최선의 투자를 해내는 매물임장의 모든 것_나알이
(1) 새롭게 알게 된거나 리마인드 된 것
- 현장에서 답을 찾는 사람은 절대가에대한 천장이 없다.
- 전고점이 맞는걸까? 매물임장을 수요를 검증하면서 확신을 쌓아가는 과정이다.
- 매물임장 단지 선정 : 시세 그룹핑 해서 가로세로 비교 (가로 : 억대별로 비교해서 더 나은 단지를 찾고, 세로 : 투자금 억대별로 비교해서 더 나은 단지를 찾는다)→결국 투자금이 적게드는데 좋은 단지를 뽑는 과정
- 매물개수는 많이 목표로 잡는다고 실력이 느는건가? YES, 많이 본다는 건 선호도를 검증할 수있는 근거를 계속 늘리는 거기 때문에, 선호동 검증을 많이 할수록 선호도가 선명해진다. →선명한 앞마당
- 주말만 가능하거나 시간뺴기가 어렵다면, 볼 시간, 한 부동산당 단지 개수 늘리기
- 협상할때 매도인이 “내가너무 싸게 올렸나?”하는 마음이 들지 않게 매도자의 안정감을 위해 일단 200이라도 협상을 던진다.
- 10명중 2명은 투자자에게 적극적이고 일 잘러 사장님, 일 잘러 사장이란? 방법을 모색하는 사장님
- 같은 시간, 같은 장소, 같은 행동 (퇴근길, 아파트 출입 앞에서, 현관출입번호 누르기전에, 전화임장)
- 매물임장 전 준비 : 1:1 오픈채팅방 활용
- 선호도 질문 : 가격을 입힐 질문 , 매매가와 전세가를 구체적으로 질문에 입힌다.
- 최소 두 개 단지의 우선순위를 세우고 부동산을 나온다. 실시간으로
- 시장장분위기 :
> 매도자들이 오를거라고 기대하고 있는 심리는 가격을깎기가 어려워
>매매가를 안깎아줬는데, 트래킹을 했을 때 보합이라면, 매도자가 급해졌을 수도 있다.
>전세개수 지금의 분위기를 트래킹 하는거다.
이런 데이터와 현장에서 확인한 것을 종합적으로 고려
>핵심은 시장 분위기를 이용하는 것, 사장님한테 휩쓸리지 않고, 데이터와 현장을 모두 확인 - 더 좋은 단지 안 좋은 단지의 거래 상황을 사장님과 확인하며 협상에 이용
- 시장분위기가 활황이면 주의하고, 정체일때 적극적으로 조정하고 조건을 제시 할 수있다. 시장분위기가 점점 개선되는 상황일때는 무리한 가격협상보다는 조건 협상에 더 노력하는것이다. 더 많이 깎는게 투자의 본질이 아니다. 매물 놓치는 것 보다 매수를 하는게 더 중요하다.
- 빈도가 확률을 높힌다. 어려운 시장에서 할 수있는 행동, 더 많은 부동산에 전화해서 확률을 높히고 방법을 찾아주는 부사님을 찾는다.
- 낮은 전세, 월세 세낀 매물 : 비용과 편익을 숫자로 정확하게 확인할 것.
- 매물 확인
>신축 : 누수있어. 꼼꼼히, 시스템 에어컨 갯수 (단지 대부분 시에 설치 했는지, 설치시 가격대 사장님께 확인) 경쟁매물의 조건과 가격차이를 꼭 확인한다. 이때도 새로 설치하는 것에 대한 비용과 편익 따져
>누수확인은 점유자, 관리사무도, 윗집 아랫집 방문(포스트잇 붙이고 오기)/확실히 수리가 된건지 재차 확인
>준구축 : 고칠 것 중 비용이 많이 들어가는 것은 무엇인가
>구축 : 살릴게 있는가 확인 - 매물보다 단지 가치가 먼저. : 그 단지에서 빠지는 매물이라서 매매가가 다른 매물과 차이나는데 전세가는 똑같다면 투자금 덜들기 때문에 우리에게 기회 일수도 / 단지 가치가 큰 차이 없다면 나에게 맞는 매물 선택
- 물건에 억지로 나는 맞추지 마라, 저평가, 내 투자금에 어떤게 더 적절한가는 보고 나의 상황에 맞춰 끌고가라
- 매물 협상에서 사연을 안다는 것은 조은 협상으로→매도이유,가격선 파악, 매물이 나온지 얼마나 됐는지 비선호 매물인지 심리파악→ 한 부동산에서만 확인하지 말고, 다른 부동산에 전화해서도 사연을 파악해본다.
