안녕하세요, 오늘도 정진하자 헬짱부린이 입니다.
늦은 밤 산책을 하러 나왔는데
날씨가 꽤 선선해지는 것을 느꼈습니다.
물론 아직까지 낮에는 숨이 턱 막힐 정도로
더위가 이어지고 있는데요.
이러한 날씨 속에서도 각자 위치에서 열심히 현장을 누비는
많은 동료분들을 볼 수 있습니다.
그리고 최근 긴 잔금 조건과 전세가 상승에 대한
질문을 받았었는데요.
잔금을 길게 가져가는 투자 와 전세가 상승
저의 경험과 하나의 예시를 통하여
같이 이야기 나눠볼까 합니다.
긴 잔금 & 전세가 상승
투자를 하다보면
종종 잔금을 길게 맞추는 조건으로 투자를 진행하고는 합니다.
(일명 길게 뺀다 라고 하죠)
잔금을 길게 맞추는 이유에는
물건의 속사정에 따라서, 내 상황에 따라서 등등 여러가지가 있습니다.
그 중 2가지를 살펴보면 다음과 같습니다.
1. 리스크 헷지
2. 전세가 상승(w투자금 줄이기)
위와 같은 이유로써 잔금을 길게 빼는 조건을 맞춰서 투자를 진행하는데요.
어떤 경우가 있는지 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.
1. 리스크 헷지
1-1. 공급과 전세 물량 많을 때
지역내 공급이 많을 경우
입주장을 만나게 되고, 전세 물량이 많아지면서
2~3개월 이내 세입자를 구하지 못할 수도 있습니다.
그러므로 충분한 기간을 두고서 세입자를 들이기 위해
잔금을 길게 가져갈 수 있습니다.
1-2 전세 수요가 적을 때
지역 과 단지내 전세 개수가 적지만
전세 찾는 손님 또한 절대적으로 적은 시기가 있습니다.
일명 비수기 라고도 하죠.
비수기에 투자한 분들이라면 잘 아실 겁니다.
이 시기에 전세 손님 찾기란 하늘에 별따기만큼 매우 어렵습니다.
따라서 이런 시기를 전략적으로 피하고자 잔금을 길게 가져가기도 합니다.
2. 전세가 상승(w투자금 줄이기)
실수요 대비 전세 공급이 따라가지 못하게 되면
전세가는 충분히 오를 수 있는 여건이 조성 됩니다.
즉, 지역내 공급 과 전세 물량이 없을 경우 전세가 귀해지고,
지역의 수요를 따라가지 못하게 된다면
전세가격은 자연스레 올라갈 환경이 되는 겁니다.
이런 상황 속 잔금을 길게 가져가면 전세가 상승을 통해
처음 예상했던 것보다 투자금을 줄여볼 수도 있게 됩니다.
따라서 미래를 예상하는 전략적인? 방법으로 잔금 기간을 오래 가져가기도 합니다.
이처럼 잔금을 길게 가져가는 일부 경우의 수를 살펴보았는데요.
이렇게 살펴본다면 전세 레버리지를 하는 투자자에게는
긴 잔금 조건은 좋은 방법처럼 보입니다.
그러나 잔금을 길게 맞추는 조건,
그 중에서도 전세가의 상승
과연 투자에 유리할까요?
하나의 예시로 살펴보겠습니다.
<동작구 역세권 단지 , 24.06 투자>
해당 단지는 동작구 역세권 근처 구축 단지로써 사람들이 좋아하는 단지 입니다.
23년 하락 이후 지속적인 상승을 보여주었고,
최근에는 지난 전고점을 넘어서는 모습을 보여주고 있는데요.
이처럼 사람들이 좋아하는 단지
24.06 에 투자를 진행해보겠습니다.
[ 투자 : 24.06 ]
해당 시기는 이 지역이 현장에서 이제 막 움직이던 시기로써
하락장 이후 최고 가격을 보여주고 있습니다.
심지어 전세가율은 60% 에 다다를 정도로 높은 수준을 보여주고 있는데요.
이때 투자금이 빡빡한 상황일 경우
‘잔금 길게 하면 투자금 더 줄일 수 있지 않을까?’
라는 생각을 하게 됩니다.
왜냐하면 서울은 앞으로 공급이 매우 적고,
지역내 전세 물량도 줄어들고 있었기 때문입니다.
그러므로 전세가가 올라갈 확률은 다분히 있어보입니다.
나아가 당시 현장 분위기는 불이 붙기 시작하던 시기이었습니다.
여러명이서 집을 보고, 그날 보았던 매물이 바로 팔리는 현장 모습에
나도 놓치면 안되겠다는 생각이 듭니다.
