“사장님, 가계약금 먼저 쏘고 잔금을 길~~게 해도 될까요?”
저는 지금 토허제구역의 아파트를 매수하려고 부지런히 매물을 보고다니고 있었는데요,
이미 본 매물들이 가격,상태, 평형 다 좋은데 다만 향이 너무 아쉬운거에요.
“ 사장님, 전 이왕이면 남향이면 좋겠어요. ”
“ 매물 안 나온 물건 있어. 그런데 못 봐.매도인이 꼭 팔아야하는거라 확실은 해~”
세입자가 살고 있지만, 남향에 층도 좋고 올수리에 가격도 좋았습니다.
전 당장에라도 물건을 보고 싶었습니다.
이미 여러개를 본 상태라 안 보고도 사고 싶을 정도였어요.
그런데 볼 수 없다는 겁니다. 세입자가 5월이 만기라서요.
여러분도, 투자할 때 만약을 대비해 잔금을 길~~~게 뺀 경험 있으신가요?
저도 들은바가 있어 굿 아이디어라 생각하고 사장님께 제안합니다.
“사장님, 그럼 계약 먼저하고 잔금을 길~~게 하면 되지 않을까요?”
“여기 토허제 구역이잖아. 허가 떨어지면 4개월내에 실입주 해야하는거 알죠?”
네? 아뇨..몰랐습니다.
네. 토지거래허가구역에서는 허가가 나는 날로부터 정해진 기간안에 실입주를 해야 한다더군요!!!
토지거래허가구역에서 주의할 점
- 토지거래허가구역은 투기 수요를 차단하고, 실수요자 중심 거래를 유도하기 위해 만들어진 제도로 현재 강남구, 서초구, 송파구 전 지역에 해당합니다.
- 토지거래허가구역에서 아파트를 매수한 경우, 부동산거래계약 신고와 동시에 토지거래허가 신청을 하셔야 하고, 관할 구청장이 심사를 거쳐 허가를 내주게 됩니다.
✅ 허가 처리 기간
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 따라 접수일로부터 15일 이내에 허가 여부가 결정됩니다.
- 보완서류 제출 요구나 관계기관 협의가 필요한 경우에는 조금 더 걸릴 수 있습니다.
실무적으로는 보통 7일~10일 정도 안에 결과가 나오는 경우가 많습니다.
✅ 허가 후 주의해야 할 점
📌 계약 이행 기한 준수
- 허가 후 일정 기간 내(보통 3개월) 실제 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다.
- 허가만 받고 등기를 미루면 문제가 될 수 있습니다.
📌실거주 요건 확인
- 실제 거주해야 하는 의무있습니다. 형식적으로만 주소를 옮겨놓는 것은 문제가 될 수 있습니다.
- 사후 관리 감독
- 구청에서 사후 실태조사를 나올 수 있습니다.
- 허가 당시 제출한 계획과 실제 사용이 다른 경우 제재를 받을 수 있습니다.
제가 매도하려는 곳은 물건이 몇 개 없기도 하지만 잘 거래도 되지 않고 있었는데요.
드디어 9월 중순에 1층과 탑층이 거래가 되었습니다. 그런데 기다려도 기다려도 실거래가 안 뜨는 거에요.
“사장님, 우리 단지 1층, 탑층 거래 된거 아니에요? 왜 실거래가 안 떠요?”
“여기 토허제 구역이잖아. 허가 떨어져야 실거래뜨는 거 알죠?”
네? 아뇨..몰랐습니다.
네. 토지거래허가구역에서는 실거래가 뜨려면 7일~한달이 걸릴 수 있다는 것!!
하루가 다르게 가격이 뛰는 곳에서는 신고가가 실거래를 찍는 순간 호가가 훅 올라가더라구요.
“ 저기 매물 00억에 나갔잖아.
그러니 이 물건은 최소 00억이야.
실거래 뜨면 집주인들이 더 호가 올릴거니까 지금 사요"
토지거래허가구역에서 실거래가가 뜨는 시기
- 계약 체결만으로는 효력이 없음 → 허가가 난 날에 비로소 계약 효력 발생
- 실무적으로는 허가일을 기준으로 거래가 확정→ 국토부 실거래가는 허가일 기준 2~3주 후 가격이 뜨게 됨
[매매계약 체결]
▼
[토지거래허가 신청]
(약 7~15일)
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[허가 완료 ]
(계약 효력 발생)
▼
[실거래 신고 처리 완료]
(관할관청 검증)
▼
[국토부 실거래가 공개]
(허가일 기준 2~3주 후)
오늘 날짜로 서초구 원베일리 단지를 검색해보았습니다.
최근 거래가 25년 8월이네요.
약 한달간 이 단지 전체 거래가 1건도 없었을까요?
네. 지금 허가신청 들어간 단지들이 실거래가 대기중입니다.
정리를 하자면!
[토허제 지역에서 꼭 지켜야 할 것]
- 토허제지역은 허가를 받아야 계약이 성립한다.
- 허가 후 3개월내 실입주 필수!
- 실거래가는 허가 후 2-3주내에 뜨는 경우가 많다(통상 계약후 3~4주)
감사합니다.
