- 책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드앱
- 저자 및 출판사 : 부동산 김사부(김원철철)/ 다산북스
- 읽은 날짜 : 25.8.4~8.20
- 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산사이클링 #수익형전세레버리지 # 입주권
1. 저자 및 도서 소개
저자는 전세보증금 2,500만원으로 투자시장에 뛰어들어 3년 연속 1000%라는 수익률을 거둔 성공적인 투자자이다. 아파트, 토지, 분양권, 상가, 경매 등 다양한 대상에 투자를 했으며 이 경험을 바탕으로 강의 및 집필 활동을 하고 있다.
부동산 전문가에게 많은 영향을 주었던 <부동산 투자의 정석>이라는 책을 쓴 저자로, '전세레버리 투자'의 원리를 제시한 저자이기도 하다. <부동산 소액 투자의 정석>, <코로나 이후, 대한민국 부동산> 등 투자 관련 다수의 책을 집필했다. 너바나님도 이 책을 읽고 소액투자로 자산가가 되었군!!! 이 분이 집필한 책을 이어서 읽어봐야겠다.
2. 내용 및 줄거리
부동산 시장의 변화
첫째, 다주택자 취득세 중과로 인해 다주택자에게 불리한 상황이 되었다.
둘째, 인터넷 혁명으로 정보의 공유하는게 쉬워졌다. 사는 사람도 파는 사람도 똑똑해졌다.
셋째, 명확해진 부동산 사이클. 수요와 공급에 의해 변동되는 사이클이 반복되면서 예측할 수 있는 수준이 되었다.
저자는 3가지 변화를 제시하면서도, 세번째의 변화에 기회가 있다고 말한다. 아직 대중들은 명확해진 부동산 사이클을 통해서 예측할 수 있지는 않기 때문이다.
이러한 변화한 부동산 환경 속에서 자산을 불리는 방법으로 2단계를 제시하고 있다.
1단계. 부동산 사이클링 기법
소액투자 단계로 명확해진 부동산 사이클을 적극적으로 활용하면서 자산의 크기를 불리는 단계이다.
다주택자에게 불리한 취득세 중과 상황을 피하기 위해 비과세 전략을 활용하여 자산을 불리는 방법을 제시하고 있다.
-> 일시적 2가구를 활용하여 비과세 전략 활용하기
목표는 20억!
매년 2500만원씩 12년간 투자하여 20억으로 불리기
[기본전략]
현시장은 다주택자 취득세 중과로 불리한 상황이므로 일시적 1가구 2주택 비과세 특례조건을 활용한다.
4년을 주기로 매도시 목표 100% 수익률을 목표(연 25%)로 하고 매수 및 매도를 반복한다.
(1번 주택 매수-2년뒤 2번 주택 매수-2년뒤 1번 주택 매도(비과세, 1주택 됨)+ 3번 주택 매수를 반복한다.)
부동산 사이클은 10~12년을 하나의 주기로 움직이는데, 강세장인 경우 수익률에 빨리 도달하게 되면 4년이 안 되더라도 매도할 것, 강세장에서 목표 수익률이 높았다면 매도로 현금화하여 하락장에 대비할 것!
[기본조건]
첫째, 매년 2500만원씩 12년간 모으되, 20억이 될 때까지는 어떤 상황이 와도 투자금으로만 사용할 것
둘째, 투자 실력을 키워 좋은 부동산을 고를 것
셋째, 부동산 사이클을 이용하여 매수 및 매도할 것.
여기서 잠깐!!
부동산 사이클은 강세장-하락장-약세장이 반복된다.
- 강세장을 알아보는 방법
1) 약세장이 최소 3년 지속된 후에 온다.
2) 랜드마크들이 먼저 가격이 오른다.
3)몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한다.
4) 상당 기간 신규 공급이 없다.
5) 대중이 매수할 여력이 생긴다.(금리인하, 규제 완화,..)
