전세의 월세화 정말 가능할까? [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

오늘 전세대출DSR 적용에 대한 기사를 보면서

'결국엔 오르는 집값의 비밀'이라는 책의

내용이 떠올랐습니다

전세 대출DSR의 시행 가능성도 

무시하기는 어려운데요

실제로 많은 분들이

월세화가 진행된다면

전세 대출 DSR이 나오면 투자를 못하지 않을까?

전세 레버리지 투자를 못하지 않을까?

질문 주시는 분들도

꽤 많은 것을 느꼈습니다

과연 미래의 임차 형태가

전세에서 월세로 바뀔까요?

반은 맞고 반은 틀렸다 생각합니다

이 책의 저자는

경제 성장의 둔화가 매매가 상승의 둔화로

결국 매매시장에서 시세차익이 덜 나게 된다면

시세 차익형 전세에서 임대 수익형인 월세 상품의

비중이 높아질 것으로

전세시장은 완전히 사라지지 않겠지만

미래의 주가 되는 임대 형태가 월세가 될 것이라

주장합니다

지난 장에서 임대차 3법이 시행되고

전세가격도 많이 올랐지만

그것을 감당하지 못하는 일부 임차인들은

반전세로 전환되는 것을 보았습니다

그리고 전세사기를 겪으며

전세 수요가 꽤 월세로 전환된 것도 맞습니다

월세화 가속의 주된 이유는

전세사기로 인한 월세 전환

전세가 상승을 따라가지 못하는 경우

[전세사기로 인한 월세 전환]

이재명 정부는 전세 대출에도 DSR을 적용하는

방안을 검토하고 있다고 합니다

전세 대출을 쉽게 받아

전세 세입자들이

큰 피해를 고스란히 입었기 때문인데요

규제의 목적이 전세사기의 피해를

최소화하기 위함입니다

이로 인해 오늘부터 빌라의 보증 보험이

HUG, HF 모두 공시가격의 126%까지만

가능하도록 규제가 시행됐습니다

빌라부터도 월세화가 많이 진행되고

있음이 사실입니다

다만, 월세로 수요가 몰리게 된다면

월세 가격이 상승하고

상대적으로 전세 가격이 눌려 있다면

전세를 선택할 수 있는데요

2008년 전세 대출이 시작되기 이전부터

우리나라의 전세라는 제도가 사람들에게

없어지는 돈이 아닌

맡겨뒀다 되찾는 돈이라는 인식이

팽배했기 때문입니다

지금도 과거보다는 좀 나아지긴 했지만

결혼할 때 '나 월세로 살아'보다

'전세로 살아'가 자연스럽게 느껴집니다

이렇게 전 세계 어디에도 없는

전세 제도라는 것이 전세 대출 규제로 인해

한순간에 사라지지는 않을 것입니다

[전세가 상승을 따라가지 못하는 경우]

올해 경제성장률이 0.9%로

작년보다 0.1%가 올라갔는데요

그렇다고 경제가 살아난다

말하기는 어려운 것이 사실입니다

매매가, 전세가는 소득과도 연결이 되는데요

경제성장의 전망은 좋지 않은 상황이지만

총 급여 1억 원 초과 신고자의 비율은 매년 늘고 있습니다

근로소득 또한 매년 오르고 있음이 사실인데요

가까운 미래에 적어도 서울 수도권은

수급에 의해 전세가 상승이

불가피한 상황이며

월세화가 가속된다 하더라도

월세가 너무 비쌀 경우

전세를 선택하는 수요가 늘어날 것입니다

전세가가 너무 오르는 경우

어쩔 수 없이 반전세로 선택하는 경우도

발생할 수 있는데요

이것으로 월세가 가속화된다고

보기에는 어려울 것 같습니다

전세가 없어지고 월세를 선택하는 것이 아닌

전세 가격이 비싸 반전세로 전환되는 것이니까요

결국 월세, 전세 모두

수급에 따라 월세가 비싸면 전세로

전세가 비싸면 월세로

전환되는 것이 시장의 논리입니다

앞서 말씀드린 책의 저자는

공급이 지속된다는 전제하에

월세화가 될 것이다 얘기했는데요

서울 수도권의 공급 물량은

적어도 향후 몇 년간

적정 수준으로 공급되기 어렵기에

어느 정도의 월세화는 진행될 수 있지만

주된 임차 형태가 전세 > 월세로

완전히 전환되기는 어려울 것으로 보입니다

결국 우리가 월세화를 걱정하는 이유는

월세화가 지속되고 있는데

전세 레버리지 투자로 돈을 벌 수 있을까?

생각 때문일 텐데요

월세화를 가속시킬 수 있는

가장 큰 정책은 전세 대출이

없어지는 것이라 생각됩니다

앞서 말씀드렸듯이 2008년부터

전세 대출 상품이 나옴으로 인해서

전세에 쉽게 접근할 수 있어

전세를 선택하는데, 전세가가 상승하는데

대출이 큰 요인을 작용했습니다

다만, 전세 대출이 자연스러운

대한민국의 정서상 전세 대출 상품이

사라지는 것은 쉽지 않을 것입니다

전세 대출 DSR이 시행이 될지,

되지 않을지는 모르겠습니다

빌라의 보증을 강화하는 것만으로

시장에서 느껴지는 여파가 클 것으로 보입니다

이 또한 투자를 하면서

대응해나가야 하는 것 같습니다

결국 투자는 어쩔 수 없이

대응에 영역이라는 것을

다시 한번 깨닫게 되는 것 같습니다

다시 한번 본질에 집중하고

무리하지 않고 잃지 않는 투자를

계속 해나가야 할 것입니다

오늘도 긴 글 읽어주셔서

💙감사합니다💙

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

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1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

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