- 협상카드를 파악하기 위해 하나의 매물에 올라온 여러개 부동산에 모두 연락해서 사연을 놓치지 않는다.
- 매물임장 현장에서는 내 물건이 전세시장에서 경쟁력이 있는지 확인한다.→경쟁매물 및 최근 실거래 전세매물의 상태 및 조건, 보수적으로 내렸을때의 가격선까지
대출규제 : 확인할게 한 개 더 생겼을 뿐.
>세낀매물: 6개월 이상 만기 / 입주물: 주인전세 가능한 / 전세대기자 파악/ 현금세입자는 계약파기 많이 하므로 안전장치 (높은 가계약금)
- 매물털기 : 그냥 ~보다 더 좋은거 있나요? 가 아닌,
나의 조건 구체적이고 명확한 키워드를 드리면서 매물 찾아 달라고 요구 - 구체적으로 요구하면 얘는 이 조건 맞으면 사는 애구나라고 사장님이 인식한다.
- 좋은 사장님 두고 다른 부동산 가야 하는 마음이 어려움과 눈치 보임 : 내가 최선을 다하지 않고 아쉬움이 남게 매수 하면 주식 보듯이 내가 매수한 물건을 보게 된다. 아쉬움을 남기지 말자. →최선을 투자!
- 매수는 다른 사장님과 했어도 인간적인 관계는 계속 이어갈 수있다. (앞으로를 위해)
각자의 사연이 있고 어려운 상황이 있다. 나는 그걸 극복한 극복사례가 될거야! 라는 마음으로 임하자.
실전 투자로 이어지는 앞마당 관리와 임보 결론 작성법_김인턴
- 효과적인 앞마당 관리를 위한3 단계 : 시세 트래킹>원페이지>전수 조사
- 안테나 단지의 시세트래킹을 통해 자격변화를 확인하고 투자 후보 지역을 선적하고, 앞마당 원페이지고 현재 시장의 모습을 기록하고 확인하면서 인사이트를 쌓아하고, 전수조사로 실제 투자 할 수 있는 후보 단지 리스트를 뽑아낸다.
- 앞마당 5개 미만은 지역별 시세 트래킹, 5개 넘어가면 가격대별 시세 트래킹
- 전세가 트래킹 할때는 호가가 야망호가인지, 실거래가와 잘 비교해서 입력
- 가격입력할때는 가격만 빠르게 입력하고 넘어가라 (여기서 의문점이 드는 것들 다 확인하다보면 삼천포로 빠지고 졸고,…)
- 왼쪽에서부터 좋은 단지 넣는데, 어려우면 전고점 높은 단지 순으로 넣어도 됨
- 안테나 단지 : 지역내 랜드마크, 선호도 상, 선호도 중, 선호도 하
- 앞마당 5개미만은 최소 20대 이상 (많을수록 좋음) 5개 이상은 10개 내외 (미슷한 선호를 가진 중복되는 단지 제외)
- 앞마당 관리 시작은 선호도를 잘 나누는 것 부터→제대로된 임장/임보가 앞마당 관리의 시작이다!
- 입주단지도 안테나 단지에 넣어라/ 지역내 전체적인 가격상승, 하락 흐름에 영향을 주므로
- 공급이 있을 때 실제 투자자는 기회는 기축단지에서 찾는거다. 공급 정리 신축전세 물량 정리되면 기축 단지 가격은 눌린채고, 전세가는 높아지면…
- 신축아파트 시세트래킹도 따로-심화,
- 지역별 시세 트래킹 하고 반드시 전화임장까지 해야 마무리-귀찮은 걸 해야 투자할 수 있다.
- 가격넣고 가격대별 비교까지 하고 마무리-가격대별 가치평가 어려우면
1)강남역까지 직선거리 그것도 비슷하면,
2)한강까지 (반포한강공원까지) 직선거리 그것도 비슷하면,
3)교통 강남역 노선2>9>3>7>5>신분당선 순
4)환경 - 원페이지 목적은 앞마당에 대한 상황과 리스크 확인/현재 시장을 기록
- 인사이트의 시작은 기록에서 시작한다. 지역내 이슈가 없는경우 전세가 변화라도 넣고 기록해 둔다. 그리고 시장이 내 생각과 같이 흘러가는지 지켜본다. 그러면서 인사이트가 쌓이는 것
- 앞마당에서 최대 3개만 정해서 전수조사
- 전수조사 힘들다. 근데 내가 계속 투자할 사람인데, 내가 투자를 할 수있는 시점에 이런게 준비가 안되어 있으면 진짜 더 힘들다. 앞마당이 적을 때 부터 쌓아가야 한다.
