[잠토] 부동산 투자 황금 로드맵 독서후기



책 제목 : 부동산투자 황금 로드맵

저자 및 출판사: 부동산 김사부 (김원철) / 다산북스

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세레버리지 #신축 7년!? # 사이클링

1. 저자 및 도서 소개

부동산 고수를 배출한 고수들의 스승이자 1세대 투자자 김사부가 쓴 부동산 투자에 관한 책으로 저자의 시그니처 투자법인 ‘전세레버리지 기법’ (이분이 만든건지 몰랐네..)에 대한 디테일한 사례와 함께 입주권 투자에 대해 소개 한다. 투자 로드맵은 목표가 실패했을 경우, 정책이 바뀌었을 경우, 하락장이 오게 된 경우 각기 다른 대처법을 제안하며 투자에 대한 로드맵을 제시해주고 있다.

2. 내용 및 줄거리

  책에서 소개하는 첫번째 로드냅인 부동산 사이클링 기법은 부동산 사이클의 주기를 이용하여 4년마다 투자금의 100% 수익을 내는 것이다. 이 기법은 월부에서 얘기하는 시스템 투자와도 비슷한 방법인것 같았다. 두번째 로드맵 ‘수익형 전세 레버리지 기법’역시 부동산 사이클링 기법으로 자금을 불린 사람들의 다음스텝에 관련된 내용이었는데 전세를 주면서 내 투자금을 최소화 하는것이었다. 다만 현재는 다주택자가 매우 불리한 상황이기때문에 입주권을 취득하면서 취득세를 줄이는 방법을 알려주고 있다.

  부동산은 대체로 사이클이 있는데 보통 상승장이 오고 나면 하락장이 오고 하락장은 보통 6개월에서 1년정도로 마무리 된다고 한다. 하락장에서는 보통 30~50%의 하락이 만들어지는데 이때 대출을 받은 사람들에게는 지옥문이 열리고 대출이슈가 없는 사람은 다시 회복할 수 있다고 한다.

  2장 사이클 관련에서 강세장을 알아보는 시그널에 매우 인상 깊었는데, 약세장이 3년이상 지속되는경우, 대표적인 단지 가격이 오를때, 지속적으로 전세가가 상승할때, 상당기간 신규공급이 없을때, 대중이 매수할 여력이 있을 때 (금리 인하, 자금력 등등) 일때 강세장이 열린다고 한다. 대중의 매수여력을 위해서는 정부가 시장 상황을 보며 야금야금 규제를 완화하나 이를 빠르게 캐치하는 사람은 시장에 뛰어들고, 그렇지 않으면 강세장이 열린다고 한다. (지금의 상황과 비슷하다는 생각이 든다)

  하락장을 예측하는경우도 매우 인상 깊었는데 “애기엄마가 애기를 엎고 부동산에 오면 하락장이 시작된다” 라는 말이 매우 인상 깊었다. 2020년 상승장때 자주 가던 부동산 카페에 애기를 들쳐엎고 대치동에 매수하고 울었다는 후기를 많이 읽었던적이 있었다. 그때가 하락장 시그널이었던것 같다. 하락장은 어딜가나 사람들이 부동산 이야기를 하는경우, 정부가 비합리적이다 할 정도로 과한 정책들을 몰아붙이는 경우, 지방 구석구석까지 투자자들이 몰리는 경우라고 했는데 그부분에서 많이 공감했다.

  이 부동산 사이클링에서 실펀하기 위해서 투자 점수 시스템이라는 것이 있었는데 이 책은 대체로 장기 우상향 할 우량주에 투자하는게 안전하다는것을 보여주는것 같았다.

<생각해 봐야할 점>

  저자는 아파트, 대단지, 7년이내 신축, 전세비율이 높은것을 매수해야 성공한다고 방정식 같은 기준을 만들어 주고 있는데 전반적으로 투자금이 좀 있는 대상에게 맞는 솔루션이라는 생각이 들었다. 그렇다면 소액투자는 늘 위험한것인가? 입지가 좋으면서 구축인곳은 안좋은 곳인가? 하는 고민이 들었다.

