부동산 투자 황금 로드맵
오닥
[내용 정리]
1장 황금 숫자, 4년 100%
44p 초보자일수록 포트폴리오를 교체하는 일을 대단히 매력적으로 생각한다. 내가 열심히 어떤 행위를 해야 돈을 더 많이 벌 거라는 생각 때문이다. (중략) 투자는 우리가 여태까지 알고 있던 당연한 원리를 거스르는 행위이다. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다.
▶ 이러한 대중들의 심리가 단타, 트레이딩에 많은 비중이 쏠리는 이유라고 생각된다. 주변을 살펴보면 한 달만 보유하고 있어도 장기투자라고 말하는 사람들이 있을 정도로 잦은거래를 통해 수익을 내는 사람을 전문가로 생각하는 분위기도 한 몫하는 것 같다. 하지만 지금까지 배워온대로 투자는 가치대비 저렴한 물건을 사두고 언제가 될진 모르겠으나 가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것이 중요하다.
46p 투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다. 어떻게 보면 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다. 마음가짐에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 떄문이다. 투자는 항상 시장이 만들어 주는 결과물을 받아들이는 것이다. 시장이 결과물을 안 만들어주면 좋은 결과물을 만들어줄 때까지 기다려야만 한다. 그래서 '인내'가 가장 중요하다.
47p 대중은 최대한 참아봐야 3년이다. 대중의 속성을 뛰어넘으려면 거기서 딱 1년만 더 참아봐라. 인생이 달라진다.
▶ 우리가 정말 경제적으로 눈에 띄는 성과를 얻는 시점은 대세 상승장을 맞이했을 때 일것이다. 물론 저자는 4년에 100% 수익을 고려해서 투자를 하라고 하지만 우리가 배우는 방식대로 투자기준에 들어오는 투자를 한다면 충분히 가능하고도 남을 것이라고 생각된다. 100%라는 수치가 만족스럽지 않아서 그렇지...ㅎㅎ
54p 초보자의 경우 주변의 이야기만 듣고 고평가된 물건을 매수했거나, 저평가가 도저히 해소될 가능성이 없는 물건을 매수했거나, 부동산 공부를 해보니 그야말로 상식적으로 투자해선 안 될 물건에 투자했다는 사실을 꺠달을 수도 있다. 그렇게 명확하게 실수라는 판단이 든다면 그때는 '4년에 100%'라는 목표를 고집하고 있어서는 안 된다. 과감하게 실수를 인정하고 크게 손해가 나지 않는 선에서 빨리 매도하고 나와 다시 세팅을 해야 한다.
▶ 0호기가 바로 생각나는 문장이었다. 다행인 것은 상식적으로 투자해선 안 될 물건은 아니었다. 하지만 고평가된 물건을 매수한 것이 아쉬웠을 뿐이다. 크게 손해가 나지 않는 선에서 빨리 매도하고 나와서 다시 세팅하는 전략으로 나가야한다는 말을 나한테 해주는 것 같았다. 조금만 기다려라. 훨씬 더 가치있는 자산으로 갈아타줄게
2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법
71p 투자의 가치를 모르면 우연히 보석을 손에 쥐는 일이 발생해도 쓰레기통에 던져버리게 된다.
▶ 내가 보유하고 있는 자산이 충분히 가치가 있는지 그리고 나에게 돈을 벌어다줄 자산인지에 대한 확신이 없다면 지키지 못하는 것이다. 그것이 바로 돈 그릇이라고 생각한다. 좋은 자산을 취득했기 때문에 쓰레기통으로 버려지지 않도록 꾸준히 해나가자.
85p 레버리지 특성상 상승장에서는 투자 금액 대비 수익의 규모를 늘리지만, 반대의 상황인 하락장에서는 손실의 규모를 늘린다. 그래서 하락장이 6개월 이상만 지속되어도, 사람들은 부동산에 대한 기대감을 완전히 버리게 된다. 즉 7~8년 동안 이어졌던 '부동산 불패' 신화에 대한 믿음을 단 6개월 만에 완전히 사라지게 할 만큼 강력하다.
