[두잇나] 결국엔 오르는 집값의 비밀 후기



결국엔 오르는 집값의 비밀

책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 : 김준영 지음

읽은 날짜 : 25.08.17~08.22

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산투자의본질 #가격결정요인 #전세,수급지수,지역특성

1. 이 책이 나에게 주는 의미 : “부동산 시장과 구조를 이해해가고 있음을 알게 해준 책”

제가 이 책 ‘결국엔 오르는 집값의 비밀’이라는 책이 출간되고 처음 읽었을 때는, 제가 선택한 부동산 투자가 틀리지 않고, 제가 부동산 투자자로 살아갈 수 있는 이유를 알게 해준 책이라는 생각을 했습니다. 당시 그 이유는 “가치 있는 집값은 결국 오를 수밖에 없음”을 조목조목 설명해주고 있기에, 제가 하는 부동산 투자의 당위성을 설명해주고, 앞으로도 계속 부동산 투자를 할 수 있겠다는 생각을 가지게 해주었습니다.

그로부터 또 시간이 흐르고, 그동안 쌓여간 시간과 앞마당, 노력들을 보내고 다시 읽으니, 아직도 부족하기는 하지만, 이 책을 통해 ‘나도 이제는 조금씩 부동산 투자 전문가 분들의 말이 이해가 된다.’ 는 느낌이 들게 되었습니다. 아직 한참 부족한 투자자이지만, 이제 우리나라 최고 수준의 부동산 투자자들이 모여 있는 월급쟁이 부자들이라는 환경에서 4년차 투자자가 되었고, 그 안에서 튜터링이나 리더의 경험 또한 2년차가 되었습니다. 그러다보니, 저보다 수준높은 분들과 함께 할 수 있는 기회들이 많아졌고, 그 기회를 통해 배우며 알게 되는 것들이 많아졌습니다.

이 책에서 이야기하는 전세, 수요와 공급, 수도권과 지방의 차이 등의 이야기들에 대해 저도 생각이라는 것이 생겼습니다. 전세는 우리나라에 있는 특이한 제도이며, 이 전세는 주거 서비스라는 서비스 제공의 성격이 있으므로 물가가 오르면 자연스레 서비스의 가격이 오를 수 있듯, 전세의 가격도 자연스럽게 오르게 되고, 좋은 서비스는 더 많이 오르고 덜 좋은 서비스는 덜 오르듯, 보통 수준보다 높은 가치의 전세는 평균 물가 상승률보다 훨씬 크게 오르고, 저가치 전세는 평균 물가상승률보다 적게 오를 수밖에 없으며, 이 전세가의 상승이 있기에, 이 실거주 서비스를 제공할 수 있는 집에 대해 소유하고 싶은 욕구가 더해져서 매매가가 형성이 될 수 있는데, 여기에서도 실거주 서비스 뿐 아니라, 소유하고 싶은 욕망이 더 큰 자산의 경우, 전세가보다 더 큰 폭으로 매매가가 오르며 그것이 바로 낮은 전세가율을 나타나게 되는 것이고, 일부 단지의 경우, 우리가 수천만원짜리 명품을 가지고 싶어하듯, 실제 사용가치보다 훨씬 높은 가격대로 거래가 이뤄져 가기도 한다.

이걸 또 투자와 이어보면, 전세자금대출이 있기 전에는 전세금을 감당할 수 있는 수준이 급여수준 이었지만, 전세자금대출 제도가 생기면서 본인의 월급보다 훨씬 높은 수준의 전세금을 감당할 수 있게 되었고, 이것이 전세금 상승을 가져오게 되었으며, 그러다보니 너무 높은 수준의 전세가가 형성되면 자연스럽게 월세의 비중이 늘게 되고, 규제로 인해 전세자금대출을 받는 수준에 제약이 생기게 되면 또 월세의 비중이 늘게 되지만, 그럼에도 규제가 다시 바뀌거나 전세가의 레벨이 낮아지면 전세가 다시 늘어갈 수 밖에 없음을 알기에, 그리고, 월세는 아직은 우리나라에서 흔하게 생각하고 있는 구조가 아니기에 우리가 하는 전세 레버리지 투자의 안정성이 있음을 스스로 생각할 수 있었습니다.