- 더 이상 하락률로 투자 후보를 선정하면 안된다. (유디님 강의 다시 복습해봐라)
- 내가 성장하는 느낌이 부족한 건 발품과 손품 판것을 결론으로 정리해 놓는게 부족해서 그런거다.
- 임장보고서 결론이 실전 투자로 이어지고, 인사이트가 쌓이는 연결고리!
- 내가 뽑은 1등과 내 동료가 뽑은 1들이 왜 다르지? : 좋은 투자는 좋은 단지를 하는것과 별개다. 내 상황에 맞는 최선을 투자를 한다.
- 1등에 매몰되어서 투자 못하면 : 수익 없음
- 1등뽑기 아니고 우선순위 : 투자 행위를 망설이지 않고 할수 있는 투자를 하기 위한 준비
- 단지 줄세우기하면 등수에 집착해서 맨1등 단지에서 못떠나고 판단이 흐려짐. vs 단지그룹핑을 하면 시장의 흐름에 따라 빠르게 반응 할 수있다.
- 최종 후보 단지 선정은 소거법으로 : 기존 기준보더 다 타이트하게 스퀴~즈
- 투자 할수있음 진행, 못하면 모의투자 후 트래킹
- 불가능하다고 생각하는 순간 멈춰버린다. 어려운 것이라고 생각하면 채워나갈 수 있다. 임보 결론쓰기는 불가능한게 아니고 어려운 것이다. 투자도. 우리는 절대 불가능 속에 있지 않다.
- 투자자로 돌격앞으로! 는 계속하지 못하더라도 투자자로 롱런 하길 바란다.
- 시간안에 오래 머물수록 성공할 확률이 기하급수적으로 커진다.
- 매달 구체적인 목표와 계획(숫자로)/목실감/독서/앞마당관리를 환경안에서 계속 하는 것 + 할수있는 투자를 계속 해나가는 것.
- 별거아닌 일들을 계속 하면 어느 순간 그것들이 모여서 특별해진다.
(2) 느낀점
사실 마지막주가 너무 두려웠다. 나, 임보쓰는 법을 모르는 것 같은데라는 생각이 실전반 처음시작할 때 부터 있었다. 어찌어찌 어설프지만 사임도 제출했고, 단지분석도 했지만. 결론은 진짜 나 어떻게 하는지 모르는데… 아무리 선배님들과 튜터님께 설명을 들어도 막상 제대로 해본 적이 없어서 막연했던 마음이 컸다. 근데 내가 뭘 모르지는지도 몰라서 더이상 유의미가 질문도 할 수가 없었던 실력… 아 막막했다.
초등학생이 대학교 과제 리포트를 만들어 내려니, 어디서 부터 손을 대야 하는지 알길이 없었서 생겼던, 모든 두려움이 4강에서 해소가 되었다.
한 주 매물임장을 다녀고 중간에 나알이튜터님의 매물임장 수업을 들으면서 바로 지난주의 나의 모습이 복기가 되었고, 어렵다고 생각했던 것에 대한 답을 속 시원하게 얻어 갈 수 있었다. 그리고 실전에서 쌓으신 노하우와 팁, 그리고 솔루션까지 정말 자세하고 상세하게 알려주셔서 당장 다음주부터 써먹을 수 있다는 생각에 신이났습니다.
솔직히 지난주에 매임을 하면서, 아니 투자 할 단지도 아닌데 왜 이렇게까지 봐야 하나 마음속에 적지 않은 저항이 있었는데, 튜터님 강의를 듣고 납득해버렸습니다. 매물을 많이 볼수록 선호도를 계속 검증할 수 있다는 것이니깐, 그 검증을 많이 하면 할수록 선호도가 더 선명해 진다라는 말이 납득이 갔습니다. 사실 가장 힘들었던 것이 왜 이걸 하고있는지 모르는 나의 마음이었는데, 그 부분이 해소가 되었던게 나알이 튜터님 강의에서 얻어간 최고의 배움이었습니다. 정말 멋진 선배님. 그 마인드와 열정도 많이 배웠습니다. 어려움을 극복해서 성공사례가 되겠다는 마음으로 선배님의 길을 따라 가겠습니다.
