투자금 1억 있는데
다음 임장지 어디로 가야 할까요? [미요미우]
안녕하세요? 미요미우입니다.
투자를 계획하고 계신 분들을 만나면
자주 듣는 질문이
'제가 투자금이 얼마가 있는데
다음달 임장을 어디로 가는 것이 좋을까요?'입니다.
투자금으로 할 수 있는 최고의 선택을
하고 싶기 때문일텐데요.
오늘은 스스로 투자금에 맞는
임장지를 정하는 방법에 대해서 이야기 해보고자 합니다.
평균 투자금으로 임장지 후보 정하기
먼저 평균 투자금으로
임장지 후보를 골라냅니다.
저는 부동산 지인 사이트를 활용하는데요.
지역 분석 탭에서 '서울'을 선택하고
각 구별 평당 매매가와 전세가를 확인합니다.
(매매가 순으로 정렬하면 파악이 쉽습니다)
이를 활용하여 24평과 33평 기준
평균 매매가와 전세가를 계산하고
매매가에서 전세가를 뺀 투자금을 계산합니다.
평균 매매가x24 = 24평 평균 매매가
평균 전세가x24 = 24평 평균 전세가
24평 평균 매매가 - 24평 평균 전세가 = 평균 투자금
예를 들어 동대문구는 평당 매매가가 3,122만원,
평균 전세가는 1,789만원이므로
24평 평균 매매가는 3122만원x24평=7.5억이고
24평 평균 전세가는 1,789만원x24평=4.3억이며
24평 평균 투자금은 7.5억-4.3억=3.2억이 되는 것이죠!
표를 참고하여
만일 제가 투자금을 1.5억 가지고 있다면
평균 투자금은 범위를 2억까지 넓혀 가능한 지역을 찾아봅니다.
그렇다면 서울에서는 중랑구, 강북구, 금천구, 도봉구의 20평대를,
경기도에서는 수지구, 구리시, 영통구, 의왕시, 부천시 등을 볼 수 있는 것입니다.
저는 이들 범위 내에서 입지가 좋은 지역부터 살펴봅니다.
시세 확인으로 디테일 파악하기
1.5억의 투자금을 가지고
평단가를 확인하여
임장지 후보를 정한 이후에는
해당 지역의 시세를 살펴봅니다.
직접 시세를 하나하나 따기도 하지만
시간이 없다면 네이버 부동산으로
시세를 확인하기도 하는데요
이 때는 단지에 실제 투자할 수 있기 때문에
협상 가능성을 염두에 두고
투자금 1.5억에 3천정도 더해
1.8억까지 넓혀 보고요,
투자금으로 접근 가능한 단지가 얼마나 있는지를
대략적으로 확인합니다.
만일 투자금 범위 안에 들어오는 단지가
너무 외곽에 있거나
선호도가 떨어진다고 판단되면
다음 급지의 임장지를 보는 것이
더 효과적일 수 있기 때문입니다.
지역의 위상과
투자 가능 단지의 입지(교통, 학군, 환경)를 대략적으로 가늠하면서
다음달 임장지로 선정해도 될만한 곳인지를
판단해봅니다.
이 때 이미 이 지역이 앞마당인 동료분이 계시다면
조언을 구하기도 합니다 :)
임장지가 지방이라면 한 가지 더 봐야 합니다.
만일 투자금으로 접근이 가능한 지역이
지방이라면 고려해야 할 사항이 더 있습니다.
그건 바로 '공급'입니다.
지방은 지역의 위상도 중요하지만
그보다는 앞으로 공급이 얼마나 예정되어 있는지가
투자의 시기를 정해주기 때문에
반드시 공급을 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 같은 금액으로 지방을 본다면
부산 동래구부터 투자 후보로 살펴볼 수 있을텐데요.
대전의 서구가 투자 범위 상위권에 위치해 있기 때문에
투자 후보지로 고려할 수 있기는 하지만
대전은 27년 과다한 공급이 예정되어 있기 때문에
이를 조심해야 합니다.
(물론 가치대비 저평가 되어 있고
리스크 대비가 되었다면 투자로도 고려할 수 있습니다)
따라서 지방에서는
공급의 영향도 고려하여 판단해주세요!
내 투자금에 맞는 임장지를
선정해야 할 때는
다음의 과정을 따라보세요!
1. 평단가를 기준으로 임장지 후보 지역 선정
2. 네이버 부동산에서 시세를 보면서 최종 후보 선정
3. 지방의 경우 공급을 함께 고려하여 판단
투자의 실행이 무엇보다 중요한 시기입니다.
임장지를 하염없이 늘리는 데에 집중하기보다
기한을 정하고 투자라는 결과물을 만드시기를 기원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : ) ♥
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