아래는 최근의 25년 8월의 기사들인데, 월세가 늘어서 월세 비중이 60%를 넘겼다고 이야기하며, 이제 임대시장은 월세로 넘어갈 듯이 이야기 하지만, 결국 지금 공급이 부족하여 수천만원의 전세금을 급하게 높여줄 수 있는 것이 아니다보니, 5천만원 올려주는 대신 월20정도를 부담하는 것으로 대체하는 수요도 분명 있고, 전세 자금 대출이 줄다보니, 보증금을 낮추고 일부 월세를 돌리는 경우도 분명 있다는 것을 스스로 판단해볼 수 있었습니다.

“물론 수십년 수백년 후에 전세가 없어질 수도 있겠지요. 하지만 그러면 어때요. 그 때는 분명 저희는 자산가가 되어 일정 수준의 보증금과 일정 수준의 월세 현금흐름을 만들고 있을 수 있을텐데요 뭐.”

또한, 책의 중반부에 수도권과 지방의 큰 차이를 전세가율과 전세수급지수로 보았는데, 이 또한 이제는 보는 눈이 생겨서, 새롭다는 생각보다는, 수도권은 수요가 탄탄하기 때문에 일시적인 공급에 출렁임 보다는 전체 시장의 에너지 (?) 를 크게 반영할 수 있는 전세가율의 변화가 투자에 더 유의미하고, 그 수준이 전세가율 60% 수준이라는 과거의 숫자가 있음을 알고, 지방의 경우, 수요가 한정적이기 때문에 전세가율보다는 공급에 따라 변화가 즉시 반응할 수 있어서 수급지수가 의미가 있을 수 있다는 것에 공감하고 끄덕일 수 있게 되었습니다.

이처럼, 아직 부족하지만 저에게도 이런 부동산 전문가 분들의 책들이 이제는 공감할 수 있는 부분들이 늘어가고 있습니다. ‘왜 이렇지?’ 라는 생각보다, ‘아, 이건 멘토님, 튜터님께 들어서 배웠던 부분이다. 아, 이건 지난 강의에서 들었던 부분이다. 아, 이건 이번 반임장 때 들었던 부분이다.’ 하면서 공감하고 끄덕임을 할 수 있게 되었다는 부분에 있어서,

저의 투자 과정이 끄덕여지고 부동산 시장과 구조를 이해해 가고 있구나~ 하는 느낌이 들게 해준 책이 되었습니다.

2. 주요 내용과 생각

1) ‘전세’ 관련한 부분들

• 1장 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해

01 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유

(p.21) 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라, 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.

>> 이 부분에서 처음 읽었을 때와 이번에 다시금 읽으면서 변화가 컸습니다. 처음 읽었을 때에는, 전세는 실거주 가치이지만, 전세가 오른다고 매매가 똑같이 오르는 것은 아니다. 정도로만 이해가 되었다면,

이번에 읽으면서는 전세가의 변동이 가지는 의미가 더 있을 수 있겠다는 생각을 했습니다. A라는 아파트의 전세가와 B라는 아파트의 전세가가 비슷하거나 어느 하나의 단지가 전세가가 더 높더라도, 그 변동에 있어서 하나의 단지는 연식이 들어도 전세가가 지속적으로 우상향하는 단지가 있다면, 이것이 그 주택의 가격과 가치 평가에 반영 된다는 것입니다.

무슨 이야기냐면, 예를 들어 구는 다르지만, 인근 생활권으로 묶어서 볼 수 있는 두개의 단지가 있습니다. 마포 아현동의 마포래미안푸르지오 24평과서대문구 북아현동의 신촌푸르지오 34평은 실제 살아가는 사람들이 비슷한 거주 가치로 느꼈습니다. 그래서 매매가도 비슷하게 가고 있었는데, 시간이 지날수록 마포구 아현동의 입지 가치가 더 높기에, 전세가의 변동에 있어서 마포래미안푸르지오 24평형의 변동 기울기가 더 높은 것을 볼 수 있습니다. 이는 그 건물의 가치로 받아들여지고, 이것이 가격에서도 점점 더 차이를 벌리게 될 것이라는 생각을 하게 되는 것입니다.