21,22,23년 하락기로 보면 3년이상 지속되었고, 서울의 1급지부터 마포,성동구까지 랜드마크들(똘똘한 한 채)의 가격이 오르고 있다. 서울에는 공급이 없다. 전세가는 지금 23년 이후 지속적으로 오르고 있다. 25~26년 금리는 인하된다고 한다. 이제 남은 건 규제 완화와 정부의 매수 권장 분위기인데,, 아직 정부는 규제 강화 카드를 꺼내고 있다.
- 하락장을 예측하는 방법
1) 어딜가나 사람들이 부동산이야기를 한다.
2) 정부의 과한 규제 정책
3) 소액투자 활성화
4) 지방 구석구석까지 투자함.
사람들은 어딜가나 부동산 이야기를 하긴 한다. 관심이 많아졌기 때문인 듯 하다. 똘똘한 한 채에 대한 관심도 많고, 토지거래허가구역 지정 해제 및 확대 등 이슈들이 많았다. 강남3구와 마용성을 중심으로 집값이 많이 올랐고, 분양도 고분양가에 청약률이 높다. 정부는 이에 대해 규제 정책을 과하게 하고 있고, 앞으로 양도세 보유세 관련해서 강화할 것이란 이야기가 들린다. 그럼 하락장인가? 반면, 다주택자 규제로 인해 똘똘한 한채에 쏠리다보니 지방에는 여전히 미분양이 많고, 관심도 없다. 부동산에서는 "서울에 사지 왜 여기까지 오냐"며 의심의 눈초리를 보내기도 한다. 그럼 아직 하락장은 아닌가?
- 약세장을 알아보는 방법
하락의 폭은 일반적으로 30%의 수준에서 멈추고 1~최대2년내 마무리됨됨.
1) 상승세가 핵심지역과 핵심 단지에 국한
2) 부동산은 안 좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룸.
3) 참여 인원이 제한적.
4) 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다.
아~~그래서 전고점 대비 30%면 싸다고 보는 거구나!!! 21년 하락이 시작되면서 22년을 거쳐 23년부터 가격이 회복되기 시작했다. 다만, 전고점을 회복하거나 상승세가 보이는 곳은 서울에서는 강남 3구와 마용성 일부 단지, 아직도 서울안에서 전고점 회복이 안 된 곳이 많다. 특정 지역과 핵심 단지에 국한된게 맞다. 하지만, 사람들은 부동산에 관심이 많고 여력이 된다면 갈아타기든 뭐든 하고 싶어하는 분위기, 이게 서울이어서 그럴수도 있고, 똘똘한 한채 영향일 수도 있겠다 싶다.
2단계 수익형 전세레버리지 기법
자금이 어느정도 모였다면 취득세, 보유세가 부담이 된다.
일정비율로 취득세를 내는 입주권 활용하기, 입주권을 매도하면서 생기는 차액으로 현금활용하기를 제시하고 있다.
세금이 무서워서 부동산을 한 채로 유지하는 것보다, 추가로 좋은 부동산을 매수해 세금을 내더라도 수익을 내는 것이 더 낫기 때문이다.
부동산 사이클링 기법은 비과세 전략을 일시적 2가구 주택을 활용했다면, 수익형 전세레버리지 기법은 실거주+최대 5채까지 보유하는 방법을 취하고 있다. 그리고 보유하는 주택에서 나오는 전세금 상승분으로 리치 라이프를 즐기는 것이다.
왜 입주권이냐!
10년 이상 장기보유를 고려할 때 괜찮은 입지의 7년 이하 새아파트이면 좋다. 이 때 일반 아파트를 취득할 경우 부담이 되는 것은 '취득세'이다. 따라서, 몇 채가 되어도 일정한 비율만 내는 입주권을 활용할 수 있다. 포인트는 입주권이 주택수로 포함되면 안 된다는 것!
