(2편) 4억대, 5억대, 6억대... 앞자리를 몇 번이고 갈아끼운 월부학교! [윤이서]



　안녕하세요~~ 윤이서입니다.

　이전 글에서는 1호기 투자를 하기까지의 여정(과 어려움)을 간추렸는데요, 월부학교 이전의 시간이 훨씬 길었지만 실제 투자에 어느 때보다 가까이 갈 수 있었던 건 월부학교에서의 3개월이었습니다.

　주식이 플러스로 전환된 이후에는 (다른 어려움도 있긴 했지만) 매도만 하면 투자금을 준비해둘 수 있는데, 투자하겠다는 마음을 먹지 않으니 좀 더 오르지 않을까~? 어차피 어디 해야될지도 모르겠는데 그냥 앞마당 만들면서 기다리지 뭐~ 하고 있었습니다.

　원씽으로 '1호기 투자'를 말하지 않았던 저에게 잔쟈니튜터님🩷께서는 "이서님 원씽 투자로 수정하세요"하진 않으셨지만ㅎㅎ 3개월동안 소화해야 하는 꽉찬 스케쥴과 투자경험담 발표, 매월 임장보고서 결론으로 Top3를 뽑은 후 이어지는 튜터님의 피드백 등등, 수많은 넛지를 통해 투자를 향해 달릴 수 있었습니다.

　무엇보다도 투자경험담 발표가 중요한 역할을 했는데요, 투자경험이 없으니 발표할 게 없다, 당연히 투자경험이 있는 분들만 시킬 것이다! 라고 생각했던 것과 다르게, 9명의 반원들을 매월 세 명씩 발표하도록 배정해주셨고, 1호기 투자를 해야 하는 세 명은 최대한 투자를 하고 발표할 수 있도록 6월에 배정되었습니다.

　저는 아직 투자할 생각이 없어서요, 혹은 저는 아직 투자를 못해서요 라고 발표할 수는 없는 노릇이었습니다. 그래도 1억 중반의 투자금을 쥐고 있으니, 이 돈으로 할 수 있는 최선의 단지를 찾는 노력을 담아야 했습니다.

[첫째 달]

　공급이 감소해 투자기회를 줄 수 있는 지방에 거주하고 있었기에, 실거주로 매수 후 일정 기간이 지나면 전세를 놓으며 투자물건으로 전환한다는 선택지도 가능했습니다. 아직 전세가가 올라오지 않아 투자자들은 진입을 망설이는 시기에, 그 지역에 실거주하는 사람에게만 가능한 매력적인 선택지!

　1인가구에 DSR을 적용한다면 실거주보다는 투자로 접근해야 더 가치 있는 자산을 가질 수 있다는 내용을 강의에서 배우지만, 실제 내 주택담보대출 한도는 얼마인지, 그래서 내 종잣돈과 주담대를 최대로 끌었을 때 살 수 있는 단지, 물건은 뭔지까지 한 단계 더 들어가야 했습니다.

　4월 임장보고서의 결론에는 이 내용이 담겨야 한다는 미션을 주셨고, 제가 해야 할 행동은 실거주 매임, 대출상담사분과의 연락이었습니다. 문제는 기대출을 어느 정도 상환해야 높은 한도의 주담대가 가능하다는 것, 높지 않은 전세가를 감안했을 때 현재는 고레버리지를 당길 수 있지만 제가 서울로 돌아가는 시점의 전세가가 그만큼 올라오지 않는다면 추가투자금을 밀어넣어야 한다는 점이었습니다.

　이 지역에 계속해서 거주할 계획이 아니었기에 수도권에서 비슷한 가격대의 단지를 찾아보았고, 연식과 상품성의 차이가 있지만 수도권의 수요가 더 풍부하다는 점을 짚고 실거주보다 투자로 기울게 되었습니다. 지방 앞마당에 집중하다 보니 수도권에는 막연히 투자 가능한 단지가 없다고 생각하였고 4월의 Top3는 4억 초/3억 정도의 지방 물건으로 채워졌습니다.

