1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유
20)부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다. 전세가격이 올랐을 때, 이를 월세로 전환한다면 더 높은 수익을 낼 수 있습니;다. 즉 현금흐름이 좋아졌다고 할 수 있습니다. 수익이 늘어난 기업의 가치가 오르듯이 수익이 올라간 부동산도 가치가 높아지는 것입니다.
21)단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.
→ 주택의 사용가치인 전세가가 매매가를 밀어올린다는 것을 의미하는 것 같다. 그리고 사용가치인 전세가와 월세 등의 수익적인 관점에서의 가치도 있겠지만, 아파트라는 것의 위치에 따른 사람들의 기대감, 가수요에 대한 면들도 함께 생각해볼 면이라고 생각된다.
2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다
23)수도권에 위치한 도시와 지방 광역시는 연평균 전세 상승률에서 확연하게 차이가 나고, 지방 광역시 중에서도 도시의 성장이 높은 곳은 연평균 전세 상승률이 높게 나오고 있습니다.
24)이러한 임대료의 상승이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다. 또한 장기적인 미래의 주택가격이 될 가능성이 있습니다
3 서울은 왜 전세가율이 낮을까
26)서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다.
4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리
28)입차인 입장에서 보는 임대료는 돈의 사용비용인 금리에 크게 영향을 받게 됩니다.
29)첫번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 면동성에 가깝다고 할 수 있고, 두번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다. 이렇게 자산가치는 두가지의 경로를 통해서 변화를 만들어내게 됩니다.
→ 금리에 대해서, 어려운 면도 있기에 애써 무시하던 면도 있었는데 요즈음에는 금리가 미치는 영향이 전세와 실거주자들에게는 큰 영향을 미친다는 것과 이런 점들이 임대를 하면서 운영하는 측면이나 시장에 미치는 영향도 있다는 것을 깨닫게 되는 것 같다.
5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들
31)첫 번째, 매매가격을 한 마디로 정의하자면 미래가치입니다.
32)미래가치인 기대수익률에 가장 많이 반영되는 것이 전세가격 상승률입니다. 전세가격 상승률이 높은 도시일수록 미래가치가 많이 반영되어 매매가격과 전세가격이 벌어져 있기 때문에 전세가율이 낮은 이유이기도 합니다.
32)두 번째, 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본입니다. 전세를 월세로 전환하면 현금흐름이 되며, 임차인 입장에서는 주거비용이고 임대인 입장에서는 수익입니다. 전세가격에 숨어있는 또 다른 중요한 의미는, 우리 주택시장을 성장으로 이끌어가는 새로운 수요창출의 창고 역할을 한다는 점입니다.
33)전세가격의 변화는 수급문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며, 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 합니다. 또한 전세가격에 큰 변화가 생겨나게 된 것이 전세자금대출의 시행입니다.
→ 08년도 부근부터 전세대출이 시행되었는데, 그 한도는 서서히 달라졌지만 현금 외의 대출에서 전세금의 크기를 용이하게 키울 수 있었던 것도 투자시장이 커질 수 있던 면이라고 생각이든다. 그 이전에는 공급에 따른 수급의 문제와 금리에 따른 사용인들의 심리적 부담등의 영향이 있는 것 같다.
6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까
35)주택시장에서는 임대료가 월세일 경우 월세를 전세로 전환하여 다시 매매가격(자산가치)를 평가하게 됩니다. 이렇게 월세를 전세로, 전세를 월세로 전환하는 비율을 전월세 전환율이라고 합니다. 좀 복잡하지만 월세는 전세로 전환한 다음 다시 미래가치(전세가율)를 더해 자산의 가치를 평가하게 됩니다.
36)자산의 가치는 변동성에 의해 때로는 고평가 되기도 하고 떄로는 저평가 되기는 시기도 오게 됩니다. 자산을 장기적인 변화의 관점에서 평가하고 투자할 것인지 아니면 단기적인 변동성을 이용해서 투자할 것인지는 개인의 판단과 선택에 달려 있습니다.