따라서 24.12 까지 잔금을 하는 조건으로 투자를 하게 됩니다.
그리고 전세를 맞추기 시작하는데요.
과연 어떻게 되었을까요?
[ 전세 빼기 : 24.06 ~ 24.12 ]
분명 매매가 상승하기 직전 높은 전세가율을 보여주는 좋은 시기에 투자를 했습니다.
나아가 전세가 상승 기대감으로
매도자와 협상하여 잔금을 길게 하는 조건으로 투자했습니다.
하지만 그 결과는 어떤가요?
스물스물 전세가가 내려가기 시작하더니
최종적으로 6월 대비 4천만원 더 빠진 금액으로
전세를 맞추고서 투자를 마무리하게 됩니다.
물론 매매가는 1억 이상 상승했기 때문에 좋을 수는 있지만
투자금은 예상한 것과 다르게
4천만원 이상 빠졌습니다.
1. 당시 무슨 상황이 있었나?
이 시기에 매수세도 굉장히 강했고,
동시에 지금처럼 전세 대출 규제건도 있었습니다.
다들 매수세로 돌아섰기 때문에 전세보다는 매매를,
그리고 전세대출 규제로 인해 전세 맞추기가 어려운 상황이었습니다.
따라서 처음 예상한 시나리오와는 다르게
전세가가 빠지면서 투자를 마무리하게 됩니다.
이런 상황에서 저였다면
전세를 맞추는 동안 나가지 않아서 전전긍긍 하고,
전세가를 천만원, 이천만원 내릴때 마다
‘아, 괜히 투자 했다’
라는 생각과 감정에 마음이 굉장히 힘들어했을 것 같습니다.
2. 무엇을 배울 수 있는가?
이와 같은 투자로 과연 무엇을 배울 수 있었을까요?
바로
내가 뜻하는 대로 시장은 절대 흘러가지 않는다는 것
‘올라가겠지, 잘 되겠지'
'지방도 아니고 서울인데 전세 잘 맞춰지겠지’
등 나만의 긍정적인 생각을 가지고서 투자를 하게 될 경우
위와 같은 안타까운 결과를 만날 수 있습니다.
물론 전세가는 우상향 하게 되어있습니다.
그리고 잔금을 길게 맞추는 조건이 무조건 나쁘다는 것도 아닙니다.
다만 투자를 진행하는 동안 정부 규제가 어떻게 나올지 모르고,
사람들의 심리가 어떻게 돌아설지는 전혀 알 수 없습니다.
즉, 시장은 언제나 불확실성을 가지고 있습니다.
그리고 이 불확실성 속에서 내가 미래를 재단하여
투자에 적용한다는 것은
작게 보면 투자금이 더 들어가는
심하면 위험한 결과를 가져올 수 있다는 것.
3. 그럼 앞으로 해야할 것은 무엇일까?
오를 것이라는 이유로 사는 것은 매우 위험하고,
안전하게 감당가능한 선에서 보수적으로 살펴봐야한다는 것.
따라서 내가 지금 할 수 있는 것에 최선을 다하고,
배운 기준대로 맞춰서 행동하며
언제나 무리하지 않는 선에서 투자를 진행하는 것이 중요하다고 생각합니다.
많은 동료분들이 지금 이 순간에도
열심히 물건을 찾아다니고 있을 겁니다.
각자 위치에서 최선을 다하면서 내가 할 수 있는 것 중
최고의 투자를 이뤄내기 위해서 무단히 노력하고 있을 건데요.
그러나 이렇게 열심히 몰입하고 있다보면
어느 순간 내 시야가 넓은 숲이 아닌
나무 하나하나만 바라볼 수 있습니다.
그러한 이유는 지금 하려는 투자가 마지막인 것처럼 느껴지기 때문인데요.
저도 투자했을 당시 그렇게 느껴졌습니다.
그러나 우리가 원하는 목표는 지금 하는 투자 1~2채 만으로는 도달할 수는 없습니다.
오랫동안 자산을 쌓아나가야만 도달할 수 있는 영역입니다.
그러므로 안전하게 꾸준히 이어나가는 것이 중요하고
그러기 위해선 다음과 같이 행동해야합니다.
적당히 좋은 것을 기준에 맞춰 안전하게
그리고
싸게 사는 것이 중요합니다.
목표에 다다르기 위한 핵심에
튜터님의 말씀을 바탕으로
나의 목표, 원칙 그리고 기준을 다시 한 번 돌아보면서
투자를 이어나가길 바라겠습니다.
오늘도 현장에서 뛰어다니는 많은 동료분들
진심으로 응원합니다!
