검증을 통해 깊이있는 분석이 가능한데요, 용맘님께서는 선호도 파악이 내 투자에 유의미한 것인가를 생각하며 해야한다고 강조하셨습니다
궁금증 - 가설 - 데이터 해석 - 결과를 통해 투자에 적용
[임보BM] 가설검증을 할 때는 위의 순서로 장표를 구성하되, 결과를 꼭 남기고 투자에 어떻게 적용할 것인지를 남기기
매임은 준비단계에서부터 투자와 연결지을 수 있다. 분임단임을 통해 추려진 후보에서 확인하되, 투자를 하겠다는 마음으로 디테일하게 매물에 대해 남기고 이에 대한 답을 찾는 임장을 해야한다.
임보에 매물 본 결과를 남길 때는 매물코칭을 넣는다는 생각으로 스스로 셀프코칭을 해보는 것이다. 글로 쓰면 스스로 검증이 되기도 한다. 가치는 어떤지(입지-수요-한계-호재) 그리고 가격은 어떤지 (현재 매매/전세가격- 전고-리스크)
[임보BM] 임장지 매물을 보고서 정리해서 Top3 뽑을 때는 셀프코칭해보기, 강의안을 따라쓴다는 마음으로 적어보기
늘 투자를 할 수 있는 상황이 생기는 것은 아니기 때문에, 투자를 하지 않고 남긴 물건들에 대해서도 단지와 가격을 남기고 주기적으로 복기를 해보는 것이 필요합니다. 이 과정들을 통해 내 생각 흐름이 맞았었는지도 알 수 있고 시장을 더 이해하게 되거든요! (부동산 어플에 관심단지 설정은 필수!)
복기는 남긴 단지들 중에서 가장 수익이 낮았던 단지/가장 수익이 높았던 단지들의 특징을 뽑아보면서 내가 놓치고 있던 것이 무엇이었는 지를 알면 됩니다. 꾸준히 해나가다보면 투자 인사이트가 켜켜이 쌓여 투자를 실제로 하는 시점에 다 녹여낼 수 있습니다.
[임보BM] 관심 단지들 뽑고 가격 흐름과 네이버부동산 매물을 캡쳐해서 기록하고 3개월마다 추이 확인 + 그 이유를 복기하기
비교 평가를 통해 가격 판단
2022년 이후 투자공부를 하고 있는 우리는 전고점이라는 답안지를 가지고 단지를 비교평가 할 수 있었던 럭키비키들이였습니다. 그렇지만 그 사이에 새로생긴 신축들, 전고점을 돌파한 단지들… 이제는 더이상 전고점이라는 정답지에만 의지할 수 있는 상황이 아닌것!
스스로 단지 가치를 이해하고 가격을 입히고 상황을 대입해서 결정할 때가 왔습니다
먼저, 지역 내 비교평가
적절한 비교평가와 단지가치를 이해하기 위해서는 생활권의 선호 요인을 파악하는 게 우선입니다. 그래야지만 단지 가치를 정밀하게 볼 수 있습니다.
비교는 1) 가치가 다른데, 가격이 같을 때
2) 가치는 비슷한데, 가격이 다를 때
3)가치도 다르고, 가격도 다를 때
의 경우로 나눠서 이해하기 쉽게 알려주셨습니다.
[BM] 단지 분석 전에 생활권 별로 선호요인을 먼저 확인하고, 비교 장표에다가 상품성(연식/특징)과 입지(학군/교통)을 나열해서 하나씩 비교해본다. 그리고 가격을 입힌다!
과거 가격을 보며 보조지표로써 활용하고 재검증한다.
지역 간 비교평가는?
사실 지역이 다른 경우에는 가치 및 생활권 선호요인이 매우 달라서 비교할 대상을 뽑는 것부터 실제 비교까지 어렵습니다. 따라서 가격을 고정하고 땅과 단지의 가치/상황을 비교하는 것부터 하면 좋습니다.
지역이 다를때는 어떻게 선호파악을 할까요? 지역 내에서 생활권의 위상을 정리해봅니다. 그리고 나서 가격이 비슷한 생활권 안의 단지들을 뽑아서 보면 선호도를 생각해보기 수월합니다.
(가격이 비슷하다는 전제) 비교는 1) 가치가 비슷한데 가격도 비슷
2) 연식이 다른데 가격이 비슷
3)연식과 평형이 다른데 가격이 비슷
의 경우로 나눠서 이해하기 쉽게 알려주셨습니다.
현재 시장(6.27 규제이후)에서 실전투자는 어떻게?
6.27 규제가 생긴 지금의 상황에서 투자를 하기 위한 행동 순서를 알려주셨습니다.
(1) 자금 업데이트 - 투자금 얼마?
(2) 투자 후보단지 선정 - 편견을 버리고 모두 검토
(3) 대출 업데이트 - 얼마까지 감당가능한가
(4) 규제에 대응 - 규제 안에서 가능한 범위 찾기
끝으로 용맘님이 매일을 고군분투하는 우리들에게 해주신 말씀입니다.
"시장은 항상 내맘대로 흘러가지 않고, 이성보다는 감정이 올라오게 됩니다.
그때마다 지금의 임장임보를 쓰며 애썼던 과정을 떠올리세요! 헛된 일이 아닙니다.
결코 절대 투자를 포기하지 마세요"
이번 2강을 들으며 제가 막혀있던 임보 파트들에 대해서 명확하게 알게 되었습니다. 해당 부분을 왜 하는지, 어떻게 해야하는 지, 그래서 뭘 얻어야하는 지
BM할 거리들이 넘쳐나는 강의였습니다. 실전반을 하면서 제가 스스로 세웠던 벽을 허물어 볼 각이 섰습니다. 물론 우당탕탕 고군분투하는 시간들이 필요하겠지만요 길을 알았으니 뚜벅뚜벅 멈추지 말고 조금씩이라도 걸어나갈 수 있을 것 같아요. 용맘님 정말 감사드립니다 !!!!
댓글
베러덴어졔님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
