안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
"천당 아래 분당"
1990년대부터 2000년 초반 대규모 평지 기반 택지가 조성된 분당은 위치와 향후 개발 방향(판교 / 강남 연계 등)으로 인해서 “천당 아래 분당”이라는 칭호를 얻었습니다. 그만큼 거주 만족도가 매우 높은 곳이었고, 모이는 사람들의 수준도 굉장히 높은 편이었습니다.
그러나 세월 앞에 장사 없듯 아이들이 커가면서 아파트가 낡아지기 시작했고, 그 안에 사람들이 모여살고자 하는 의지는 강하나 아파트 자체가 낡아짐에 따라서 거주만족도가 떨어지기 시작했습니다. 그러다 나라에서 “비교적 빠르게” 아파트 재건축을 실시해주는 <선도지구> 제도가 생겼고, 바로 어제 분당에서 재건축 소식이 들렸습니다.
한동안 낡은 아파트와 주차난으로 명성이 바랬던 분당이, 다시 꿈틀대고 있는데요. 정부의 '1기 신도시 특별법'이 본궤도에 오르며, 분당은 이제 리모델링이 아닌 ‘통합 재건축’으로 방향을 완전히 틀었습니다.
오늘은 확정된 선도지구 4곳의 구체적인 명단과, 상대적으로 덜 주목받았던 ‘남부권(미금, 구미, 오리)’의 심상치 않은 분위기, 그리고 앞으로의 투자 전망까지 정리해드리려고 합니다. 내집마련을 생각하고 계신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
현황: 선도지구 4곳, 2만 163채
분당 재건축을 이끌어갈 '4곳이 최종 확정되며, 단순한 계획이 아닌 실체 있는 사업으로 변모했습니다.
1. 확정된 선도지구 4곳 (총 2만 163채 규모)
성남시는 다음 4개 구역을 선도지구로 최종 선정하고 정비구역 지정을 마쳤습니다. 기존 약 1.2만 가구가 재건축을 통해 무려 2만 163채의 미니 신도시로 다시 태어납니다. 잠실에 있는 엘스/리센츠/트리지움 등의 엘리트로 보이는 쾌적한 신축 라인이 상상되는 규모입니다.
① 양지마을 (수내동): 금호·청구·한양 등 통합 재건축 (가장 큰 규모)
② 시범단지 (서현동): 삼성·한신·한양·우성 중 '현대·우성' 블록 중심
③ 샛별마을 (분당동): 라이프·동성·우방·삼부 통합
④ 목련마을 (야탑동): 빌라·연립 단지 통합 재건축
2. 특별법의 핵심 혜택 3가지
이들 선도지구는 다음과 같은 파격적인 혜택을 입고 속도전을 치르게 됩니다.
- 안전진단 면제: "몸테크하다 늙어 죽는다"는 재건축의 가장 큰 걸림돌이 사라졌습니다.
- 용적률 상향: 기존 평균 184%였던 용적률을 300% 이상(역세권 최대 500%)으로 올려줍니다.
속도와 사업성 모두 잡으면서 사람들의 관심을 이끄는 게 현재 분당 선도지구의 핵심입니다.
조금 더 보조적인 설명을 드리자면 90년대에는 분당처럼 “다시 부수고 짓기 쉬운” 계획도시, 즉 1기신도시가 많이 지어졌습니다. 분당, 평촌, 수지, 일산, 구리, 부천… 등 다양한 1기신도시가 있지만, 분당은 경기도라는 행정구역을 뛰어넘어 마포/강동/광진/성동 등 서울에서 내노라하는 입지 이상의 가격을 보여주는 곳이 되었는데요. 위치와 인프라적 측면에서 압도적이기 때문입니다.
- 위치: 강남 바로 아래
- 직장: 판교를 품고 있음
학군: 평균 학업성취도 90% 이상 학교 다수
그래프에서 보이듯, 마포 이상의 가격을 보이는 게 분당의 아파트인데요.
어떻게 의사결정을 하면 좋을지 현재 분위기 및 전망으로 넘어가보겠습니다.
시장 분위기: "공짜 재건축은 없다" 분담금 현실과 소외지역 반란
현재 선도지구에 가까운 단지들은 “전고점"이 의미 없는 시장이 되어버렸고 30평대 기준 24~5억 선에 육박한 가격을 보입니다. 가격과 별개로 일단 따져봐야할 건 매수를 진짜 할 수 있는지 예산을 감안해보는 것인데요.
1. 20평대·30평대 예상 분담금
용적률이 늘어난다 해도, 최근 급등한 공사비(평당 900만 원 이상) 때문에 '공짜 재건축'은 불가능에 가깝습니다. 현재 시장에서 추산하는 평균적인 추가 분담금(동일 평형 이동 기준)은 다음과 같습니다.
- 20평대(전용 59㎡) 소유주: 약 1억 후반 ~ 2억 중반 예상
- 30평대(전용 84㎡) 소유주: 약 3억 ~ 4억 원 예상
"생각보다 많이 나오네?" 싶으실 겁니다. 바로 이 지점에서 ‘대지지분’이 많은 단지의 가치가 빛을 발합니다. 대지지분이 넓어야 일반 분양을 더 많이 해서 내 분담금을 줄일 수 있기 때문입니다. 대지지분은 쉽게 말해서 내가 살고 있는 단지에서 나에게 할당된 땅이 몇평이냐라는 뜻입니다.