[둘째 달]

　둘째 달은 학교에서도 수도권 임장지를 가는 달! 새로운 임장지를 만들며, 기존에 가지고 있는 앞마당에서 투자물건을 찾습니다. 역과 가깝거나 연식이 덜 오래된 59, 안쪽 입지의 84... 주말엔 임장지 매임을 해야 하니 금요일마다 연차를 쓰고 올라가 풀매임을 해봅니다. A지역 매임- 매물문의- B지역 매임- 매물문의..

　A지역에서는 실거래 대비 호가가 정말 싸다, 수리도 돼있다, 전세 세팅하기 조건도 좋다 하는 물건이었지만 이런 부수적인 것들에 빠져 가장 중요한 가치가 덜하다는 것을 제쳐버렸습니다. 입지가 덜할 거면 연식이라도 좋아야 한다.. 튜터님의 피드백을 안고 B지역에서 물건을 골라봅니다. "A지역 물건보다 확실히 가치 있는 걸로 찾으셨어요." 기뻤지만 대단지 제일 안쪽, 언덕에 있는 동이 가능했고, 뒷동임을 고려했을 때 예상전세가에 세팅이 어려울 단지였습니다. 기존 신용대출로 인해 투자금에 딱 맞춰 매매전세 차이가 나는 물건을 고를 경우 수리는 어떻게 해야 할지, 전세를 맞추는 사이에 전세물건이 많아져 전세가를 낮춰야 한다면 대응이 어려운 상황이었습니다.

　그래도 DSR에 여유가 있어 필요하다면 추가로 신용대출을 받을 수는 있었지만, 대출 끌어서 투자하지 않는다는 원칙을 배웠기에 투자금 범위를 어떻게 좁혀야 할지 튜터님께 조언을 얻을 수 있었습니다.

- 신용대출은 리스크 핸들링이 가능하다면 고려할 수 있다. 최악의 경우 얼마의 상환요구가 들어올 수 있고, 연간저축액으로 상환요구에 대응 가능한가?

- 신용대출 쓸 경우 늦어지는 2호기 시점.

- 현재의 투자금으로 할 수 있는 단지와, 대출을 끌어서 할 수 있는 단지에는 각각 뭐가 있는가? 그 정도로 가치 있는 물건인가? 많이 봐야 스스로 판단할 수 있다.

　아 내가 물건을 많이 안 봐서 그렇게까지 해서 투자할 가치가 있는 단지인지 판단하지 못하는구나.. 하고 매임을 다녔고, 피드백을 반영해 Top3를 제출하였습니다. 이 때의 단지들은 5억 중반/4억, 6억/4억 중반으로 절대가가 올라왔습니다. 물론 투자할 수 있는 단지들이지만, 연식이 좋은 건 평형이 작고 평형이 큰 건 지역 내에서 선호도가 낮아 스스로도 확신을 가질 수 없었습니다.

[셋째 달]

　대망의 셋째 달, 자율임장지였기에 투자 가능성이 높은 지역으로, 제가 희망하는 1~3순위를 제출하고 튜터님과 의견을 맞추어 C지역으로 향하였습니다. 봄학기에 투자해야 한다고, 안하면 봄학기는 끝나지 않는다고... (오히려 좋아 지만요ㅠ) 튜터님께서 진작에 말씀해주셨고 응원해주시는 상황... 1호기를 해야 하는 반원 두 분은 매수하신 상황... 마지막 남은 무주택자의 어깨의 무게를 구하시오.

　투자를 위한 임장지가 배정되다 보니 혼자 C지역을 앞마당으로 만들게 되었습니다. 넓기도 너무 넓은 지역이었지만 가야지! 그렇게 분임, 단임을 마치고 매임 주에, 튜터님께서는 제 매물문의를 기다려주셨지만 저는 매물문의를 넣을 수 없었습니다ㅎㅎ

　보고 온 물건들 중 투자금 범위에 여유있게 들어오는 단지는 연식이 좋아도 입지가 빠져 이건 아니다 싶었고, 중간 생활권에 연식 좋은 단지가 타겟이었으나 해당 생활권은 부동산들이 쉬는 주라 매임을 하지 못했습니다. 튜터님께서 기다리시는 것도 모르고.. 이런 연유를 말씀드리면 될 것을...⭐ 저는 쫄보였습니다ㅎ

　그리고 그 다음 주의 매임에서 저는 운명의 물건을 만났을까요!? 3편으로 이어집니다..🩷



[3편]

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