▶ 투자는 진짜로 양날의 칼이다. 투자에 대해서 잘 공부하고 자산을 잘 취득한다면 나에게 도움이 되지만 잘 모르고 투기성으로 자산을 취득한다면 정말 큰 돈을 잃을 수 있고 회생이 불가할 수도 있을 것이다. 그렇기에 잃지 않는 투자가 중요한 것이다.
95p 약세장 기간을 충분히 거치지 않았는데 강세장이 오는 경우는 없다. 약세장으로 시장이 충분히 다져지지 않았다면, 강세장으로 도약할 수 있는 에너지가 모이지 않는다. 그러니 우선은 약세장이 이어진 기간이 중요하다. 약세장은 최소 3년 이상 보내야 한다.
96p 전세가의 상승은 결국 매매가의 상승을 부추긴다. 전세가가 지속적으로 상승했다는 것은, 공급이 부족하다는 뜻이기도 하다. 또 전세 수요자들이 언제든 매매로 돌아설 준비를 하고 있다는 것을 의미한다. 이런 에너지가 모아졌다면 강세장이 펼쳐진다.
▶ 23년 초부터 지금까지 2년 반이라는 시간동안 특히 수도권은 약세장이 이어졌다고 생각한다. 저자가 말하는 최소 3년이라는 시간이 채워지기까지 얼마남지 않는 것이다. 그렇게되면 충분히 강세장으로 시장의 모습이 바뀔 수도 있겠다. 그때를 잘 보내기 위해서 내 실력에 맞는 자산을 잘 취득해 놓은 것도 굉장히 만족스러운 부분이지만 조금 더 노력해서 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 노력까지 더해야겠다. 26년도에도 다시 돌아와서 투자 하나 더 한다!
103p 하락장이 끝나면 약세장이 시작된다. 그런데 하락장이 끝났다고 누가 어떤 선언을 하지 않는다. (중략) 하락이라 할지라도 묘하게 일반적인 수준이 있고, 거기서 크게 벌어나지 않는 모습을 보인다. 일반적으로 하락의 폭은 30% 수준에서 멈춘다. 그리고 일반적으로 하락 기간은 최대 2년 정도이고, 보통은 1년 이내에 마무리 된다.
▶ 하락의 폭이 30%에서 멈춘다는 것은 잘 이해가 되지 않았다. 그리고 과거의 데이터를 보고 저자가 이야기 한 것으로 생각이 되는데 미래에도 이와 같은 기조를 보일 것인지는 아무도 알 수 없기 때문이다. 다만 여기서 유의미하게 보아야할 점은 하락기간이 길지 않다는 것이다. 충분히 가치있는 자산을 내가 감당할 수 있는 수준으로 취득했다면 그리고 마침 바로 하락장을 맞이했다면 마인드컨트롤하면서 잘 지켜나가야겠다.
109p 약세장 중에 나타나는 일시적인 하락을 오해해서 좋은 물건을 잘 매수했음에도 이익을 보지 못하고 던져버린다거나, '부동산은 이제 진짜로 끝났구나'라고 생각하고 완전히 투자의 세계에서 떠나버리는 우를 범해서는 안 된다. 이때는 오히려 절호의 찬스가 만들어지는 상황이다.
▶ 지금까지 그래왔던 것처럼 부동산 가격에는 항상 등락이 있고 앞으로도 그럴 것이다. 약세장에서 또한 같은 모습을 보일 것이고 오히려 약세장에서의 일시적인 하락이 어쩌면 더 좋은 투자 기회가 될 수도 있다. 최저점은 아니더라도 충분히 확신을 얻은 상태에서 자산을 취득할 수 있기 때문이다.
