[Q&A] [급히 질문드립니다.] 매매 협상 중인데..에스크로우 제도 위험한거 아닌가요?!

BEST | 안녕하세요 탈피87님~ 말씀하신대로 중개인이 제안한 방식은 일반적이지 않고 법적 리스크가 큽니다 결론적으로 말하면 초보라면 추천드리지 않는 매수 방식입니다 일반 매매는 계약금/중도금/잔금을 정해진 기일에 당사자 간 직접 주고받으며, 잔금 시 소유권 이전이 이뤄집니다 중개인이 제안한대로 명의 계좌에 돈을 넣고 25.11.29까지 보관 → 본계약은 그때 전자계약으로 진행한다고 했을 때 혹시 '중간에 변수'가 생길 경우(매도인 변심, 세입자 문제, 중개사 폐업 등) 법적 구제 수단이 불분명합니다 현재 매매계약이 ‘조건부/장기예약’ 성격을 띠는데, 부동산 매매에서는 통상 허용되지 않습니다. 소유권 이전은 등기 접수일 기준인데, 25.11.29 전까지 매도인이 다른 의무불이행을 할 경우 매수인이 손해를 볼 수 있습니다 특히, 중개인 계좌에 장기간 보관하는 것은 에스크로 제도의 원래 취지(금융기관·법무법인 등 제3자 보관)와 다릅니다 결론은 위험도가 높은 구조입니다 금융기관 에스크로우가 아닌 “중개인 개인 명의 계좌” 보관은 권장되지 않습니다 매도인은 상생임대인제도(양도세 혜택)를 활용하려는 동기 때문에 세입자 계약 만료 이후에 잔금을 치르려는 것입니다 매도인이 상생임대인제도 혜택을 노리고 있다면, 이 제도가 언제까지 유지될지(법 개정 가능성) 확인 필요합니다 세입자의 장기 거주 의사가 확실한지, 혹은 전출 가능성이 있는지(자녀 학교 이전 등)도 확인해보시길 바랍니다 제시한 중개인 계좌 보관은 피하시고, 통상적인 계약 구조(계약→중도→잔금)로 가시길 추천드립니다 불가피하다면 법무사/공증/금융기관 에스크로를 활용하시되 특약을 걸어두세요 특약 필수 문구 - 매도인은 25.11.29까지 반드시 잔금을 받고 소유권 이전등기를 완료해야 한다. - 매도인 세무상 문제로 거래 무산 시, 계약금 전액 + 위약벌 지급. - 세입자가 중간에 계약을 연장하거나 분쟁이 발생해도 매수인 권리 보장. - 매매계약 파기 시, 모든 법적 책임은 매도인 부담 아무쪼록 매수과정 잘 지키시길 바랍니다

네네 위약금입니다 ㅎㅎ 아마 저렇게특약건다하면 거래안한다고 할거예요...

탈피님 안녕하세요. 매수 과정이 어느정도 궤도에 오르신 것 같습니다. 질문을 통해 어려움을해결 해 가시려는 모습 멋지십니다! 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 에스크로 자체의 위험함이라기 보다는 어떤 기관 어떤 관리주체의 에스크로인지가 중요한 것 같은데요. 중개사의 중개사고 보증 보험도 제가 알기로는 N억 미만까지만 중개소 보증보험이기에 중개사라던지 개인 보증 에스크로가 아니라 더 폭 넓고 깊은 보증 책임을 질 수 있는 금융기관이나 규모있는 기관의 에스크로가 안전하다고 생각됩니다. 그리고 좀 더 적극적으로 가격 협상을 위한 노력과 시도를 해볼 것 같은데요. 필요 이상으로 매수인 입장에서 위험 부담이 크게 치우져 있다는 생각이 들기 때문입니다. 매수인도 그에 상응하는 댓가라고 보기에는 조금 표현이 조심스럽지만 매도인의 절세를 위한 목적을 응당 들어주시되 서로 주고받는 협상이 되도록 노력을 해볼 것 같습니다. 결국 매수인 입장에서는 투자금을 줄 일 수 있는 매매가 네고나 임차인의 보증금 증액 등이있겠죠. 시각 뿐 아니라 실효적인 이익은 매매가격의 네고가 실효하다 볼 수 있을 것 같습니다. 그리고 매수 목적이 투자인지 실거주인지, 또 탈피님의 자금 사정 등(대출, 원소득, 저축액 등)을 알 수 있다면 좀 더 자세한 의견도 들어보실 수 있을 것 같다 생각이 되는데요. 그래도 매물 그리고 개인의 소득 상황 등 지극히 개인적인 부분의 오픈도 필요할 수 있기에 게시판에서는 답변이나 의견의 깊이가 제한이 될 수 있습니다. 그래서 매물 또는 투자 코칭도 저라면 함께 시도해보고 비용이 들더라도 입주 시점의 리스크를 내가 감당할 것인지 그에 따른 편익을 넓고 깊게 코칭 해주시는 튜터님들과 함께 살펴볼 것 같습니다. 메퍼 튜터님께서 주신 의견의 대댓글을 보니 중개 사고라고 보기엔 어렵지만 정리가 되어가시는 것 같습니다. 아무쪼록 마무리까지 CEO 마인드로, 되돌릴 수 없는 의사결정을 하기엔 이렇게 징검다리 두드리듯 신중하게한 발, 한 발 의사결정 해 나가시면 좋을 것 같습니다. 탈피님 화이팅입니다!