3장에서는 수익형 전세 레버리지 기법에서 자금이 커지고 정책이 바뀌었기 때문에 전세 레버지리 기법에 대한 원리와 대안을 말해주고 있는데 그 대안으로 입주권매수라는 대안을 주고 있다. 이는 취득세 중과율 8% 이상을 피할 수 있는 방법으로 입주권이기에 신규주택으로 전환 시 전세가율이 높을것이고 이 전섹율을 가지고 또 다른 입주권을 매수할 수 있는 기회가 주어진다는 내용이었다. 계산대로 딱딱 맞아떨어지지 않을 때도 있기 때문에 이럴 경우에 어떻게 대처해야하는지 (쌈짓돈을 쌓아두라는 조언) 말해주고 있다. 결국 책에서는 계속 원리를 아는것이 중요하다고 하였는데 부동산의 상황에 일희일비 하기보다는 사이클을 읽고 그에 맞춰 대처하는 것이 중요하다는 점을 시사 하고 있는 것 같다.

<생각해 봐야 할 점>

입주권이 좋은 대안이라는 사실은 알겠으나 현재 시장과 같이 공급이 줄어들고 약세장일 경우에는 괜찮은 입주권을 매수하는게 쉽지 않아보인다. 그럼 책에 나오는 실패처럼 보이는 부평그랑자이 같은 입주권을 매수하게 되고 오랫동안 돈이 묶이게 되는것이다. 4년간 돈 10억을 묶어 두고 4년 뒤에 다른 투자를 하는것이 좋은지, 돈 10억으로 기존주택에 투자하고 전세금을 회수하는것이 좋은지 따져봐야 할 부분이 많아 보인다. 

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

P58

급등’은 어느날 갑자기 일어난다. 그러니 그 효과를 누릴 수 있는 유일한 길은 미리 사놓고 여유를 가지고 그날을 기다리는 일뿐이다.

P85

4년이라는 기간은 실수를 줄이기 위한 목적도 있다. 포트폴리오를 자주 바꾸면 오히려 실수가 커진다. 그 이유로는 첫째, 부동산은 사고팔 때 거래비용이 상당히 크기 때문이다

-> 미리 사놓고 여유를 가지는게 정말 쉽지 않다. 왜냐하면 어느정도 수익이 났을때도 “팔까?”라는 생각이 들고 생각보다 수익이 많이 안날때도 “팔까?” 라는 생각이 들기 때문이다. 여유를 가지고 그날을 기다리면 그날이 오려나? 이부분에 대해서는 아직 기다려본 바가 없으므로 믿음을 가지고 기다려 봐야겠다는 생각을 했다.

P162

이런 시기는 대출을 받은 사람들에게는 지옥문이 열리는 것과 다름없다. 전세를 끼고 매입했는데 매매가가 30% 폭락해서 투자 금액이 전액 손실되는 상황이 발생한다고 해도, 그건 평가 손실일 뿐이다. 안 팔면 그만이다.

-> 안팔면 그만이다가 정답인데 대출을 받은 사람이라고 하면 심리적으로 하루하루 밑빠진 독에 물을 붓는것 같은 기분이 들고 정신이 피폐해지는것 같다. 이를 막기 위해서는 대출 투자는 하지 않아야 할것 같다.

P205

내가 매수하려는 부동산은 가격이 전혀 움직이지 않은 채로 고요하게 있겠구나’라는 착각에 빠지고 만다. 본인이 매수하려는 부동산이 수요가 많이 몰리는 물건이라면 약세장이라도 가격은 계속 조금씩 오르는데, 그걸 느끼지 못한다.

-> 이부분은 매우 공감이 갔는데 그렇기 때문에 현재 시장을 기민하게 쳐다봐야 하는것 같다. 요즘 부동산 시들해졌다는 기사들이 계속 되지만 실제 트래킹 하는 단지들 (4,5급지)은 슬금슬금 500만원 1000만원씩 오르고 있다.

P263

충분히 투자성 있는 물건을 보유하고 있는 이상, 하락장이 오기 전에 매도를 하지 못했다고 해서 큰 문제가 발생하는 건 아니다. 결국 다시 오를 가능성이 높기 때문이다.

P289

이렇게 대중이 부동산에 대해서 부정적이거나 무관심해지면 건설사는 어떻게 할까? 공급을 미룬다. 왜냐? 공급해도 잘 팔리지 않거나, 아니면 매우 싸게 팔아야 하기 때문이다. 그래서 공급이 확 줄어들게 된다. 이게 두 번째 원인이다. 시장에 공급이 줄어들면 티가 날 수밖에 없다. 공급이 부족하니 전세가는 계속 오른다. 하지만 그럼에도 여전히 시장에 부정적이거나 무관심한 대중은 매수로 돌아서려고 하지 않는다.

