[서투기 27기 2대로면 6개월안에 실전투자자조 - 해로] 4강 수강 후기 : D지역... 놓치지 않을거에요

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老)

함께 나이 들어가며 성장할 수 있는 

자산을 찾아 나서고 있는 해로입니다!

한 달이 훌쩍 지나서

어느덧 마지막 4강을 들을 때가 왔네요..!

권유디님의 이번 4강에서는 
서울 내 5급지인 ‘D지역’을 분석해보고
공급 영향을 파악해서 리스크를 대비하는 방법과

매물 임장 노하우까지 다뤄주셨습니다!

마침 이번 달에

D지역을 앞마당으로 선정하고

임장을 다니면서 공부하고 있던 저에게는,

정말 정말 X 1000000

도움이 많이 되고 귀에 쏙쏙 들어오는 강의였습니다!

이번 강의에서 인상 깊었던 점과 적용하고 싶은 점은 아래와 같습니다.

‘나에게 인상깊었던 점’

#'정시 확대'의 영향으로 학군지 몰림 현상 발생 가능성이 높다
→ 수능 선택과목 폐지, 내신 등급 간소화*에 따라 

*9등급[상대]▶5등급[절대,상대]
- 특목고 입학 인원이 많은 중학교가 많이 있는 지역 선호도↑
- 대학교 입학 실적이 좋은 일반고에 입학할 수 있는 중학교가 많은 지역 선호도↑
- 면학 분위기 좋은 지역 선호도↑
- 내신이 떨어져도 수능 경쟁력 있는 지역 선호도↑

#매물의 전/매 갭 뿐만 아니라 절대 전세가도 살필 것
→  D지역 내 학군 및 주요 업무지구에 대한 접근성 측면에서 

경쟁력이 낮은 단지들은 인근 경기도 신축 아파트의 전세 가격과 비교하여 

가격이 높을 경우 전세가 외부로 유출될 가능성이 존재한다
▶ 향후 전세를 빼기 쉬운 단지인지 점검하기 위해

내 관심 단지와 인근 단지들의 

절대 전세가를 비교해서 전세가의 경쟁력을 살펴보자

#해당 지역의 절대 공급량만이 가격을 결정하지 않는다
→ 평균회귀-전세가격은 등락을 반복하며 

물가 상승에 맞춰 장기적으로 상승한다
→ 수도권은 공급 물량보다 

심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 크다
→ 수도권은 하나의 권역이다. 

권역 내 어느 지역이든 영향을 받을 수 있음을 인지하고 크게 보자.
→ 인접한 지역과 인구를 주고받는 비중이 클수록 

공급 물량에 의한 전세가 영향도 크게 받는다
→ 투자 단지의 잔금일정과 근거리에 있는 입주단지의 경우 

입주장이 겹칠 때 전세가를 보수적으로 접근하자

#서울 투자의 본질은 '땅'을 사는 것
땅의 가치가 비슷할 때 : 선호도가 높은 건물 선택
땅의 가치가 다를 때 : 선호도가 높은 땅 선택
→ 입지와 가격 수준에 의사결정 비중을 높이자

#가치와 가격에 우선 집중하되, 호재는 +@로!
→ 투자 검토 대상 단지들의 가치가 비슷할 경우, 

호재가 있는 단지를 선택하는 것이 

상승장에 서 임팩트가 더 크게 작용할 수 있다.

다만 호재를 우선적으로 볼 것이 아니라

해당 단지와 가치와 가격에 항상 먼저 주목할 것!

‘적용해보고 싶은점’

#구별/연령별 인구를 통해 지역의 특징 파악하기
- 특정 생활권 내 40대 & 10대 인구 비중이 높다면, 

해당 생활권은 해당 지역 내에서 학군지로서의 기능을 할 가능성이 높다
- 30대의 비중이 높다면, 출퇴근 가성비 지역 역할을 할 가능성이 있다!

#전입+전출 이동규모가 많은 지역의 공급 물량을 

함께 체크하여 잔금&역전세 리스크 대비가 필요
- 인접한 지역 간 인구 전입 & 전출 활발한지 확인하고, 

인근 지역의 몇년치 공급 물량을 같이 확인하자

#네이버 부동산에 나온 물건은 급매가 아님을 알고, 

부사님과의 관계를 미리 잘 형성해놓자
- 부동산 사장님은 단독 중개를 위해 네이버부동산에 올리기 전에 

정말로 살 것 같은 사람에게 먼저 매물에 대한 정보를 준다
- 매물 임장 시 적극적으로 매물을 보고, '물건'에 대한 정보* 위주로 대화하자
 *이사날짜, 매도 이유, 전세 상황[예상가, 실거래가, 분위기] 등
- 지속적인 시세트랙킹 및 전임을 통해 시장 상황을 추적 점검하자

<매수 관련 질문>
- (현 거주자) 이사 날짜가 확정되어 있나요?
- 잔금 날짜는 세입자 이사 날짜에 맞춰 주실 수 있나요?
- 왜 파는 거에요?

<전세 관련 질문>
- 요즘 전세 구하는 분들 많이 오시나요?
- 전세 대기하시는 분이 있나요?
- 최근 실거래 가격이 얼마에요?

감사합니다.