전세 묵시적 갱신, 계약갱신 요구권을 사용하는 세입자가 있을 때 당신이 알아야 할 것[마크 임]

안녕하세요. 마크 임입니다

올해 상반기 많은 분들이 투자를 하신 것 같습니다.

투자를 하면 세입자님과 관계를 유지하고 전세 계약하는 것은 필연적인 일입니다

2년이 되는 시점에 기존 세입자와 전세 연장을 하든, 새로운 계약을 하든 계약을 다시 해야하는 순간이 오는데요.

여기서 묵시적 갱신이나 계약갱신 청구권을 사용하여 계약을 연장하는 세입자가 있을 때 임대인이 알아야 할 사항에 대해 말씀드리려 합니다.

1. 묵시적 갱신이란? (주택임대차보호법 제6조)

임대인이 임대 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 세입자에게 갱신 거절이나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻을 알리지 아니한 경우 전세 계약이 끝난 때에 전 계약과 동일한 조건으로 2년 다시 임대한 것으로 보는 것입니다.

임대인 뿐만 아니라 임차인도 전세 계약 끝나기 2개월 전까지 알리지 않는 경우도 묵시적 갱신이 적용되는데요

이 경우 신경 써야하는 것은 연락해야 하는 기간이 전세 계약이 끝나기 6~2개월이라는 것입니다.

그 사이 기간동안 서로 연락을 하지 않는다면 묵시적 갱신이 되는데 깜빡하고 2개월 ~ 계약종료 기간에 연락을 하여 계약 내용에 대해 변경을 요청하더라도 묵시적 갱신이 적용되어 계약을 변경할 수 없습니다. 바꿀려면 세입자와 협의를 통해 계약을 다시 해야합니다.

2. 계약갱신 요구권이란? (주택임대차보호법 제6조의 3)

임대인은 임대 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 세입자가 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 2년 더 거주하는 것을 거절할 수 없는 갱신 계약입니다. 이때 계약 내용은 전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는데요. 세입자는 전세 계약 기간 중 1번만 행사할 수 있고 보증금이 상승될 경우 기존 보증금에 5% 이내로만 증액이 가능합니다.(월세의 경우 보증금과 월세액 둘다 5%이내로 상승 가능)

계약갱신 요구권도 묵시적 갱신과 마찬가지로 계약 만기 6~2개월 전 기간에 세입자가 임대인에게 연락하여 의사를 표시해야 사용 가능하고 2개월 ~ 계약 종료 기간에는 의사를 표시하더라도 사용을 할 수 없습니다. 

만약 세입자가 살고 있는 상태에서 실거주 의사가 있는 매수자에게 매도를 한다면 임대 기간이 끝나기 6 ~ 2개월 전까지 매수자에게 명의가 넘어가야 매수자가 실거주로 인한 갱신권 사용을 거절 할 수 있습니다. (대법원 판례 사건번호 : 2021다266631)

3. 묵시적 갱신, 계약갱신 요구권 사용 시 계약 해지 (주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항)

묵시적 갱신과 계약갱신 요구권을 사용하여 거주하고 있던 세입자는 2년을 다 채우기 전에 계약 해지를 할 수 있고 임대인에게 나간다고 통보하고 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는데요. 나가고 싶은 시기 3개월 전에 임대인에게 연락하면 이사 나갈 수 있고 임대인은 이를 거부할 수 없습니다. 만약 전세금을 돌려줄 수 없다면 임대인은 새로 세입자를 구해 전세금을 돌려 줘야하는데요. 여기서 세입자를 구함으로 인해 지출해야 하는 부동산 복비는 누가 지불해야 할지 법으로 정하고 있지는 않지만 세입자가 정당한 권리를 사용하여 나가는 것이기에 전세금을 돌려 주지 못하는 불리한 상황에서 부동산 복비까지 요구하면 세입자가 집을 안 보여 줄 수도 있습니다.

이때는 미리 처음에 전세계약서를 작성하면서 특약 사항에 [계약 기간 만료 전 중도 퇴실하는 경우 재임대까지의 공과금 및 관리비와 중개수수료는 임차인이 부담한다.]는 문구를 넣어 둔다면 방어가 가능할 것 같습니다.

그리고 위 상황이 아닌 일반 전세 계약 기간 중에 세입자가 중도 퇴실을 요구한다면 임대인은 이를 거부할 수 있습니다. 만약 나가야 된다면 세입자에게 새로운 세입자를 구해 놓고 나가야 된다고 통보 할 수 있을 것입니다.

계약갱신 요구권 사용이 당연시 되는 요즘 혹시 모를 상황에서 특약 하나로 부동산 복비 지출을 막을 수 있을거라 생각되어 글을 작성해 보았습니다. 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

더운 날씨 건강 조심하시고 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.