서울투자기초반 27기 8조 라이프리치 4주차 강의 후기

25.08.22

서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법

안녕하세요, “인생을 풍요롭게, 리치한 삶을 꿈꾸는” 라이프리치 입니다.

너무 감사하게도, 월부 튜터님의 강의를 현장에서 들을 수 있는 기회를 얻게되어

오프라인으로 강의를 듣고 왔습니다.

현장에서 강의를 들은 소감은.. 월부 튜터님의 지치지 않는 열정에 감탄했고, 단지분석부터 전임,매임까지 할 일이 많은 지라 텐션이 떨어질 찰나에 다시 한번 마음을 다잡을 수 있게 되었습니다. 그리고 상반기 시장과 달라진 분위기, 그에 맞춘 소액투자 전략을 들으면서 ‘원래 내가 잘 안보던 지역이지만, 기회가 왔고, 돈 벌수 있겠는데?’ 생각이 들면서 강한 동기부여가 되었습니다.

이번 4주차 강의는 서울 5급지 D지역에 대한 입지분석과 소액투자 전략을 테마로 진행이 되었습니다.

PART 1. 서울 투자 성공사례 VS 실패사례

강의에서 알려준 성공사례와 실패사례를 통해 얻은 인사이트는 아래와 같습니다.

<INSIGHT>

성공사례 : 종잣돈으로 투자 가능한 지역을 충분히 확보 / 지역간 비교분석을 통해 투자 결정

→ 앞마당 확보와 충분한 비교평가 후에 투자를 진행

실패사례 : 좋아보이고, 오를것 같은 막연한 기대감을 가지고 연 저축액 이상의 대출을 일으켜 투자를 진행 / 예상치 못한 장기간의 하락장을 견디지 못하고 상승장이 오기 전 매도

→ 투자결정의 근거가 명확하지 않고, 무리한 대출을 일으켜 보유기간을 견디지 못함

아울러, 유디님의 투자에 대한 조언을 정리해보면

<OPINION>

비교평가의 늪에 빠져 투자의 시기를 놓치지 말 것.
최고가 아닌 최선의 투자를 하는 것을 목표로 할 것.
D지역에서 선호하는 단지 조차 전저점 수준을 벗어나지 못하였으므로, 눈여겨 볼 것.
반응이 늦게 왔다는 것은 가치가 그만큼 떨어진다는 뜻이므로, 전체적으로 다 저렴한 상황에선 가치가 제일 좋은 것을 고를 것.
장기적으로 전고점을 넘어 우상향하겠지만, 중단기적으로 잠시 하락하는 시기가 올 수 있음을 알고, 투자를 진행할 것.

PART 2. D지역의 입지분석

D지역의 입지가치에 대한 설명을 들으면서는 임보를 쓸때, 어떤 부분에 초점을 맞춰서 작성해야할지 짚어주었고, 다음 임보 작성할때, 적용해봐야겠다는 생각이 들었습니다.

[직장]

- 직장요소로 다른 지역에서 수요를 끌어올만한 지역인지 판단하고,그렇지 않다면 업무지구 접근성이 중요함.

- 주소지 기준 연말정산 1인당 연봉이 높을수록 좋은 지역
- 인구수 대비 종사자수 비율이 100 이상이면, 업무지구일 가능성 높음
- 사업체수 대비 종사자수 비율이 높을수록 대기업이 많고, 직주근접 수요가 높음.

[교통]

- 지역 내 생활권별로 지나는 지하철 노선이 무엇인지 파악하고, 해당 노선이 주요노선에 해당하는지 확인

(주요노선 : 2,9,3,7,5,신분당선)

- 주변에 지하철이 없고, 버스만 다닌다면 소요시간 + 30분으로 판단하기.

- 교통호재는 상승장에서 더 큰 상승폭을 발생하고, 하락장에서는 더 많이 빠질 수 있음을 알고, 접근할 것

[환경]

- 생활권별로 아래의 요소를 근거로 특징을 정리하고, 선호도를 정리한다.

1) 상권 형성(대형마트,백화점,종합병원)

2) 균질성(아파트 택지/나홀로 아파트 / 빌라촌 혼재)

3) 학원가 형성(어떤 종류의 학원인지)

4) 연식(신축/구축)

5) 주변 경사(언덕/평지)

[학군]

- 단지별 학군 판단 요소

1) 배정 중학교의 학업성취도/특목고 진학인원수

2) 단지 주변에 지역에서 학업성취도가 높은 중학교 배정확률이 높은 초등학교가 있는지

3) 단지 배정 초등학교의 학급당 학생수

- 부동산 수요 관점에서 학군지란?

1) 학업성취도가 높은 학교가 많다.(학업성취도율 90% 이상 중학교비율 30%)
2) 1)의 학교들 주변으로 학원이 많이 몰려있다.
3) 주변에 유흥상권이 없어야한다.(학원가 주변환경이 어떤지)

- 특목고 진학률이 3%이상인 학교는 최상위권 학생이 많이 있다는 뜻

- 초등학생 수가 전체적으로 감소하고 있다면, 학군의 중요성이 떨어짐.

[공급]

- 평균회귀 - 시장심리 - 수도권 전체 공급물량 순으로 공급 리스크를 판단할것.

- 2025년 8월 현재 시장은?

1) 평균회귀 관점 : 계속 눌려있었으므로, 상승해야함(+)
2) 심리 : 지역 BY 지역(0)
3) 공급물량 : 2026년 이후 급감(+)
--> 수요에 비해 공급량이 적고, 전세가격이 싸기 때문에(1,2급지 선호 신축 제외 3년전 가격 회복하지 못함) 전세가격이 하락하더라도 22년 하반기 수준의 큰 하락은 일어나지 않을 수 있다.
--> 단, 투자단지의 잔금일정과 근거리에 있는 입주단지의 입주장이 겹칠 경우 전세가를 보수적으로 접근해야함.

1 .전세가는 등락을 반복하며 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승하므로, 평균회귀 했는지 봐야함.
2. 시장분위기가 상승장인지, 하락장인지 봐야함.
3. 수도권은 하나의 거대생활권이다보니, 대형단지 입주 이벤트는 수도권 전체 전세가에 영향을 미친다.(영향력의 크고 작음이 있을 뿐)