37)*요약
2009년 : 부산, 대전, 울산 등 지방 주택가격 상승
2013년 : 수도권
2019년 : 저금리에 의한 자산가치의 변화가 크게 일어남
2020년 : 하반기에는 임대차 3법(임대차신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제)에 의한 큰 폭의 전세가격 상승, 매매가격 자극
2022년 : 하반기 급격한 금리인상으로 수익률이 크게 훼손되면서 매매가격을 끌어내림
38)임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이 되며, 변동성을 일으키는 중요한 요소인 것입니다. 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다.
[느낀 점]
1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유
2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다
3 서울은 왜 전세가율이 낮을까
4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리
5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들
6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까
전세레버리지 투자를 하면서, 전세금의 상승에 대한 점 그리고 매매가격의 상승에 따른 시세차익을 주요 수익으로 바라보는 시점이 컸었는데, 월세라는 면을 현금흐름으로의 시선으로 바라보는 점(어떻게 보면 너무도 당연한 것), 그런 전월세 전환률을 통한 자산가치를 생각해보는 것도 좋은 시선을 바라볼 수 있는 것이었다. 다양한 투자에 대한 시선과 생각을 넓게 할 필요가 있다고 느끼는 부분이었다. 전세에 영향을 주는 요소들에 대해서는 너무나도 공감을 하게 되었고, 인상 깊게 느껴지는 부분 중의 하나는 36페이지에서 "자산을 장기적인 변화의 관점에서 평가하고 투자할 것인지 아니면 단기적인 변동성을 이용해서 투자할 것인지는 개인의 판단과 선택에 달려 있습니다."라는 부분이었다. 실제 투자를 위한 과정에서 중간과정이 많이 생략된 것이기는 하지만, 마지막의 마지막에 투자에서 선택을 하는 면에서 스스로 이런 판단을 하고 적합한 선택을 한다는 면이 동일한 생각흐름으로 흘러간다는 것에서 인상깊게 읽게 된 문구였다.
*1장 이 후 내용 요약 및 느낀점 생략
3.적용할 점
수요와 공급 그리고 금리에 대해서 더 깊게 생각해볼 수 있는 책이었습니다. 공급이 미치는 영향이나 금리가 미치는 영향만으로 투자를 할 수는 없겠지만, 이런 점들이 평소에 배우고 경험하는 가치적인 면과 투자기준들과 함께 종합적으로 고민하고 판단한다면 더 좋은 투자를 할 수 있는 기반이 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 아는 만큼 보인다는 것도 느낄 수 있었던 점이 얼마 전 반 모임을 하면서 공급이 예정 된 곳의 전세가가 오르는 현상들이 책의 내용을 통해서 한번 더 생각해볼 수 있던 점들이 재독을 하면서 느끼는 인상깊은 점들 중에 하나였습니다.
전세가율과 전세수급지수 그리고 수요와 공급에 대한 면들을 바라보는 이해도 좋으면서 적용할 수 있는 생각의 흐름이었습니다. 한정된 공간에서 주거의 개념과 투자의 개념이 함께하고 한정된 공간이지만 그 공간이 크고 작음에 따라서 또 사람들의 규모에 따라서 수요와 공급이 나타나는 면들을 전세가율, 단기공급에 따른 영향(전세수급지수)로 드러난다는 점을 더 깊게 생각해볼 수 있었습니다. 투자에서 분석이나 시장을 판단해볼 때 같이 적용해보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
중요한 것은 본질이 우선 그리고 그 다음이 더 좋은 선택을 위한 여러 상황들의 이해라고 생각합니다. 그런 면에서 여러 데이터들을 기반으로 하는 생각들이 의미가 있다고 느낍니다. 책의 마지막 부분에 나왔던 지역들에 대한 공급의 판단으로 투자에 직접적인 투자견해들을 직접 해보는 것도 적용해보고 싶은 점입니다.
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