안녕하세요 즈항입니다

최근 2호기 전세 빼는 과정에서 6.27 대출규제를 경험했습니다.

대출규제란 것을 처음 겪어보니 힘들었지만,

느낀 감정, 개선 점 등 복기해보겠습니다.

잔금계산은 최대한 많은 대출사에

구체적으로 조회하라

2호기 매수를 위해 잔금 계산은 미리했습니다.

내가 감당 가능한 매매가를 알기 위해서였습니다.

그리고 2호기를 매수했습니다.

하지만,

6.27 대출 규제 이후 실제 주담대 실행을 위해 대출사 조회시 예상과 다른 답변을 받았습니다.

“1주택자는 수도권 추가주택 매수를 위한주담대 불가합니다”

보험사 대출상담사

1호기 대출시 활용했던 보험사에만 주담대 조회한게 실수였습니다.

중도상환수수료도 저렴하고, 1호기때 경험해보았다는 안정감에

보험사 대출에 대해 큰 고민도 없었습니다.

대출 총액(DSR), 대출 이자, 중도상환수수료

즉, 비용에만 집중한 나머지 주택 수 등 제 자산상황에 따른 대출 가능여부는 확인해보지 못한겁니다.

여러 대출사에 문의했다면, 이런 부분도 크로스 체크가 되었을 텐데,

하나의 보험사만 문의하니 실수를 바로 잡지도 못했습니다.

여러 대출사에 문의하는게 귀찮을 수 있습니다.

그럼에도, 내 자산현황 및 내가 매수목표로 하는 단지의 위치(수도권,지방)까지 구분하여,

실제 대출을 받는 다는 생각으로 잔금조회를 해봐야만,

행여나 모를 실수까지 바로 잡을 수 있습니다.

잔금계산시 마통을 포함하여

계산하지 말라

한창 전세가가 오르던 시기.

투자금이 줄어드니 내가 가진 투자금으로 가능한 최고 상위 급지, 연식 좋은 단지를 매수하고 싶었습니다.

잔금계산을 해보면 살짝 모자라는 돈.

몇천만원..

마통으로 충분히 커버 가능합니다.

잔금을 친다면 마통을 써야하지만

잔금까지 3개월 정도 확보할 수 있기에

최근 높게빠진 전세가로 전세세팅하면 모자라는 돈 없이 내가 가진 투자금으로 전세세팅도 할 수 있습니다.

그렇게

제가 바라보는 단지들의 매매가가 조금씩 조금씩 올라갔습니다.

투자후보로 보았던 단지들의 예시입니다.

A단지 = 7억초

B단지 = 8억초

C단지 = 6억중

A단지는 마통 활용하면 잔금까지 가능해 보였습니다.

하지만 너무도 타이트했습니다.

그렇기에 신규 세입자까지 미리 확보하고 매수하고 싶었습니다.

모든일이 제 마음처럼 일이 진행되지 않았고, 몇건의 매매거래 이후 제가 희망하던 매매가를 훌쩍 넘겨

A단지 매수는 포기했습니다.

B단지는 마통을 활용해도 잔금이 불가능했습니다.

하지만 신축이라는 장점으로 높은 전세가의 계약이 이뤄지고 있었고,

전세 세팅만할 수 있다면 투자금 대비 높은 수익도 기대할 수 있었습니다.

그럼에도 잔금이 안됐고, 이미 투자자가 내놓은 전세매물이 몇개 쌓여있기 때문에 매수를 포기했습니다.

그렇게 마통 일부 활용하면 잔금이 가능했던 C단지를 매수했습니다.

하지만, 위에서 언급했다시피 6.27 대책 이후 C단지 잔금 계산이 흔들렸고,

1금융권 모든 금융사에 문의한 결과 2-3천의 금액이 모자랄 수 있다는 답변을 받았습니다.

언제부터 마통을 포함하여 잔금계산을 했을까요?

수도권 단지들이 하나둘씩 매매가 상승이 있다보니,

조급해지는 마음에 저 뿐만 아니라 대부분의 동료들이 마통으로 잔금의 일부를 대응하여 더 좋은 단지를 매수하고 싶었습니다.

뭔가 트렌드처럼 분위기가 조성되기도 했습니다.

가능한 입지 좋은곳, 가능한 신축.

그렇게 마통을 포함한 잔금계산의 결과는 잔금 부족이라는 최악의 결과를 초래할 수 있었습니다.

