안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

지난 글에서 비교평가 중

가격고정 비교평가 방법에 대해서

알아봤습니다.

https://weolbu.com/s/GPDefRjQ4Y

(비교평가 이렇게 해보세요! - 1탄 (가격고정비교 #1) [로건파파])

https://weolbu.com/s/GUFjAiMvqY

(비교평가 이렇게 해보세요! - 2탄 (가격고정비교 #2) [로건파파])

이번에는 조금 더 어려운 방법인

가치고정 비교평가 방법에 대해서 알아보겠습니다.

가치고정 비교평가

가치고정 비교평가 방법은

말 그대로 가치가 같은 두 단지를 비교하여

둘 중 어느게 더 싼가?를 비교하는 방법입니다.

‘둘 다 좋다면, 더 싼 거!’

에 해당하는 비교평가 방법이지요.

다만 가치라는 것은 눈에 보이거나

어떤 수치나 정량적인 값으로

정해진 것이 아니다 보니

눈으로 보이는 가격을 고정하는 것보다

조금이라도 더 어려울 수 밖에 없습니다.

이전 가격고정 비교평가 방법에서는

가격이 같은 두 단지를 가져오기 때문에 

비슷한 가격대로 비교군을 삼지만,

가치고정 비교평가 방법에서는

가치가 같은 두 단지를 가져오기 때문에

가치를 고정할 줄 알아야 합니다.

이는 곧 가장 먼저 필요한 것이

두 단지가 갖는 가치를 아는 것입니다.

‘가치 = 선호도’

라는 관점에서 직장&교통, 단지, 환경, 학군을

기준으로 개별단지의 가치를 확인합니다.

가치고정 비교평가의 적용

위의 두 단지는 서로 전혀 다른

지역에 위치한 단지입니다.

북한산두산위브는 서대문구의 홍은동에 위치,

한양수자인마크뷰는 성남 중원구의 금광도에 있죠.

현재 두 단지의 가격도 다릅니다.

하지만, 제가 임장했을 때 느꼈던 점은

두 단지가 왠지 모르게 

비슷한 여건을 갖춘 것 같다라는 점이었습니다.

한양수자인마크뷰의 경우에는

중원구에서 아주 선호되지 않는 생활권에

또 역세권이 아닌 버스를 타고 들어가야하는 곳의 신축.

북한산두산위브 역시

서대문구에서 선호되지 않는 생활권에

역세권이 아닌 버스를 타고 들어가야 하는 신축입니다.

두 단지의 입지요소를 비교해봐도

왠만한 요소들은 거짓말같이 거의 흡사합니다.

학군 정도만 조금 차이가 있지만,

둘 다 학군지가 아니기 때문에

이 정도의 차이는 큰 의미가 없다고 보여집니다.

오히려 주변 중학교들이 더 가까운

한양수자인마크뷰가 더 낫다고 할 수도 있습니다.

그런데, 두 단지의 가격이 상당한 차이를 보이네요.

거의 비슷한 가치라고 생각한 두 단지의

가격차이가 약 8,500만원 정도 차이가 납니다.

전세 호가도 큰 차이가 없는데도 불구하고 말이죠.

저는 이렇게 비슷한 가치를 지니는 두 단지가

가겨 차이가 이렇게 난다고 한다면,

“한양수자인마크뷰가 지금 싸다.”

라고 판단할 것 같습니다.

과연 정말 두 단지의 가치가 같은지

이전 그래프의 흐름도 한 번 살펴볼까요?

사실, 둘 다 신축인지라…

아직 신뢰할만한 데이터가 쌓이지 않았습니다.

특히, 북한산두산위브의 경우에는

너무나도 다양한 타입들이 있기 때문에

각 타입별로 가격이 다르기도 하고,

지난 흐름에서 유별나게 단 1건의 거래가

높은 가격에 거래되기도 했습니다.

하지만, 전 다른 타입들의 가격 흐름이

두 단지가 비슷했다면 가치가 비슷하다고

판단할 것 같습니다.

이번엔 좀 더 복잡한 가치고정 비교평가를 해보겠습니다.

두 단지는 각 생활권을 대표하는

입지좋은 구축 중 하나라고 생각합니다.

영등포삼환의 경우 3급지 영등포구의

선호되는 당산생활권에서 아주 선호되지 않지만

나름 역세권의 이점을 갖는 구축 단지입니다.

독립문극동은 4급지 서대문구의

선호되는 독립문생활권에서 선호되는 구축으로

몇 안되는 역세권 단지입니다.

하나는 3급지, 하나는 4급지이기 때문에

당연히 3급지 영등포삼환이 좋은 거 아니야?

할 수 있겠지만 두 입지를 비교해보면,

독립문극동이 입지요소에서

영등포삼환에 비해 크게 

밀리지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

오히려 위의 비교 장표에서는 더 높죠.

대신 영등포삼환의 경우 한강과 가깝고,

당산생활권이 영등포에서 여의도 다음으로

매우 선호되는 생활권이며, 균질하기 때문에

어느정도 다른 점들을 상쇄한다고 봅니다.

그런데 현재 가격을 보면, 약 2.5억이나 차이나네요.

과연 이 정도로 비슷한 가치를 지닌 단지의

가격이 이 만큼이나 차이가 나야 할까요?

저 같은 경우라면,

“독립문극동이 지금 싸다.”

라고 판단할 수 있을 것 같습니다.

과연 정말 맞게 비교평가를 했는지

이제 그래프로 확인해보겠습니다.

거의 쌍둥이 단지가 아닌가 싶을 정도로

두 단지의 가격 흐름이 비슷했습니다.

현재는 최근 급등장을 거치면서

영등포삼환의 가격이 비싸진 느낌이 크네요.

가치고정 비교평가를 쉽게 하는 방법

비슷한 가치의 단지를 찾는게 참 쉽지 않습니다.

하지만 서울, 수도권에서 몇 가지 팁을 드리자면,

먼저 연식이 비슷하면서 

강남접근성이 비슷한 단지를 찾아보는 것입니다.

마치 양팔저울에 두 단지의 가치를 올려놓으며

수평을 맞춘다는 생각으로,

서울, 수도권에서 가장 큰 비중을 차지하는

입지요소가 바로 강남접근성이기 때문에

이 부분에 가장 무거운 무게중심을 두고,

나머지 입지 요소들을 더하거나 빼면서

서로 무게가 비슷할 것 같은 단지를 비교하는 거죠.

이렇게 서로 비슷한 가치를 지녔다고 판단이 되는

두 단지의 가격을 비교해보며

두 단지 중 어느 단지가 더 싼지를 판단하는 방법이

바로 가치고정 비교평가 방법입니다.

다음 글에는 가치고정 비교평가 방법 중

좀 더 어려운 ‘지방에서의 가치고정 비교평가’ 방법을

소개해 드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.