112p 우리 주변에는 '잘 생각해보면 엄청난 혜택'들이 꽤 있다. 그런데 그 혜택을 많은 사람이 알게 되면서 점점 혜택은 줄어들고, 결국엔 '특별함'이 없어지는 경우가 상당히 많다. 예를 들자면, 201년도의 '임대 사업자 제도'가 그랬다.
▶ 임대 사업자 제도가 말로만 들었을 때에는 엄청난 혜택이었지만 지금 실거주중인 집의 임대인과 같이 많은 사람들이 알고난 뒤 적용했고 특히나 전세가가 높은 시기에 등록했기에 보유 과정에서 어려움을 겪고있다. 이러한 혜택들도 나에게 득이 될지 실이될지는 충분히 고려해보고 진행해야한다.
123p 만약 10년간 10배가 올랐다면, 10년 동안 매년 25%씩 꾸준히 올라서 10배가 되는 것이 아니다. 6~7년 사이에 급등의 급등을 거듭하면서 최초 투자 금액에 비해 약 10배가 오르는 일이 벌어진다. 우리는 그 급등 구간, 그 강력한 상승 구간을 최대한 활용해야 한다.
▶ 너바나님과 너나위님의 차이점이 생각났다. 내가 언제 상승장을 맞이하게 될지는 정말 아무도 모르는 것이다. 다만 그 시기가 언젠간 올것이라고 믿고 꾸준히 내 자산을 쌓는 것이 중요하다. 그 시기를 맞이했을 때 말도 안되는 성과의 반열에 올라탈 것이다.
150p 대중은 부동산 시장에 대해서 항상 같은 견해를 갖고 있지 않다. 매우 긍정적인 시각을 가지고 있을 때도 있고, 반대로 매우 부정적인 시각을 가지고 있을 때도 있다.
▶ 대중의 심리가 그대로 반영되는 곳이 미디어라고 생각한다. 상승장에서는 긍정적인 시각을, 하락장에서는 부정적인 시각을 가지고 있는 것을 알 수 있다. 그러면 대중들이 어떤 심리를 가졌을 때 나는 어떻게 행동해야할지를 미리 준비해두어야한다.
155p 대학입시는 과거보다 더 치열해졌다. 학령인구가 줄어들었어도 결국 '좋은 직업'은 제한적이고 '좋은 직업'을 얻기 위해 선행해야 할 일은 더 많아지고, 더 치열해졌기 때문이다. 부동산도 이와 비슷하다. 인구가 줄어들었다고 해도 좋은 입지가 평준화되지 않는다. 여전히 좋은 입지와 좋은 아파트는 계속 욕망을 자극할 수밖에 없다. 오르는 부동산과 초과 이익을 달성하는 부동산은 계속해서 존재할 수밖에 없다.
▶ 인구 소멸을 부동산 하락과 비례하는 것처럼 이야기하는 것은 사실 큰 의미가 없다는 것이다. 물론 인구 소멸로 인해서 부동산 가격이 오히려 떨어지거나 심정지인 아파트들도 있다. 그렇기 때문에 우리가 투자 기준을 가져가는 것이고 사람들이 거주하고 싶어하는 가치가 "있는" 물건에 투자하는 것이다.
167p 인내를 해야 한다. 주인 눈치를 보게 되고, 집을 내 맘대로 꾸미지 못하고, 이사를 자주 가야 하는 상황 등은 모두 차아내야 한다고 생각해야 한다. 돈을 버는 일이 그렇게 쉬울 수는 없다. 다 어느 정도의 희생과 인내를 요구할 수밖에 없는 일이다. 전월세로 불편을 겪는 일들은 내가 부자가 되기 위해 당연히 치러야 하는 비용이라고 생각해야 한다.