피자로 예시를 들면 100평 정도 되는 피자 한판이 있다고 치겠습니다. 여기에 100세대 정도가 살고 있다고 가정 해볼게요. 그러면 한 세대당 할당 가능한 피자 조각은 몇평일까요? 약 1평이겠죠? 땅이 넓거나, 세대수가 땅 대비 적다면 내가 가져 갈 피자 조각도 커집니다.
이렇게 재건축 시 할당되는 내 피자조각이 선도지구에서는 주요한 관심사입니다.
2. 남부권 (미금, 구미, 오리)이 주목받는 이유
이미 가격이 많이 오른 북부(서현/수내)에 비해, 남부권은 '가성비'와 '사업성' 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 곳으로 떠오르고 있습니다. 과거 수내/셔현/정자 등 분당 내 내노라하는 입지에 가려져 있었지만 미금/구미/오리 역시 분당의 인프라를 충분히 누리면서 살기 좋은 가성비 생활권이었습니다.
해당 생활권도 현재 주목 받고 있는데, 특히 초반 비용이 적게 드는 소형 평수도 가격이 최근에 오른 모습을 보입니다. 아직 상대적으로 매매가가 저렴해 초기 자본금이 적게 들고, 넓은 대지지분을 갖고 있는 무지개 마을 등은 분담금 리스크가 크지 않아서 분담금 리스크를 줄이는 데 유리하여 관심도가 높아졌습니다. '오리역세권 개발(제4테크노밸리)' 이슈가 맞물려 실거주와 투자 측면에서 만족도를 높이는 부분도 있습니다.
앞으로의 전망
분당 재건축, 무조건 장밋빛일까요?
이 부분에 대해서 객관적인 조언을 드려볼까 합니다.
1. 섣불리 예측하고 들어가면 안됩니다.
2만 가구가 한 번에 이주할 수는 없습니다. 그 안에 사는 사람들이 “내집”이 지어지는 동안 거주할 곳이 결국 필요할 것이기 때문에 한번에 짓지는 못할 것입니다. 한번에 지어질 경우 이주 대란이 발생할 수 있기 때문입니다. 그러면 결국 누가 먼저 지정 받냐, 지정 받았으면 누가 먼저 착수하냐 싸움으로 귀결 됩니다. 이번에 '선도지구'로 지정된 4곳과 후속 주자들 간의 가격 및 사업 속도 차이는 벌어질 수밖에 없습니다.
기본적으로 선도지구는 통합재건축이기 때문에, 재건축이라는 것은 부수고 짓는 굉장히 큰 공사이기 때문에 이미 선정된 선도지구를 완성하는 데에도 적지 않은 시간 (최소 5년 이상)이 소요 될 수 있습니다. 섣불리 선도지구의 호재 흐름을 예측하시기 보다는 안되더라도 괜찮은지, 내가 너무 영끌하는 건 아닌지도 검토해보셔야 합니다.
2. 분담금 감당 능력을 감안해야합니다. 대신 용기도 내보세요.
앞서 본 것처럼 수억 원의 분담금이 발생합니다. "은퇴하고 연금으로 사는데 3억을 어떻게 내냐"며 반대하는 고령층이 많은 단지는 사업이 멈출 수 있습니다. 반면, 소득 수준이 받쳐주는 3040 직장인 비중이 높은 단지는 진행이 빠를 것입니다.
그리고 무엇보다 내가 매수한 단지가 당장은 선도지구가 아니더라도 매수 후에 선도지구가 될 경우 추가로 몇억이 더 필요할 수 있습니다. 이 금액까지도 3년 5년 내 준비가 가능한지도 따져보셔야합니다. 다만 이런 부분이 다 감당 가능하다면 이제 <10년 뒤>를 생각해보세요.
10년 뒤 분당 이미지와 가격을 상상해보시면서 내가 확신이 든다면 용기를 내보는 것도 필요합니다. 이 확신 안에는 하락장을 마주할 용기도 있으면 좋겠습니다.
3. 다른 대안도 살펴봐야 합니다.
분당이 더 좋아지면 그 주변에 있는 남부권 도시인 용인/수원 등도 더 좋게 영향을 받을 수 있습니다. 내가 분당을 보는 게 아쉬운 예산이라면 남부권을 같이 검토해보시는 것도 매우 좋은 방법입니다. 지역적 위상이 비슷하면, 가격의 상승 흐름이 먼저 오는 곳은 강남을 주변으로 남부권일 때가 많았습니다.
경부고속도로 라인을 중심으로 내가 남부권에 거주해야 하는데, 분당을 보다가 높아진 가격으로 낙담하는 마음이 드셨다면 마찬가지로 10년 뒤를 생각하면서 남부권 접근성이 용이한 다른 대안도 용기를 내시면 좋겠습니다. 단, 공부와 현장 파악은 필수입니다.
무엇보다 갑작스런 급등은 필연적으로 피로를 낳고, 그에 따라 조정이 될 수 있는 것도 생각해봐야합니다. 현재 선도지구 위주 단지들의 상승률은 동기간 대비 다른 지역 아파트 평균보다 훨씬 많이 올랐는데요. 자산이라는 것은 갑작스런 상승 후 일시적 조정이 항상 뒤따라 올 수 있음도 염두하셔야합니다.
이런 것들을 감안하고라도 괜찮다면 가격이 오른 지역에 들어가는 것도 좋지만, 그런 부분이 염려스러우시다면 넓고 멀리 보시는 것도 필요합니다.
이상으로 분당 선도지구의 현황과 분위기, 전망을 마칩니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 ^^