알려주신 방법들로 좀 더 꼼꼼하고 실효성이 있는 매물임장을 이번주부터 해보겠습니다!
그리고 인턴튜터님의 6년간의 노하우가 녹아 들어있는, 튜터님 말씀대로 엑기스만 뽑아서 강의에 녹여주셔서 감사합니다. 저의 하얀 도화지에 어떤 종류의 펜으로 어디서 부터 그림을 그려나가야 할지 하나부터 열까지 다 가르쳐 주셨습니다. 그냥 통째로 알려주신 방법대로 똑같이 따라 그리려고요.
앞마당 관리는 무엇이며 왜 평소에 해야 하며, 그리고 그건 어떻게 하는건지, Why부터 How까지 강의에 진심담아 녹여주셔서 감사합니다. (아직 앞마당이 5개 이하라…다행이었습니다. ㅎㅎㅎ)
앞마당을 관리하고, 시세트래킹을 하고, 전수 조사를하고, 좋은 단지를 뽑아내고, 투자 후보를뽑아내는것이 모두 힘든 과정이지만 우리는 집 한채만 사고 끝낼것이 아닌, 투자자이기에 앞으로 내가 투자를 할 수있을때 이것들이 정리가 안되어있으면 더 힘든 순간들이 온다는 말이 와 닿았습니다. 기껏 힘들에 발품팔고 손품팔아놓은 앞마당에 있는 내 발자국이아깝지 않도록 알려주신대로 다 따라해서 실제 투자에 활용될 수 있도록 해야겠습니다.
결론파트는 저한테 정말 어려운 것입니다. 근데 진짜 어려운 부분을 빨리 만나서 차라리 다행인 것 같습니다. 이 어려움도 결국 계속 해나가보면 익숙함이 되어 있을거고, 지금 보다는 그 벽이 많이 낮아 있을 것 이기에, 6년간의 노하우를 어렵더라도 잘 레버리지 해 나가겠습니다.
투자를 그렇게 열심히 모든 시간과 열정을 바쳐서 했는데, 23년도 힘든 시장이 찾아왔을때, 아내가 임신을 했을때, 하 ….와…그 마음이 어떠셨을까요. 저도 개인적으로 제가 임신했을 때 저희 남편 건강문제와 그로 인해 찾아오는 금전적인 문제들, 그외 힘든 마음들이 찾아와 같이 몸도 마음도 피폐해지고 돈도 많이 잃고 해서 그 때 태어난 아이에게도 너무 미안하고 고통스러웠던 시간들을 보낸 적이 있어서, 튜터님 지금은 담담하게 말씀하시지만 그때의 심정들을 생각하니 제가 눈물이 나더라고요. 그 시간을 정말 잘 버텨주고 이겨내 주신 튜터님의 그 심정과 마음 너무 공감하고, 그럼에도 이렇게 다시 좋은 시기를 맞이하고 있다고 말씀해주시니 덩달아 저도 희망을 느낍니다.
튜터님의 기버로서의 활동들, 한방울도 남기 없이 다 짜서 내어주신 주옥같은 수업, 너무 감사하고 앞으로도 응원드리고싶습니다. 직접 봰 적은 없지만 맨날 좋은 칼럼으로만 만나다가 이렇게 수업을 통해 만나서 반가웠습니다.
(3) 적용할 점 (너무 많음)
- 매임전 카카오 오픈챗에 정리하고 갈 것
- 매임후 이동중에 방금 본 매물 반드시 정리하고 선호도 뽑을 것
- 잘된다고 좌절하지 말고 빈도를 늘려서 확률을 높힐 것
- 매물임장은 최대한 많이. 의심하지말고.
- 시세트래킹>원페이지>전수조사 당장 양식에 입력. 평소에 꾸준히
- 인턴님이 만들어주신 월간 앞마당 관리 스케줄 바로 실행하고 적용할 것 (연휴 스케줄까지 고려함 세심함, 쏘스윗)
- 일단 지금 임장지의 선호도부터 잘 정리해 두소 어떻게든 복기할 수있는 결론까지 만들어 놓기.
- 원페이지는 현재 시장의 모습을 기록하고 관찰하면서 인사이트를 쌓아가는 것. 어렵더라도 시작해보자.
댓글
