투자와 연결되는 비교평가 제대로 하는 방법 [험블]

안녕하세요!

전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.

얘가 쟤보다 좋은데 가격은 더 싸네?

같은 돈이면 더 나은 투자를 할 수 있게 해주는

마법의 한 문장이죠.

간단해보이는 문장이지만

스스로 저런 생각을 하기까지에는

정말 많은 시간과 노력이 필요합니다.

그래서 오늘은 여러분들께

비교평가에 대한 이야기를 드리고자 합니다.

비교평가를 해야만 하는 이유

수도권의 두 단지를 예시로 들어보겠습니다.

수도권에서는 가장 중요한 입지요소가

교통이라고 할 수 있기 때문에

(매일 강남/시청/여의도로 출퇴근하고자

이동하는 수요가 어마어마하기 때문입니다.)

강남까지의 소요시간을 기준으로

간단하게 입지가치를 비교해보겠습니다.

① 강남 40분 7.2억

좌측의 단지는

평촌 신도시에 위치한 구축 아파트입니다.

역까지 걸어서 10분 이상은 가야하지만

주변의 좋은 학교, 학원가 등 학군 인프라가

뛰어나기 때문에 학군 수요도 충분히 있는 단지입니다.

② 강남 120분 7.0억

우측의 단지는

평택시에 위치한 신축 아파트입니다.

물리적으로 강남과 먼 거리이긴 하지만

1호선, SRT 등을 이용할 수 있다는 점

삼성전자 평택캠퍼스, LG디지털파크 등

대규모 산업단지가 가까이에 있어

직주근접을 누릴 수도 있는 단지입니다.

두 단지 모두 저마다의 가치를 갖고 있으며

수요도 충분히 있는 단지라 볼 수 있습니다.

정답은 없지만

과걱 가격을 기준으로 판단해보면

강남 접근성이 우수해서 더 수요가 있는

평촌의 가치가 더 높다고 볼 수 있습니다.

(심지어 전세가 조차도 구축인 평촌이 더 높습니다.)

평촌과 평택을 모두 아시는 분들께서는

"너무 당연한 이야기 아니야?"

라고 생각하실 수도 있겠지만

이는 여러분들께서 입지가치를 알기 때문에

수월한 비교평가를 하실 수 있는 겁니다.

다시 말해, 비교평가를 해야만 입지가치를 제대로 알고

얘가 쟤보다 좋은데 가격은 더 싸네?

를 판단해서 더 나은 투자를 할 수 있습니다.

비교평가가 어려운 이유

하지만..

입지차이가 많이 나지 않을수록

비교평가의 난이도가 조금씩 높아집니다.

연식도, 평형도, 강남접근성도

모두 비슷한 평촌과 광명의

두 단지를 비교해보면

쉽게 판단하기가 어렵습니다.

가격을 비교해봐도

과거부터 비슷한 가격흐름을

보이는 것을 알 수 있습니다.

여기서 바로

평촌이 더 낫네!

광명이 더 낫네!

라고 판단할 수 있다면 참 좋겠지만,

가치가 비슷할수록 이러한 비교평가는

투자하는 데 큰 도움이 되지 않습니다.

A or B 중에 정답을 찾기 보다는

A or B 중 더 나은 선택을 할 수 있도록

해당 지역, 단지가 가진 가치와 선호도를 알고

그 다음 가격을 비교해보는 것이 필요합니다.

즉, 가격을 먼저 보는 것이 아니라

가치를 먼저 보려고 노력해야 합니다.

비교평가 제대로 하는 방법

비교평가를 제대로 하려면

가격보다 가치를 먼저 보는

과정을 거쳐야만 합니다.

다시 말해 가격을 먼저 보고 판단하거나

입지평가의 기준 없이 감으로만 판단하면

제대로 된 비교평가를 할 수 없습니다.

따라서 제대로 된 비교평가를 하려면

이 5단계를 꼭 거쳐야만 합니다.

① 지역의 위상

② 생활권의 위상

③ 단지의 위상

④ 단지의 가치 비교

⑤ 단지의 가격 비교

조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

① 지역의 위상

평촌과 광명은 경기도 내에서

강남 접근성이 1시간 이내로 양호하고

평촌은 학군, 광명은 개발로 인한 환경개선으로

둘 다 가치 있고 수요가 있는 지역이구나!

② 생활권의 위상

평촌은 안양 내에서 가장 좋아하고

철산도 광명 내에서 가장 좋아하는 생활권이네

생활권의 위상도 비슷하다고 볼 수 있겠다!

③ 단지의 위상

평촌 A단지는 평촌 내에서도

학군 수요가 있는 선호도 높은 구축단지이고

철산 B단지는 철산 내에서도

철산역이 가까운 선호도 높은 구축단지네!

단지의 위상도 비슷하다고 볼 수 있겠다!

④ 단지의 가치 비교

평촌 A단지는 구축이지만

평지에 학교나 학원도 가깝고

역도 10분이면 걸어갈 수 있는 거리네

철산 B단지는 철산역이 가깝고

단지 규모가 크다는 장점이 있구나.

다만 언덕인 점은 조금 아쉽다.

같은 값이면 장점이 조금 더 많은

평촌이 더 나을 수 있겠는데?

⑤ 단지의 가격 비교

가격을 보니 현재는

평촌이 조금 더 비싸네?

1. 장점이 더 많은 평촌을 철산 가격만큼 깎아보고

2. 안 되면 철산을 조금 더 싸게 사면 좋겠다!

A와 B중 하나를 선택하려 하기 보다는

A와 B는 어떤 가치를 갖고, 어떤 수요가 있는지

그렇다면 투자할 때 어떤 단지를 우선적으로 검토할지

그래서 어떤 가격으로 매수하면 좋을지

고민해보고 판단해봐야 합니다.

이렇게 사전임장보고서를 작성하면서,

단지임장과 단지분석을 하면서,

매물임장을 하면서 파악한 가치를 토대로

하나씩 쪼개서 비교해보고

마지막에 아실 등을 통해서

가격의 흐름을 살펴보며

나만의 결론을 내려보는 것이 중요합니다.

그래도 어렵다면, 다시 한 번 임장을 가보세요.

보지 못했던 것을 보게 될 수도 있고

내가 판단한 것에 대한 확신을 갖게 되실겁니다.

정리하겠습니다.

비교평가를 제대로 하려면

아래의 5단계를 순서대로 해보세요.

① 지역의 위상

② 생활권의 위상

③ 단지의 위상

④ 단지의 가치 비교

⑤ 단지의 가격 비교

그리고 스스로 판단하고 결론내려 보세요.

맞고 틀리고는 중요하지 않습니다.

비교평가를 많이할수록

지역과 단지가 가진 가치를 파악하게 되고

더 나은 선택을 할 가능성이 높아집니다.

이번 달도 제대로 된 비교평가를 통해

얘가 쟤보다 좋은데 가격은 더 싸네?

싶은 물건을 꼭 만나시길 응원드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️