마인드를 단단하게 다져가며 빚어내는 3주차 ! [서투기27기 군포산본 4러왔조_깜냥]

이번 3주차 강의는 유쾌상쾌통쾌하신 프메퍼님의 4급지 비교평가 강의였습니다 !

4급지 입지분석과 비교평가를 통해 프메퍼님의 사고 흐름을 따라가는 여정이었다고 생각하며,

제 투자생활에도 자연스러운 일이 될 수 있도록 부단히 연습해야겠다는 반성, 다짐을 한 강의였습니다. 

[기억해 둘 강의 내용!]

입지분석

* 학군

• 학군으로 인해 외부의 수요를 이끄는 지역은 따로 있다.
• 학교+학원가+안정성을 같이 보고, 학군의 비중을 얼마나 둘 지 종합적으로 생각해야 한다.
• 초등학교의 경우, 6년이라는 긴 시간 아이들이 다니며 적응 이슈가 있어 학부모들이 이사를 선호하지 않아 투자에 유의미하다.

* 공급: 공급의 질과 양 체크 필요 

• 공급이 있다면, 어디에 많이 있는지, 공급으로 인해 매매가 눌려 있고 입지 개선이 기대되는 곳은 어디인지 한 걸음 더 생각해 보기
• 전세세팅을 위해서는 투자할 단지만 아는 것이 아니라 상위 단지 및 인접 지역 상위/하위 급지들에 대한 선호도와 상황도 알아두어야 한다. 그래야 투자 후 전세를 맞출 때에 번호를 뿌리는 범위 및 셋팅 가격 정할 수 있다.

+ 대출 규제, 기회로 삼아라 !

대출 규제로 인해 투자를 못하는 것이 아니다 ! 방법은 있으니 기회로 삼아라

충분히 가치가 있는 곳이라면, 세 안고 사는 것이 리스크를 헷지해 주는 것이므로 

• 매매가 충분히 싸다면 세 낮게 껴있어서 투자금 더 들더라도 매매 가능
• 매매가 좀 비싸더라도 세 높게 껴있으면 투자금이 줄어드므로 이것도 나쁘지 않음

비교평가: 가치 - 가격 - 투자금 리스크 

1. 가치: 중장기적으로 팔지 않아도 되는 가치있는 단지인가 ⭐

• 입지 (교통, 환경, 학군)
• 상품성 (연식, 세대수, 브랜드)
• 선호요소

2. 가격: 현재 가치 대비 가격이 싼가

• 저평가되어 있는 단지인가
• 저평가는 기본적으로 매매가로만 판단한다 !!!!!!! (투자금으로 먼저 필터링 하지 말아라 !!!!) ⭐⭐⭐

3. 투자금 리스크: 전세수요가 있고 세팅이 충분히 가능한 단지인가

→ 가치가 높고 가격이 싼 것을 찾는다 !!!!! ⭐

* 보조지표로 활용

• 전고점: 높을수록 GOOD
• 상승폭: 클수록 GOOD, 신축과 구축이 같은 절대매매가를 가진다면, 구축이 땅의 가치가 좋을 확률 높다
• 회복폭: 적게 회복했을수록 GOOD

• 전세가: 우상향 GOOD, 전세가는 실수요가치를 반영하고 현금 흐름이 나오는 부분이기 때문에 중요하다

   

* 호재

• 호재는 플러스 알파의 개념이다
• 가치 가격 모두 같을 때에는 호재가 무엇인지 확인할 것

⭐지역간 비교평가시 지역끼리 1:1 매칭이 안될 수 있음을 인지해야 한다 (손흥민 사례를 기억하라~~)

참고) 같은 가격이면 더 좋은 것을 사는 게 좋고, 지금 같은 하락장에서는 기왕이면 로얄동, 로얄층을 사는 것이 좋다

아실에서 동별 차이, 전세가 차이 확인해보고 실제 전임을 통해 부사님께 얼마나 차이나는지 확인해 볼 것

→ 환금성에 있어서도 로얄동, 앞동을 사람들이 더 좋아함 

액션플랜 - 공급 또한 위기가 아니라 기회다 !

• 관심 단지의 전세트래킹과 시세트래킹을 해야 시장 분위기를 알고 빠르게 대응할 수 있다
• 투자적기 = 전세 물량이 줄어들고 전세가격 하락이 멈추는 시점 → 전임, 매임 GOGO

[마치며]

이번 강의에 나온 4급지 A구와 B구 중 B구는 지난 서투기에서 임장을 다녀왔던 곳이기도 하고

실제 살던 지역이었기도 하여 강의 듣는 내내 재미있고 흥미진진하였습니다. 

특히 B구 생활권분 내 환경적으로 우수한 곳이나 교통이 아쉬웠던 c생활권에 대한 순서는 

임장하고 임보를 쓸 당시 헷갈려 했었는데, 이번 강의를 통해 리마인드하고 다시 한 번 정리해 볼 수 있었던 것 같습니다. 

보고 있던 좋은 단지/급지에서 기회를 놓쳤다고 아쉬워하기 보다 충분히 가치가 있는 단지라면,

저평가 되어 있는 구간의 후순위 단지를 매수해도 목표를 이루는 데는 충분하다는 말이 와닿았습니다. 

늘 마인드의 중요성을 깨닫는 것 같습니다.

‘조금 더 가격을 주면 괜찮은 단지를 할 수 있을 것 같은데…’ 또는 ‘이 가격에 이런 구축 단지 .. ?’ 라는 생각이 떠올라

느낌적인 느낌, 마음적인 마음으로 생각하게 될 때가 있는데,

그럴 때일수록 더욱 마음을 잡고 임장을 통해 느낀 것 + 임보를 통해 확인하고 분석한 것을 근거로 

비교평가 & 판단하는 연습을 더 열심히 해야겠습니다. 

마지막으로 10억 달성의 부자가 되는 길은 사서 버는 게 아니라 오래 기다려서 버는 것,

마인드를 단단하게 다져가며 빚어내는 과정이라고 해주신 말씀

꼭 마음에 새기고 조급해 하지 않고 찬찬히 하나하나 해나가도록 하겠습니다. 

이제 얼마 남지 않은 서투기 ,,, 못잃어 ~~~~ 3주차도 좋은 강의 감사합니다 !! 

[적용할 점]

• 이번주 과제에 지역 내 비교, 지역 간 비교 2개씩 해낸다 !
• 관심바구니에 담을 단지는 로얄동 로얄층 확인해 둔다 !
• 이번 달 말부터 앞마당 내 트래킹 단지 7개 이하로 뽑고 꼭 트래킹 한다 !