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(비교평가 이렇게 해보세요! - 1탄 (가격고정비교 #1) [로건파파])
지난 글에 이어서 가격고정 비교평가 방법 중
많은 분들이 어려워하는 사례에 대해서
오늘 이어서 알아보도록 하겠습니다.
가격이 같은 다른 평형 간의 비교 1
가격이 같은 다른 평형 간의 비교 중 첫번째는
상급지 20평대와 하급지 30평대 사이에서
같은 가격을 보이는 경우입니다.
위 지도의 두 단지는
각 생활권을 대표하는 단지입니다.
래미안에스티움은
3급지 영등포구 신길생활권 대장,
산성역포레스티아는
4급지 수정구 산성역 생활권 대장이죠.
2024.8월에 래미안의 전용59와
포레스티아의 84 가격이 거의 같았습니다.
입지요소를 비교해보면,
큰 차이가 없어 보이지만
래미안에스티움의 경우 강남 접근성은
산성역포레스티아와 비슷할지 몰라도,
바로 위 여의도 업무지구 접근성이
너무나도 좋기 때문에 입지적으로 앞섭니다.
하지만, 그렇다고 해서
현재 3급지 전용59의 가격이
4급지 전용84의 가격과 같은 수준이라면
어떤 단지를 해야할 지 참 고민이 될 것 같습니다.
이럴 때는 왠만하면 상급지의 20평대를
우선적으로 고려해보는 것이 필요합니다.
물론, 위 비교의 결과를 현재 시점으로만
따지기에는 최근 대출규제 이슈로 인한
상승의 흐름이 4급까지 아직 옮겨가지 않았기에
현재로서의 가격 차이가 만들어지는 것으로 보이지만,
그만큼 각 생활권에서 비슷한 선호도 위상을 갖는다면,
상급지의 단지부터 흐름이 오기 때문에
되도록 같은 가격의 상급지 20평대와 하급지 30평대라면
상급지 20평대를 우선으로 보는 것이 필요합니다.
위의 경우보다 지역적 급지의 차이가 더 날수록
그 차이는 더 커지겠죠.
가격이 같은 다른 평형 간의 비교 2
가격이 같은 다른 평형 간의 비교 중 두 번째는
같은 지역 혹은 생활권 내에서 20평대와 30평대의
가격이 비슷한 경우입니다.
현재(25.8.22.) 시점 네이버 부동산에
올라온 매물입니다.
위 단지들은 부산진구에 위치한 단지로
연지동이라는 부산진구에서는 선호하는 생활권의
지금은 연식이 좀 됐지만
나름 선호하는 단지들입니다.
두 단지의 위치는 거의 같아요.
1단지와 2단지이기 때문에
바로 옆에 붙어 있으며,
물론 연식이 4년 더 좋은 연지자이2차가
단지 컨디션이나 상품성은 더 좋지만,
연식 차이가 크지 않고, 연지자이1차의 선호도가
생활권 내에서 나쁘지 않은 선호도이기 때문에
연지자이1차가 상대적으로 싸다고 판단할 수 있습니다.
위와 같이 같은 생활권 안에서
두 단지의 연식차이가 크지 않고
20평대와 30평대의 가격이 같다면
대부분은 30평대가 더 싸다고 볼 수 있습니다.
구축과 신축 간의 비교
위와 같이 같은 지역이나 생활권 내의
역세권 구축과 비역세권 신축의 가격이 비슷하다면,
우선적으로는 비역세권 신축을 선택하는 편이 좋습니다.
추후 관리적인 면에서도 유리하지만,
전세레버리지 투자를 하는 우리에게는
전세가 상승에 대한 현금흐름도 필요합니다.
아무리 역세권이더라도 90년대 구축보다는
비역세권의 신축이 전세가 상승에 유리합니다.
물론, 현재 들어가는 투자금 면에서도
적은 금액으로 투자를 할 수 있는 장점도 있죠.
주의할 점
지금까지 언급해왔던 비교의 방법이
절대적인 것은 아니라는 것을
항상 염두해 두어야합니다.
비교하려는 개별 단지의 특성에 따라 변할 수 있습니다.
또한, 가격을 고정하여 비교하는 위 방법들의
정확성 혹은 신뢰도를 높이기 위해서는
앞마당이 많아야 합니다.
앞마당이 많다는 것 자체가
그 만큼 비슷한 가격대의 아파트를
많이 알고 있다는 이야기가 되며
많이 알면 알수록 여러 단지와의 비교에서
저평가에 대한 검증이 많이 되게 됩니다.
글을 쓰고 있는 저 역시
서울 수도권의 앞마당이 적기 때문에
비교하는 데 한계가 생기고
적절한 예시를 가져오는데
꽤나 많은 시간이 들었습니다.
이상으로 ‘김인턴’ 튜터님의 칼럼에서 소개된
‘가격고정 비교평가’ 방법에 대한 적용을 마치고
다음 글에는 ‘가치고정 비교평가’
방법에 대한 적용을 가지고 오겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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