▶ 좋은 곳에 살고 하고 싶은 것 다 하면서 돈까지 벌겠다고 하는 것은 일반적인 사람이 하기에는 무리가 있다고 생각한다. 돈을 버는 것은 정말 쉽지 않은 일이다. 우리가 지금까지 대학에 들어가고 취업까지 이르는데 들인 노력에 비해 월급의 수준을 생각하면 굉장히 난이도가 높다는 것을 알 수 있을 것이다. 그렇기 때문에 어느정도 내가 치러야할 대가가 있다는 것을 인지하고 그 과정을 즐길 수 있는 것이 중요하겠다.
173p 인생의 변수에 따라20억 원을 버는 일보다 더 중요한 일들이 발생할 수 있다. 그러면 그런 곳에 자금을 먼저 써야 하는 것이 맞다. 그런데도 지나치게 목표에 집착하게 되면 '더 중요한 것'을 잃어버릴 수 있다. 목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부도안을 계속 공부하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다. 그러니 목표에 집착하기 보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다.
▶ 무엇이 더 중요한 일인지 그리고 어떤게 나에게 행복한지를 스스로 아는 것이 중요하겠다. 특히나 내가 자산을 쌓아나가는데 크게 영향을 주지 않는 규모인데도 정말 중요한 일에 비용을 치르는데 아끼면서 감정을 소비하기보다는 여유를 가지고 중요한 일에는 쓰는 것도 방법이라는 것을 알아야겠다.
3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법
204p 리치 라이프를 위해서는 매달 실질적인 수입을얻는 시스템 구축을 목표로 해야 한다. 그래야 인생을 살아가면서 하고 싶은 것을 할 수 있고, 위험을 피할 수 있고, 하기 싫은 일은 안하고 살 수 있다.
▶ 시스템이 정말 중요하다. 돈이 돈을 벌어오는 소중한 시스템. 오늘도 내년과 2년뒤에 시스템이 벌어다줄 돈으로 다시 투자를 할 수있는 시뮬레이션을 그려봤다. 물론 가정이기에 계획과 맞지 않을 수 있겠지만. 하지만 그만큼 실현이 된다면 지금 꽁꽁 조여메고있는 허리띠를 조금씩 풀면서 직접적인 내 삶에 변화가 있는 것을 두 눈으로 지켜볼 수 있을 것이다.
212p 투자는 기본적으로 마음이 편해야 하고, 그러면서도 우수한 결과를 만들어내야 한다. 그게 우리가 지양해야 할 길이다.
▶ 발뻗고 잘 수 있는 투자. 정말 중요한 말이라고 생각한다. 투자를 해놓고도 집에 중대 하자가 있어서 언제 세입자에게 연락올지 몰라 전전긍긍하거나 금융비용은 발생하고 있는데 집값은 뚝뚝 떨어져서 마음이 편하지 않다면 정말 좋은 조건에 취득했다고해도 온전하게 지켜나가기 어렵기 때문이다.
225p 전세가는 10년 정도의 기간을 지역별로 보면 평균 상승률이 나온다. 이 평균 상승률을 기준으로 두고, 그보다 낮게 상승하는 경우라면 전세금 상승분을 수익으로 사용해도 아무런 문제가 되지 않을 것이고, 폭등하는 경우에는 평균적 수치를 고려해서 그 이상은 아예 역전세 대비용으로 빼놓는 '관리'를 하면된다.
▶ 현재 임대중인 부동산에서 2년 만기가 되는 시점에 전세가 상승분을 투자로 활용해야겠다는 계획을 지니고 있는데 이렇게 데이터적으로도 생각할 수 있겠구나를 알 수 있었던 부분이었다. 그렇지 않아도 안전한 투자에서 안전장치를 하나 더 마련해 가는 느낌이라 투자할 때 꼭 참고해보고 적용할 수 있는지 경험해보아야겠다.
276p 진짜 무서운 것은 당장 돈이 나가는 것보다 앞으로 더 안 좋은 상황이 벌어질 것 같다는 공포감이다. 그러니 언제나 무리하지 않는 투자를 해야 한다. 강세장에서 돈을 벌었다고 신나게 떠들던 사람들이 어느새 소리 소문 없이 조용히 사라지게 되는 이유다. 위기를 관리하지 못해서 결국 부자가 되지 못하고 다시 평범한 서민으로 돌아가게 된다.