존재하지 않는 이미지입니다.존재하지 않는 이미지입니다.존재하지 않는 이미지입니다.존재하지 않는 이미지입니다.

다만, 연관성이 적은 생활권에서는 두개의 단지의 전세가가 비슷할 수 있지만, 그 단지들이 가지는 가치가 다를 수 있기에, 투자적으로는 또 다르게 접근 할 수도 있겠다는 생각도 했습니다.

예를 들면, 현재, 서대문구 북아현동의 신촌 푸르지오 34평형과 노원구 상계동의 포레나 노원 33평은 현재 전세가가 똑 같은 수준으로 붙어있습니다.

하지만, 매매가의 차이는 굉장히 큰 차이를 보이고 있습니다. 그렇다면, 실거주 가치는 두개의 단지가 비슷하게 가지고 있지만, 물건의 절대 가치는 포레나노원의 가치가 상대적으로 낮다는 것을 알 수 있지만, 투자적으로 접근했을 때, 높은 전세가율을 가지고 있는 포레나 노원의 투자 접근성이 더 높을 수도 있는 것입니다.

여기에서 전세가와 매매가에 대한 여러가지 생각들을 할 수 있었는데요.

결국에는, 이런 지표들은 전체적인 흐름을 볼 수 있는 지표들이지만, 실제 투자에 있어서는 전세가가 의미하는 것, 매매가가 의미하는 것만 제대로 알고 각자가 할 수 있는 투자를 하면 된다는 생각을 했습니다.

전세가 변동이 점점 벌어진다면 그만큼 점점 가치와 가격의 차이가 벌어지게 되는 것은 맞지만, 그렇다고 전세가가 똑같은데 매매가가 다르다고 해서 무조건 매매가가 낮은 것이 저평가가 아니라는 생각이 들었다는 것입니다.

아직 이 생각들이 저에게 온전히 정립된 부분은 아니지만, 이렇게 읽을 때마다 저의 생각이나 구조가 변화되고 있다는 것에 스스로의 변화를 느낄 수 있는 부분이었습니다.

03 서울은 왜 전세가율이 낮을까

(p.25) 다시한번 말하지만 전세는 해당 부동산의 사용가치 이며, 월세로 전환하면 현재의 현금흐름이 된다.)

(p.27) 전세가율로 만들어진 가격의 구조를 말하는 것은 어느 도시가 좋고 어떤 상품이 좋다고 이야기하는 것이 아닙니다. 시장의 상황에 따라 낮은 리스크가 있는 상품이나 지역도 하락을 하고, 수익률이 높거나 리스크가 큰 지역도 저평가되는 시점이 있기 때문입니다.

전세가격 상승률이 주택시장의 성장을 기본으로 해서 과거부터 지금까지 축적된 모습이라면, 이를 잘 보여주는 것이 전세가율로 인한 가격의 구조입니다. 경제성장과 인구성장이 둔화되는 시대적인 흐름에서 가격 구조의 변화를 알아간다는 것은, 다가올 우리 주택시장의 미래 모습을 간접적으로 알 수 있는 가장 중요한 요소입니다.

04 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리

(p.29) 흔히 돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말을 하지요. 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동합니다. 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다. 이렇게 자산가치는 두 가지의 경로를 통해서 변화를 만들어내게 됩니다.

>> 이 부분은 지금 25년 하반기의 시장에서 제가 더 유심히 보고 있는 부분인데, 저는 전세가의 절대 가격 자체는 이전 과거 시장의 가격과 똑같아지는 것이 쉽지 않다고 생각하지만, 전세가율이라고 하는 비율은 비슷한 비율을 가질 수 있다고 생각합니다.

그 이유는, 다른 변수를 통제했을 때 통화량의 증가에 따른 변화라고 생각하는데요.

