새벽보기- 2강 후기

강의내용)

1.현장에서 꼭 봐야하는것: 언덕, 구조, 단지쾌적도 -가격에 차이가 있음

2.가장좋은 물건찾는법: 단지선호도-지역에따라 단지선호도 우선순위 다르므로 특성을 파악하기**

단임시 아실(공급시기), 호갱노노(해당시기 단지들의 매-전 어케 움직였는지보고) 선호도파악

공급이 많을때, 좋은단지는 전세가 크게 빠지지 않는다

ex)강동구: 고덕그라시움,센트럴아이파크,베네루체 입주시기에 암사역(선사현대:전세가-4%)>둔촌동역(신동아파밀리에:전세가-12.5%)>길동역(길동우성:전세가-21%) :좋은단지 순서라고 볼수있음

현장에서 내생각 정리하고 그래프(전세가격)보고 매임 후보단지 뽑기, 스스로 생각하기가 중요(그래프의존x)

서울,수도권,지방최상급지: 선호요소 많을수록 좋은곳

수도권외곽,지방대부분: 주거쾌적도로 선호도 결정

ex)수도권외곽: 수원역푸르지오(단지+환경)>영통에튜파크(환경+위치+학군)>병점아이파크캐슬(단지)

->주거쾌적도

지방:최상위권(수성구,옥동,용지,해운대,연제 등)엔 학군&위치, 그외 단지&환경

강동구: 수도권은 위치가 좋아야해, but 강동구는 특성상 좋아하는것이 환경&단지(매임통해 단지별 선호도 파악해보고 전세가 확인해보고 판단할것)

지역 안에서도 선호도를 개별적, 상대적으로 판단***

3.가장좋은 물건찾는법

전임(입지분석 하려고 하지않기, 매물 가격이나 매물상태에 대해 물어볼것)

나와잘맞는 부사님 고르기

매임(내가 설명할수 있는 지역으로 만드는 과정)

난 어떻게 매임을 하는게 좋을까? 앞마당이 5개 이상 되긴 하지만 매임경험이 적기에 5개미만인걸로 해볼것

1.궁금한 단지 2.투자금 적은것부터(수도권)/좋은단지부터(지방) 3.생활권골고루볼것(생활권 파악) 4.랜드마크 마지막(꼭 보기!!)

경험이 많아진다면

1.임장지 특이사항 비교(강점,이미지/ 비교할줄 알아야함) 2.생활권별 대표 신축/준신축/구축 기준점단지 다 볼것 3.투자금 적은것, 지방좋은것부터 4.랜드마크 마지막

매임 어떻게?

1개부동산-3개 단지

평일 부동산2개(*3=6개)/ 주말 부동산5개(*3=15개)

일정: 평일5번/ 주말2번 =부동산 20개(*3=총60개 볼수있음)

부동산예약?

매도자,매수자,세입자 상황에 따라 반드시 활용

부사님이 분위기, 매물상황 파악 잘 하고있는지?

가급적이면 투자자로

부동산 방문

지역에 대한 설명 요청

R/R , 단지상황에 대해 질문

부동산 방문전 매물가격, 가격, 비슷한 단지 숙지(1개 부동산에서 3개단지 선호도 알고오기 ex)b단지 3.7억이던데 원래 a단지랑 차이가 그렇게 나요? 라고 묻기, 가격을 알아야겠지?)/ 다른생활권에 다른단지까지도 알기

왜 물건을 꼭 보라고 하는걸까?

a단지>b단지(a단지가 공간이 크고 더 좋아, 근데 전세가 a2.7/b2.7 더 좋은걸 알면 a를 2.8로 올려받을수 있기 때문!!)

아파트구조/점유자 생활수준/수리및 하자여부 체크

1등뽑기

부동산별(단지별)1등뽑기, (3군데 가면 거기서 3개뽑기) ->해당임장일 1등뽑기

매물정리

임보결론, 임장일1등물건중 5개를 테이블에 올려 안좋은것부터 소거법으로 제거(이유적고)

이사언제하는지 물어보기!(급한정도 알수있음)

새벽보기님 강의를 통해, 지역의 선호도 중요성을 잘 알게되었고

지금도 어려운 과제이긴 하나 그나마 지역의 특성을 파악하는데 도움이 되었고

전임과 매임이 어렵기도 했고 경험이 많이 부족했는데 자세한 설명으로

나도 따라 해볼수있는 시간이 되었다.

매임을 처음부터 보기님만큼 빡세게 못하겠으나 언젠간 나도 꼭 하는 그날이 왓으면 좋겠다!