[용용맘맘맘] “대출 막힌 서울, 무주택자는 어떻게 집을 살까?”

“집 사고 싶은데, 대출이 막혔어요”
 

요즘 무주택자 분들과 

이야기를 나눌때 가장 많이 나오는 말이 있습니다.

“집은 사고 싶은데, 대출이 안 나오네요.
서울은 너무 비싸고, 지방은 불안해요.
저는 어떻게 해야 할까요?”

정부는 6월 27일 이후 대출 규제를 강화했습니다.

수도권과 규제지역에서는 

주택담보대출 한도 6억 원, 만기 30년 제한, 

생애최초 LTV 70% 규칙이 적용됩니다.

반면 지방 비규제지역은 

여전히 LTV 80%, 전입 의무 없음, 

DSR 범위 내 한도 산출이 가능해

같은 무주택자라도 대출 환경이 완전히 다릅니다.

그래서 오늘은 서울·수도권 무주택자 대응 전략을 살펴보고,
다음 칼럼에서 지방 전략을 다뤄보겠습니다.

서울. 수도권 무주택자 대응전략

우선 서울수도권은 ‘현금 중심 ’으로 바뀌었습니다.
따라서 레버리지 확대보다 자기자본 활용이 핵심입니다.

수도권에 내집마련을 할때

집값을 10억전후로 보고있는 경우라면,

적어도40~50%정도는 나의 종잣돈이

들어간다라고 먼저 계획을 세워두셔야합니다.

6억 대출 한도 맞추기

현재 대출 6억을 받는 다는가정하에

대출 만기 30년, 

대출금리 4% 전후를

예상하면 

매달 대출  원리금 상환이 

286만원정도가 나옵니다.

대출 5억이면 239만원,

대출 4억이면 191만원, 정도가 나오네요.

이 상태에서 우리집 가계상황을 볼때

세후소득에서 생활비를 뺀 금액에서

이 대출 원리금이 감당가능한지를 보고

본인의 현재 가용자금을 더해

대략적인 매수가능한 집의가격대를 살펴봅니다.

(이때 빠듯하게 예산을 잡으면

변수가 대응이 안되니,

매달 여유자금을 남겨둘 정도로

대출을 받으셔야 합니다. 안그러면 숨이 안쉬어집니다.)

보통 3억전후를 

가지고 계신 분들이 많기때문에

현재로서는 맞벌이 4인가족 기준  

세후소득 800만원/ 생활비 400만원

6억 대출를 풀로 받는 다는 가정을 해보면

매달 여유자금 400만원에서

대출원리금 286만원

정도 내면, 그래도 100만원정도 통장에 쌓이니

경조사도 갈수있고, 가끔은 가족여행도갈수있고,

변수에 가능합니다.

그럼 이런분들은 

주택담보 대출 6억+ 본인종자돈 3억을 기준으로

8~9억대 중소형 아파트를 

타깃으로 삼는 것이 현실적입니다.

그리고 여전히 서울,수도권에는

이런가격대의 단지들이 많이 남아있습니다.

그럼여기서 질문이 나옵니다.

만일5억~6억대집을 보는 

사람들은 어떻게 해야 하나요?

이경우에는 

정책 대출상품 적극 활용해보세요

최근에는 정책상품(디딤돌.보금자리론)도

규제는 들어왔지만 그럼에도 불구하고, 

여전히 은행상품보다는

금리는 저렴합니다.

대략적인 조건과 금리는 아래와같습니다.

• 보금자리론: 

  주택가격 6억 이하, 소득 7천만(생애최초 8,500만) 

  → 자녀 있으면 1억까지 완화

• 디딤돌대출

  주택가격 5억 이하, 소득 6천만(생애최초 7천만) 

  → 2자녀 이상이면 8천만까지 완화

• 신생아 특례 

  주택가격 9억 이하, 1인소득1.3억이하. 맞벌이 2억이하

내가 만일 실거주 1주택을 목표로 하고있고

실거주 예정이며,

주택가격 5억~6억을 보고 있다면

정책자금대상이 내가 해당되는지를 

우선 확인해보세요.

이때 통상 금리 때문에 

디딤돌 대출부터 먼저보고

보금자리론을 검토하는데,

한가지 팁을 말씀드리자면

25년이후부터 

디딤돌 대출은 수도권에서 

방공제가 필수지만

(4800~5500원)

이말은 대출한도에서 이만큼

차감하고 대출을 지원하겠다는 의미이지만

보금자리론은

방공제를 하지 않고 진행이 가능합니다.

그래서 정책자금을 받을 예정이신분들중에

금리보다 

한도가 더 중요한분이라면

보금자리론을 검토해보시면 좋습니다.

정리하면, 수도권 무주택자는 이렇게 전략을 짜야 합니다.

• 10억 전후 아파트

   → 자기자본 40~50% + 6억 대출 활용

   

• 5억~6억대 아파트 

  → 정책대출 자격 검토 (보금자리론, 디딤돌, 신생아 특례)

   

• 한도 중시 → 보금자리론 우선 검토
• 금리 중시 → 디딤돌대출 우선 검토

중요한 것은 

“내 가계 상황에서 감당 가능한 범위”를 선 먼저 정하고, 
그 안에서 상품을 고르는 것이죠^^
 

내 집 마련의 길은 누구에게나 쉽지 않습니다.

하지만 중요한 건 

“내 소득과 생활에서 감당 가능한 범위”를 명확히 정하고 

그 안에서 대출과 주택을 선택하는 것입니다.

무턱대고 시장을 쫓기보다는, 

현실적인 전략이 결국은 가장 빠른 지름길이 될 수 있습니다.

수도권에서

내집마련하고자 하는 

무주택자에게 지금의 규제는 답답하게만 느껴질 수 있습니다.

하지만 길이 완전히 막히지 않았습니다.

한도가 줄어들었을뿐인거죠,

조건을 제대로 이해하고, 

내 상황에 맞는 대출을 고르는 것, 

그것이 오늘 우리가 준비할 수 있는 최고의 전략입니다.

그러니 힘내셔서

절대 포기하지 마시고,

꼭 내집마련 하셨으면 좋겠습니다.

다음 편에서는 지방 무주택자들의 기회를 살펴보며, 

또 다른 선택지를 함께 찾아가 보겠습니다.

출근빠이팅입니다^^