과거에 10년전에 서울에 매매가 5억에 전세 4억하던 아파트가 다시 매매가 5억과 전세가 4억이라는 가격을 가지기는 어렵지만, 전세가율 80% 였던 것이 유지되며, 매매가 10억에 전세가 8억이 될 수는 있겠다는 생각을 했습니다. 통화량의 변화에 따라 우리의 월급도 2배로 늘었다면, 매매가도 2배로 늘 수 있고, 실거주 가치인 전세가도 2배로 늘 수 있다고 보는 것입니다.

다만, 여기서 통제 변수는 가치 수준은 통제가 된다는 것이지요. 만약 보통이상의 입지에서 소유욕을 불러일으킬 수 있는 지역이라면 전세가의 상승보다 매매가 상승이 더 크겠죠. 그렇다면, 10억에 8억이 아니라 12억에 8억이 될 수도 있겠죠. 또한 실거주가치가 더 큰 곳이라면 10억에 8억이 아니라 10억에 9억이 될 수도 있는 것이라는 이야기 입니다.

따라서, 우리가 하는 투자에서는 무조건적으로 전세가율을 맞추고 들어가지는 않겠지만, 지금 내가하는 투자가 어떤 투자인지는 스스로 생각을 해보면서 하면 좋겠다는 생각도 했습니다.

2) 수요과 공급에 대한 부분들

• 3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

01 / 3년 누적 공급량에 주목하라

(p.60) 우리가 주택의 수요를 찾는 이유는 수요의 반대편에 있는 공급, 그 속에서 과다공급과 과소공급을 찾아내기 위해서입니다. 하지만 수요는 공급보다 파악하기 훨씬 어렵습니다. 수요는 공급보다 불규칙하게 움직이기 때문입니다.

(중략) 이처럼 주거용 부동산의 시장은 신규 공급과 거래를 통해서 균형을 잡으려는 특성이 있습니다. 그리고 이러한 균형을 잡아가는 과정에서 과다공급과 과소공급이 반복적으로 나타나게 됩니다.

우리는 이 균형점을 찾아야 하는데요. 그러려면 30년이라는 긴 시간동안의 평균 공급량을 살펴봐야 합니다.

>> 이 책에서 공급에 대한 부분을 깊이있게 다루기 시작한 부분이었습니다. 3장에서는 수요와 공급의 원리 그리고 지역마다 수요를 어떻게 찾아야 하는지, 또 공급량을 어떻게 분석해야하는지 이야기 해주고 있습니다. 이 부분에서는 현재의 수요는 긴 시간에 걸쳐 수요과 공급의 균형점을 찾아가면서 평균을 지켜나가고 있음을 알 수 있다는 것입니다. 이를 알려주는 부분이었습니다.

다만 이 책을 처음 읽었을 때와 이번에 또 다시 읽으면서의 변화는 처음에는 공급이 지역별로 0.5% 라는 수준이 적정할지 아닐지에 대한 생각에 그쳤다면,

이번에 읽으면서는 공급이라는 부분은 투자에 있어서 리스크를 감당하려는 부분으로, 실제 매수에 가격이나 투자금에 주는 영향보다는 운영과 대응 부분에 있어서 의미가 있다는 생각으로 바뀌었습니다.

그 이야기는 p.71 페이지나 p.74 페이지 로도 이어지는 데요.

03 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까

(p.71) 우리가 수요가 많거나 적다고 판단하는 기준은 무엇일까요? 수요가 주거를 해결해 가는 방법은 두 가지 밖에 없습니다. 하나는 신규주택을 분양받아서 입주를 하는 것이고 다른 하나는 기존에 있는 재고 주택을 매도수하는 방법입니다. 이처럼 도시의 특성에 따라 인구수 대비 거래량이 많은 곳이 있습니다. 또한 도시의 특성이 반영된 권역 안에서도 인구수 대비 매매 거래량이 달라집니다.

즉 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.