▶ 주변에 진짜 많다. 2021, 2022년까지만해도 돈을 떵떵거리면서 쓰는 사람이 주변에 정말 많았는데 이제는 그런 사람을 찾아보기가 힘든 정도. 정말 투자란 행복한 미래를 꿈꾸게 하기도 하지만 잘못된 선택을 하는 순간 그 어떤것보다도 무서운 결과로 찾아오기도 한다.
4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기
304p 아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 '확신을 가질 수 있어야 한다'라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 화긴을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전재산을 베팅하는 일이기 때문이다. (중략) 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.
▶ 이번에 튜터님께서 어떻게 검증을 하는지 엿볼 수 있었던 시간이었다. 그러한 지독한 끈질김이 나에게 확신으로 돌아온다고 생각한다. 지금까지 앞마당을 만들면서 그렇게 깊게 파보지 못했다고 생각하는데, 9월 임장지에서는 교통과 학군의 영향을 깊게 살펴보아야겠다.
313p 이미 지하철이 있었고, 서울의 중심권과의 연결이 모두 좋은데도 여전히 달동네였기 때문에 새롭게변화할 미래의 모습을 상상하기 매우 어려웠던 탓이다. 이렇듯 대중은 이미 형성되어 있는 '기존의 인식'에 매우 큰 영향을 받는다.
▶ 저자가 보여준 예시는 정말 중요한 입지에 위치해있기 때문에 결과론적으로 들릴 수도 있는 얘기라고 생각한다. 만약 이것이 지방 시장이었더라고 같은 결과를 가져왔을지는 검증이 필요하다고 생각하는데 어떻게 해야할지 감이 오지 않는다...ㅎㅎ 그리고 이렇듯 서울/수도권은 가치가 비교적 명확하게 보이지만 지방의 선호도는 인식이 매우 중요한 요소이기 때문에 어떤 결과를 낼지 궁금하다.
[즉시 적용할 것]
-> 9월 임보에 확신을 갖기 위한 검증절차 꼭 넣기 특히 교통, 학군...!
-> 전세 상승분을 투자금으로 생각했을 때 어느 정도 안전마진을 남겨 놓을지 시뮬레이션 해보기
[지속적으로 적용할 것]
-> 눈 앞에 작은 목표보다 정말 중요한 일을 우선순위로 두고 처리하는 사람되기
-> 내가 확신을 가지고 투자를헀다면 가치를 찾아갈 때까지 인내할 줄 알기
[논의사항]
304p 아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 '확신을 가질 수 있어야 한다'라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전재산을 베팅하는 일이기 때문이다. (중략) 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.
=> 저자는 아주 중요한 투자 원칙 중 '확신을 가질 수 있어야 한다'를 강조하고 있습니다. 지금까지 앞마당을 만들면서 검증절차나 사례를 확인하면서 확신을 가졌던 경험이 있으신가요? 우리 반원분들께 도움이 될 수 있도록 어떤 검증절차가 어떻게 도움이 되었는지 공유해봅시다.
313p 이미 지하철이 있었고, 서울의 중심권과의 연결이 모두 좋은데도 여전히 달동네였기 때문에 새롭게변화할 미래의 모습을 상상하기 매우 어려웠던 탓이다. 이렇듯 대중은 이미 형성되어 있는 '기존의 인식'에 매우 큰 영향을 받는다.
=> 저자는 기존의 인식보다는 부동산이 가지는 가치가 더욱 중요하다고 말하고 있습니다. 그리고 예시로 서울/수도권의 입주권을 이야기하는데요, 지방의 경우에도 비슷하게 적용된다고 생각하시나요? 지방 시장에서도 저자의 의견에 동의하는지 혹은 저자와 반대되는 의견이 있다면 왜 그렇기 생각는지 이야기 나눠봅시다.
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