P295

결국 이런 구조로 인해 부동산 시장에 강세장은 다시 올 수밖에 없고, 약세장부터 부동산 시장을 꾸준히 지켜보고 있는 깨어 있는 소수가 아니라면 그 수혜를 온전히 누릴 수 없다

-> 부동산 사이클에 대한 다양한 시그널들을 살펴볼 필요가 있는것 같다 책에 나온 내용들도 시그널이고 가격에 대한 흐름도 시그널인것 같다. 결국 부동산을 예측할순 없지만 부동산의 변화는 캐치할 수 있어야 투자판에서 살아남을 수 있다.

지금의 약세장에 만들어진 정책과 제도는 상당 기간(최소 3년 이상) 이어질 가능성이 높고, 지금의 정책과 제도 수준이 부동산 시장의 디폴트값 정도라고 생각하면 된다. 시장이 강해지면 규제의 수준이 올라갈 가능성이 있지만, 언제나 시장이 먼저다. 시장에서 반응을 보이고 나서 한참 뒤에 규제가 나오지, 규제가 선제적으로 나올 수는 없다. 그러니 시장의 움직임을 선제적으로 예측해서 확률적으로 행동하고, 시장의 움직임에 예민하게 반응하는 입장에서 규제는 별 걱정할 필요가 없다.

P308

철저하게 자제력을 발휘해야만 한다. 무리한 투자는 언제든지 위험을 안고 있다. 시장이 약세장이 되었다면 대출 이자는 상당히 높을 가능성이 있는데, 약세장이 몇 년간 이어질지 모르고 중간에 더 깊은 하락이 일시적으로 일어날 가능성도 있다.

-> 책에서도 여러번 반복하고 월부에서도 여러번 반복하지만 대출은 위험한 것이다. 이부분은 너무 잘 숙지 하고 있어 나는 대출을 알아볼 생각조차 하지 않고 있다. 대충 어느정도 나올지 DSR을 계산해보고 이보다 50% 이하의 돈만 쓰는것이 바람직하다고 생각한다.

P704

그렇다. 평생 즐겁게 살다가 가면 된다. 맞는 말이다. 그런데 문제는 그렇게 살다가는 평생 즐겁게 살기는커녕 그 즐거움이 너무 짧게 끝난다는 게 문제다.

우리의 인생은 리스크가 상당히 많은 여정이다. 이제는 희망퇴직이 일상화가 되었지만, 정년퇴직이 당연한 줄 알고 살았던 세대들에게 희망퇴직은 매우 큰 충격이었다. 그렇게 갑작스럽게 희망퇴직을 맞이한 사람 중에는 분명 ‘인생은 즐기는 거야’라며 살아온 사람들도 상당히 많았을 것이다

-> 이 책에서 가장 공감하는 부분이었다. 원래 인생은 리스크가 많은 여정임이 호가실하다 그렇기 때문에 우리는 리스크를 감수하고 최소화 하기 위해 투자를 해야하는 것이다. 돈이 없어도 행복하다는 말은 나는 믿지 않는다. 돈이 없는데 아프면 최악의 상황이 되고, 돈이 없어서 아무것도 못하고 하루하루를 지내게 되면 죽는날만 바라게 된다. 어쩌다 보면 내 주변에는 엄청난 부자부터 엄청 가난한 사람까지 많은 70대가 있는데 돈이 많은 70대는 지금도 오토바이를 취미로 하고 다이빙을 즐기며 1년에 4번 휴양지를 오고가고 있다. 하지만 돈이 없는 70대는 하루종일 집에서 유튜브를 보며 자기만의 세상에 갇히게 된다. 나는 어떤 인생을 살것인가. 이부분에 대해서는 필수재는 돈인것 같다.

4. 적용할 점

입주권에 대해서 좀 더 공부해보자.

부동산 사이클을 읽으려고 하고 봄 여름 가을 겨울에 대한 대처를 하자

세금에 대해 좀 더 공부하자.

5. 논의 해볼 점

P469

그 목적을 달성하려면 두 가지에 집중해야 하는데, 부동산 수요가 넘치는 핵심 지역에 있는 물건이냐는 점과 7년 이하의 새 아파트이냐는 점이다

-> 저자는 아파트, 대단지, 7년이내 신축, 전세비율이 높은것을 매수해야 성공한다고 방정식 같은 기준을 만들어 주고 있는데 전반적으로 투자금이 좀 있는 대상에게 맞는 솔루션이라는 생각이 들었다. 그렇다면 소액투자는 늘 위험한것인가? 입지가 좋으면서 구축인곳은 안좋은 곳인가? 하는 고민이 들었다.