[서투기 27기 43조 이너부티] 3주차 강의 후기

건물은 house, 집은 home

집은 단순한 투자재가 아니라 거주의 공간

house가 아닌 home의 관점으로 

감정과 이성을 한데 넣어 투자의 확신을 얻자

원하는 것을 얻어내려면

결국은 사람들의 선호도

즉, “어디를 더 좋아하는가”를 알아내는 싸움

안녕하세요. 이번 서투기 임장지가 서울 4급지 C 지역 인데,

마침 3강 프메퍼 강사님이 B와 C지역을 비교해주셔서 하나하나 놓치지 않으려고 집중해서 들었던 강의였습니다.

이번 강의를 통해 레버리지 제대로 할 수 있었던 것 같습니다.

생활권 순위를 나눠보고 단지 선호도 구분해보고 가격 정리까지 한 상황에서,

마지막 비교평가 하는 게 제일 어렵고, 어떻게 해야 할 지 막막했는데, BM할 것들이 많아 적어보았습니다 :)

<비교평가의 정의>

1.지역 선호도를 명확히 알고

(사람들의 수요와 우선순위 판단하여 좋은 물건에 투자)

2. 투자 우선순위를 정하고

(저평가 가격: 현재 가치대비 가격이 싼가?)

3. 본질에 집중하는 투자를 할 수 있게 하는 행위

(전세세팅: 전세 수요가 있고 충분히 세팅이 가능한가?)

<비교평가 하는 방법>

입지의 선호도(교통/직장/환경/힉군)와 

생활권 선호도(사람들이 더 좋아하는 곳)를 나누어서

 상/중/하 판별하고,

가격을 보며 저평가 단지를 뽑아내기!

그리고 같은 가치의 단지와 비교하기!

→고수의 영역이 아닐까 했는데, BM 하기

<고칠 것>

저평가는 기본적으로 매매가로만 판단한다(투자금 X)

(*매/전 갭 차이만 보고 있던 저를 반성합니다..)

그래서 제가 실수 했던 부분/ 수정할 것

1. 가치를 먼저 확인한다.

2. 그리고 가격을 확인한다.

제가 임장하고 앞마당으로 가진 곳들 중에 궁금했던 공급장에서 기회를 잡는 법

공급은 위기이자 기회!! 남들이 못하겠는데? 할 때 할 수 있는 자!

방법은 시세트레킹!!!!! 그리고 제일 좋은 것은 현장에 방문하기!

1. 현재 매매-전세가격 적기
2. 전세개수 적기

전세물량이 줄어들고, 전세가격 하락이 멈추는 시점! = 투자적기(상위단지부터 확인하기)

답은 반드시 현장에 있다!…(현장에 가기 두려운 나..);;;

<공급 많은 지역에서 투자 접근법>

1.입주물건

*내가 실거주후 전세가격 정리되면 전세 놓고 나오기

*주변 신축과 비교하여 충분히 싼 가격에 매수하기(기축과 가격비교)

2.세낀물건

(1순위) 시세보다 높은 전세 낀 물건

(2순위) 시세보다 낮은 전세끼고 갱신권 사용했고 입주물건보다 싼집(월세도)

(3순위) 시세보다 낮은 전세 끼고 갱신권 안썼다면 입주물건과 가격비교

지금도 5월 서투기때에 비해 가격이 1억씩 상승한 단지, 전고점 돌파한 단지가 증가했고

전세 매물은 거두고 월세 전환이 일어나는 이 시점에서, 난이도가 더 높아져서 현장에 가기 두려웠는데

강의를 듣고 한발 한발 더 나아가며 성장하는 새싹반 어른이가 되야겠다고 다짐했습니다 ㅎㅎ

숙제) 앞마당 지역, 단지 3개씩 분석해보기(구축3, 준신축3, 신축3)

감사합니다!