04 최대 수요를 찾아라

(p.74) 그림을 보면 우리나라 아파트의 전체 거래량은 연평균 101만 412건입니다. 지역 내 전체 거래량은 연평균 79만 4,366건입니다. 매매를 통한 거래는 연평균 61만 7,236건이며 지역 내 매매 거래량은 48만 4,431건입니다. 보다시피 가장 넓은 범위의 수요와 가장 적은 수요의 차이가 꽤 큽니다. 이런 차이 때문에 수요의 예측은 꽤 어려운데요. 그림 3-8을 보면 조금 더 이해하기 편하실 겁니다.

3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다.

>>매매 회전율이라는 것이 절대적으로 수요를 나타낼 수 없는 것임을 이제는 알게 되었고, 실제 수요는 선호에 의해 나타나는 것임을 알게 되었으며, 또한 공급이 매매가를 좌지우지 한다기보다 공급도 영향은 있지만, 결국 부동산은 그 본연의 가치에 따라 가격이 드러나게 된다는 것을 알게 된 후에 읽다보니, 이 부분들은 단기적으로는 이럴 수 있겠지만, 우리가 하는 가치 투자 방식으로 봐서는 상대적으로 적은 부분에 해당 될 수 있겠다는 생각도 하게되었습니다.

• 4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

01 수도권과 지방의 가장 큰 차이

(p.80) 3장에서는 공급의 반대편에 있는 수요에 대해 살펴보았다면 이번 장에서는 수요의 반대편에 있는 공급에 대해서 조금 더 구체적으로 알아보겠습니다.

서울 수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다. 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다. 이런 이유로 서울 수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복됩니다.

수도권의 경우는 긴 시간의 공급부족이 전세가율의 상승을 불러오고, 이는 주거부족과 투자환경(수익률이 좋아지는 환경, 갭이 적은 시기, 전세가율 상승)을 만들어 매매가격의 상승으로 이어집니다.

공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듭니다. 그래서 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고, 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어지는 것입니다.

또한 지방은 전세가율이 높기 때문에 공급은 빠른 투자환경을 조성합니다. 반면 낮은 전세가율에서 시작하는 서울·수도권은 투자환경이 만들어지고 공급 부족이 해소되는 시간이 오래 필요합니다.

결론적으로 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이입니다. 이로 인해 수도권과 지방은 크게 다르며, 공급의 해석도 달라져야 하고 상승과 하락의 시점도 서로 다른 것입니다.

>> 공급이라는 부분에 있어서는 공급이 있다 없다는 사실 자체를 가지고 지역에 따라서 그 공급이 수요대비 적정한지 부족한지 넉넉한지도 각 지역에 따라 다르고, 환경에 따라 다를 수 있음을 알게 된 이후에 보는 이 부분이 다르게 보이는 부분이었습니다.

처음 이 부분을 읽었을 때는 그럼 공급의 수준에 따라 전세가와 매매가 예측이 가능할까? 하는 생각이 들었지만, 이 책을 처음 읽고 한해가 지난 지금 보면, 공급은 분명 전세가에 영향을 주는 요인중에 하나이고, 수도권과 지방의 수요의 크기에 따라 공급이 미치는 영향에 차이가 있지만 그 공급이 딱 몇대몇으로 떨어지지는 않을 수 있다는 것을 알게 된 부분도 있는 것 같습니다.

3) 서울수도권과 지방의 차이에 대한 부분

02 서울・수도권 시장을 해석하는 법

(p.86) 전세가율이 떨어진다는 것은 매매가격과 전세가격의 갭이 점차 벌어진다는 뜻입니다. 이로 인해 투자자들의 참여는 줄어들고, 또한 오랜 상승장에서는 실수요자들이 실거주 목적으로 주택을 매수했을 가능성이 높습니다.

(p.88) 이처럼 가격하락이 만든 침체시장은 분양시장을 얼어붙게 하면서 공급이 줄어들게 됩니다.

이렇듯 통계를 보는 시각에 따라 정반대의 해석이 도출되기도 합니다. 그래서 서울 수도권은 오랜 시간에 걸친 통계를 보고 분석해야 보다 정확한 해석이 가능해집니다.