아니.

지금 돌이켜보면 C단지를 선택한건 천운이었습니다.

만약, 더 좋은 단지를 갖기위해 욕심내어 A 또는 B 단지를 매수하고, 전세맞추는 과정에서 6.27를 맞이했다면.

계약취소, 계약금 포기, 투자금 증발 등

정말 상상도 하기 싫은 결과를 맞이했을 것 같습니다.

좋은 자산은 갖고 싶다면, 기술적으로 투자금을 줄여 내 것으로 가져갈 수 도 있지만,

그 물건을 가져가기 위한 투자금을 늘리는 것이 더 안전한 투자일 수 있다는 생각을 합니다.

그리고, 투자에서 혹시나 모를 상황은 대부분 돈으로 해결 가능합니다.

즉시 활용가능한 자금인 마통, 현금 등은 상시 확보해 리스크는 최대한 줄여 나가려 합니다.

망하지 않는 투자,

그래야 내가 투자자로 있을 수 있다.

금융사 잔금조회시 2-3천이 모자란다는 결과를 확인했을 때 정말 힘들었습니다.

2-3천이 부족해 잔금을 못치진 않았을 겁니다.

어떻게든 구했을 겁니다.

하지만, 2-3천이 모자라니 가장 먼저 생각나는 건 가족이었습니다.

가뜩이나 돈이 없는 상황에 내 부채조건 고려없이, 적은 이자 또는 무이자로 돈을 빌릴 수 있는 건.

가족이 유일했습니다.

많은 동료분들이 어떤 환경에서 투자활동을 이어가는지 알고 있습니다.

가족, 부모님 그리고 배우자.

주변의 반대를 무릅쓰고 투자에 몰입하는 동료분들도 많습니다.

어떻게든 나 혼자서 버티고, 이겨내고 싶지만,

내 투자에 문제가 생겨, 가장 가까운 사람들에게

돈을 빌려야하는 상황을 머리속에 그려보니, 이때가 참 힘들었던 것 같습니다.

만약, 내 가까운 사람들로부터 돈을 빌려 잔금을 쳤다면,

지금과 같은 마음가짐으로 투자를 지속하지 못하겠다는 생각도 했습니다.

잃지 않는 투자.

많이 들었습니다.

동료분들께도, 제 가족들에게도 말해준적 있습니다.

하지만, 정작 내가 그 상황에 닥쳐보니, 그간 내가 했던 말들은 그냥 보여주기였나 싶었습니다.

안전한 투자는 없다고 생각합니다.

리스크 만큼 수익률을 가져가게 되어있기 때문입니다.

그렇다면 저는 제게 맞지 않는 꿈같은 수익률을 쫓아가지 않으려합니다.

내가 감당할 수 없다면 놓아주고,

내가 감당가능한 자산만 가져가려합니다.

잔금 가능한 물건이 그 시작이지 않을까 싶습니다.

투자결과는 오롯이 내 책임

6.27 대출 규제가 그간 수많은 규제(조정대상지역, 취득세+양도세 중과 등)와

비교하면 높은 수준의 규제는 아니었습니다.

그럼에도 저는 순간순간 망할 수 있다는 생각을 할만큼 힘든 시간이었습니다.

대출규제가 나온 시점. 여러 이야기들이 쏟아져 나왔습니다.

드디어 나올게 나왔다.

지금 시점에 어떤 투자방법이 있을까?

매매가 내려가면 기회인가?

앞으로의 시장은 어떻게 흘러갈까?

정말 많은 이야기들이 있었는데,

정작 전세 맞춰야하는 제 상황에 대한 대처, 해결방안 등의 희망적인 이야기는 없습니다.

아니, 관심이 없습니다.

이번에 많이 느꼈습니다.

결국 투자는 내가 감당해야하고, 내 스스로 리스크를 이겨내야하는 과정이라는걸.

스스로 방법을 찾아 해결하며, 그 경험을 지속적으로 쌓아나가는게 실력이라는걸.

좋은 환경에서 많은 분들께 조언을 얻을 수 있지만,

선택은 내가 하고, 그 결과는 내가 가져갑니다.

내게 벌어지는 상황을 남을 탓할 이유도.

남의 투자와 비교할 이유도 없습니다.

망하지 않는 선택을 하며,

내 투자결과를 오롯이 받아들이고,

조금씩 나아지면 될 것 같습니다.

이점을 잊지 않고.

투자 이어나가겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.