따라서, 입주권 구입시 중요한 것은 '관리처분인가가 되고, 이주 및 철거가 되어 건출물대장상 건축이 멸실된 상태'여야 한다는 것이다. 그렇게 되면 입주권 당시 토지에 대한 세금 4.6% 단일 세율 적용, 입주시 원시취득세(신축입주) 2,96% 단일 세율을 적용받게 된다!!!
부동산 사이클링을 통해 20억을 모았다면, 10억은 실거주, 10억은 투자를 하라고 조언하고 있다. 10억으로 실거주? 핵심지역에 좋은 단지이거나 신축 7년이하라면 10억 부족할텐데,,, 책에는 10억+10억(대출)로 20억의 아파트를 매수했다. 하..지금은 6억까지만 대출이 된다. 그리고, 나는 4억까지밖에 대출이 안된다. 여기서부터 고민이 생겼다. 그래서 일단 1급지 실거주를 살고, 2년 후 자산재배치를 통해서 반전세를 살면서 다른 1채를 더 투자하는 건 어떨까 생각했다.구체적으로 더 살펴봐야 할 것 같다.
또한, 4년마다 전세금 상승분을 연평균 8.5%로 잡고 4년에 34%로 보고 있다. 10억 전세 레버리지를 했으니, 상승분은 3억4천이다. 하지만 갱신권을 사용하면 2년에 5% 상한선이 있으니, 수익률은 좀 더 낮게 잡아야하지 않을까 싶다.
10억 전세금에 대한 상승분으로 생긴 3억 4천을 입주권 매입하는데 사용한다고 했는데, 지금 제시한 사례들은 모두 2020년 이전이라 입주권이 구입 가능한 금액이다. 하지만, 좋은 입지에 입주권이 지금 그 금액에 살 수 있나? 궁금해진다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
- 자산 규모에 맞는 투자 방법이 다를 수 있음을 알았다. 금액이 커지면, 취득세 및 보유세 부담이 되기 때문인데, 현재 나의 상황과 딱 맞아서 재미있게 읽었다.
- 입주권에 대한 새로운 정보를 얻었다. 막연한 두려움이 사라진 것 같다. 하지만, 더 공부가 필요하다. 당장 내가 구입할 수 있는 입주권이 어디인지 금액이 얼마인지도 궁금하다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
입주권에 대한 막연한 두려움이 있었다. 주변에 재개발 재건축이 많다보니, 입주권을 구매하거나 분양권을 매수하는 경우가 많았기 때문이다. 그런데, 취득세 관련 입주권이 취득세 일정 비율만 내기 때문에 다주택자의 경우 선택지가 될 수 있다는 사실을 알았다. 관리처분인가 이후 사야한다했는데, 그 이유에 대해서도 몰랐었다. 관리처분인가가 끝난 이후 이주 및 철거가 이루어져 건축물대장상 건물이 없을 때 취득시 건물이 아닌 토지로 취득하는게 된다는 사실 말이다. 아파트만 생각하고 있었는데, 세상에는 다양한 투자대상이 있다는 것을 깨달았다. 그리고, 아파트뿐 아니라 재건축, 재개발과 관련되어 공부를 하면 좋겠단 생각이 든다.
또한 관련 기사를 찾아보니, 토지거래허가구역 확대로 인해 입주권, 분양권에 대한 이야기가 있어 살펴보았다.
25년 핫했던 토지거래허가구역지정이 강남,서초,송파 용산으로 확대되면서,입주권,전매분양권에 대한 논란이 있었나보다. 4월21일 국토부는 이에 대한 기준을 제시하면서, 재개발,재건축의 입주권과 분양권도 토지거래허가 대상이 되었다.
하지만, 토지거래허가 대상에 " 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 입주권을 취득하는 경우"라고 명시하고 있다. 저자가 강조한 것처럼 입주권 취득시 "철거된 이후"에 취득하면 되겠단 생각이 들었다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
- 코로나 이후, 대한민국 부동산(2020, 김원필)
- 부동산 투자의 정석(2006,2016 김원필)
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