03 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다

(p.90) 지방 중소도시일수록 3년 누적 공급량과 매매가격과의 상관관계가 높습니다. 다시한번 강조하지만 서울 수도권 에는 적용되지 않는 사항입니다.

(p.93) 그해의 공급량이 중요한 것이 아닙니다. 3년간 누적된 공급량이 얼마인가가 중요합니다. 서울수도권과 달리 지방은 3년의 공급량만 이해해도 반은 성공한 것입니다.

04 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까

05 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐

(p.98) 서울·수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계가 서울·수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수입니다. 서울·수도권의 전세가율은 공급이 만든 전세가격의 변화에 의해 높은 전세가율에서 낮은 전세가율로, 혹은 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 이동하며 공급이 누적된 모습을 보이게 됩니다. 반면 지방의 경우는 다가오는 현재 입주물량과 다가오는 3년 입주물량에 의해서 시장의 변화가 생겨나는 것이 대부분이며, 이때 전세수급지수가 가장 크게 움직이게 됩니다.

(p.102) 전세수급지수가 높은 환경에서는 매매가격 상승률도 높게 나오며, 전세수급지수가 낮아지는 환경에서는 매매가격도 약세를 보이고 있습니다. 즉 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울·수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울·수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.

>> 이 부분에 있어서는 이 책을 처음 읽었을 때와 지금 비슷한 생각을 가지고 있습니다.

공급이 먼저냐 가격이 먼저냐를 찾아서 정하기 보다는 대내외적인 상황이나 지역에 따라 다를 수 있다는 생각이었는데요. 이는 지방은 공급이 선행하면 가격이 따르고, 수도권은 가격에 따라 공급이 후행적으로 따라오는 시장을 보인다는 것으로 이야기하고 있는데요. 이 부분에 있어서는 서울 수도권의 시장 특성상 전체 규모자체의 차이가 있음이 큰 영향을 미친다고 생각한다.

06 부동산 사이클, 공급이 만든다

(p.103) 부동산시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있습니다.

(p.105) 단, 다른 변수는 전혀 고려하지 않고 공급량만으로 분석했을 때 이 같은 결과가 나온 것입니다. 외부 변수에 의해 가격 상승이 한 해 밀려 일어나는 경우도 있습니다. 이런 외부 변수를 감안하더라도 공급이 만드는 시장의 사이클을 이해한다면 투자 결정을 하는 데 큰 도움이 됩니다.

>> 여기서는 우리가 투자의 봄여름가을겨울을 이야기 하는 것과는 다르게, 공급에 따른 사이클을 이야기하는데, 이는 재화나 서비스의 공급과 같은 논리라고 생각한다. 허니버터칩의 경우만 해도 물량이 부족하면 라인을 늘려서 신규로 공급을 하는데, 공급이 충분해지니 1+1으로 팔아도 재고가 쌓이는 상황이 되었었는데요. 부동산의 경우, 이와는 또 다르게, 부동산이 부족하다고 느껴서 새로 짓기 시작하면 바로 짓는다고 해도 수십개월이 걸리기 때문에, 수요가 있는 시기에 짓기 시작하더라도 다 짓고 난 시점에는 면 수요가 없어져 있을 수 있기에 수요를 미리 예측한다고 하더라도 공급이 부동산 사이클을 만든다고 보기는 쉽지 않다고 보는데요.

그럼에도, 지금 이번 정부에서도 계속 초반에 강조하고 있는 것처럼 공급이 있다는 심리적 안정감이 분명 집값을 안정화 시키는 심리적 역할은 할 수도 있다고 생각합니다.

다만, 가장 중요한 것은 수급이 일으키는 부동산 사이클보다 지금 내 상황에서 제일 좋은 투자를 할 실력과 경험이 있는지 라는 생각을 다시한번 하게 되었습니다. 수급이 뭐가 어찌되었든 간에, 지금 저평가 물건들 중에 내돈으로 제일 좋은 투자를 할 수 있다면, 시장이 어떤 난리 브루스를 춰도, 버티고 운영하면서 수익을 거둘 수 있을 것이기에, 이 부분은 특히나 더 새로이 읽혔습니다.

3. 함께 이야기 해보고 싶은 부분

Q. 이 책을 읽고, 요즘 기사에 자주 나오는 월세비중의 상승과 부동산 정책에 대한 우리 에이스3반의 생각들이 궁금합니다.

P.168 우리 주택시장을 장기적인 관점에서 보면 전세는 점점 줄어들어 전세가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성이 있습니다. 매매가격은 과거보다 변동성이 낮아지고 가격상승도 어느 정도 성숙해 갈 것으로 생각합니다. 단, 이는 주택시장에 공급이 지속되고 재고주택이 계속 늘어난다는 조건 하에서입니다.

P.184 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수는 있습니다. 하지만, 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어 놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.

>> 요즘 튜터링을 하면서나 지금 소액 투자 스터디에서도 많이 받은 질문들 중에 두가지 질문이 있습니다. 월세가 늘어간다는데, 전세 레버리지 투자가 지속 가능할지와 지금 정부의 규제 환경 속에서 다주택으로 가는 것에 대해 어떻게 생각하는지에 대한 질문들이 자주 있는데,

그 때에 우리 에이스반 동료분들은 어떻게 생각하시고 있고, 어떻게 행동하고 있으며, 어떻게 답변을 해주시고 있는지 함께 이야기 나눠보고 싶었습니다.

4. 이 책을 읽고 해야 할 한가지

출가하기 전까지는 부모님 슬하에서 지냈기에 부동산에 대한 관심이 없었다가 2014년 결혼을 준비하며 처음으로 “부동산” 이라는 것을 알게 되고, 그 때 이후로 집값은 결국 올라있었습니다.

그 때부터 만났던 집들이나 알게 된 집들 모두가 결국에는 올라있습니다. 다만 그 올라있는 수준의 차이는 엄청나게 큽니다. 결혼 전 가지고 있던 광명 11구역, 결혼하며 살던 상도동 언덕의 빌라 탑층, 그 옆에 있던 300 세대가 안되는 나홀로 아파트도, 아이를 낳고 이사를 갔던 돈암동의 낡은 구축아파트도, 전세를 끼고 사놨던 소형평수의 아파트도, 미분양이었어서 저에게 할인해주겠다던 아파트도 결국에는 모두 올라있습니다.

하지만, 그 하나하나 단지들, 물건들 마다 올라있는 수준에는 그 차이가 큽니다. 그렇기에 지금 배우고 있는 가치를 보는 눈을 키워가는 것이 참 큰 의미가 있다고 생각합니다.

제가 이 환경안에서 배운 것 중 하나가 바로 “지금 내가 할 수 있는 투자” 라는 것입니다.

이 환경안에 들어온 이후에 자산은 10억이 훨씬 넘게 늘었고, 순자산 또한 수억이 늘었습니다. 그 모든 것이 저축과 부동산으로 이뤄낸 것들입니다. 작년한해동안 4건의 계약을 해내고 수십억이 오가는 거래들을 하며 투자를 경험하고 과정을 쌓고 있습니다. 그러다보니 머리로만 배우던 것을 실행에 옮겨가며 이 과정이 분명 의미가 있다는 것을 저도, 저희 가족도 한번더 경험하게 되었습니다. 바로 “지금 내가 할 수 있는 것 중에 제일 좋은 투자” 가 어떤 의미인지 알아가게 되는 기회였습니다.

 또한, 최근에는 개인적인 사정상 종자돈이 흩어지는 일들이 생겼습니다. 그럼에도 그 바뀐 상황에서도 할 수 있는 투자를 찾아서 하면 되는 것이라는 생각으로 이 순간도 잘 지나고 있습니다. 저의 상황을 비관하고 속상해 해봤자 바뀌는 것은 없는 것을 알게 되었습니다. 돈이야 또 모아서 하면 되는 것이고, 오래 걸리더라도 차분히 하면 되는 것을 알게 해주신 이 환경과 결국 집값은 오른다는 것을 다시한번 생각할 수 있게 해준 이 책에도 참 감사합니다.

끝.

두잇나 올림.