※ 강의 후기 작성 [서울투자 기초반 2제는 진짜 등7ㅣ치고 , 20억 달성 하조] - 다산 잭슨 - "투자하면 안되 ! , 하고 단정 짓지 말아요~"

“ 1급지 에서 번돈 은 좋은 돈이고 , 5급지 에서 번돈 은 좋지 않은 돈인가요 ? ” 🙄

" 급지 마다 번돈 의 가치가 다른가요 ? "

물론 알고 있는 앞마당 에서 가장 가치가 좋은 곳을 하는게 맞죠 

하지만 , 5급지 의 입지 가치가 없어 투자하면 안 되는 것 이 아니고 , 이 지역 에서 사람들이 좋아하는 것을 알고 투자한다면, 똑같이 돈을 벌고 10억 달성 까지 가능합니다.

1. 가치 

A지역 의 핵심 가치 . ( 투자 할수 있고 아직도 여전히 싼 곳!! )

B지역 의 가치 ( 경기도 4급지 지역 ) 

※ 서울 5급지 와 경기도 4급지 두단지 를 보았을때 , 지난 과거 의 보조 지표 를 확인 할시, 

서울 5급지 의 전저점 에서 다시 회복 하는 시기 “15.06” 

경기도 4급지 의 전저점 에서 다시 회복 하는 시기 “14.05”

경기도 4급지 의 후순위 생활권 의 선호도 높은 단지 는 전저점 에서 상승 회복 시기 가

2014년 05월 부터 이다 . 

반면에 서울 5급지 A지역 에서 선호도 높은 생활권의 입지 좋은 구축 이며 , 이단지 는 전저점 에서 상승 회복 시기 가 

2015년 06월 부터 시작 된다. 

안 좋은게 아니니깐 투자 안해 !! 😣 가 아니라 , 우리에게 기회를 더 긴시간동안 주겠구나 라고 생각 할수있다.

그럼 서울5급지 의 이단지 는 가치가 없는 것 인가? 🙄

교통 : 강남 접근성 1시간 이내 ,7호선 이용 , 단지에서 도보로 5분 이내로 지하철 역까지 이동 가능한곳.

학군 : 학업성취도 평가율 90% 이상 / 특목고 진학률 7.9% 이상 되는곳 

환경 : 백화점 1개 , 대형 마트 , 종합 병원 , 단지 주변 균질하고 쾌적한 환경 느낌 , 평지 이다. 

참고로 , 경기도 4급지 보다도 보조지표를 활용할시 , 전고점이 서울 5급지 가 더욱 높다! 

가치가 있고 , 아직 싼곳! 사람들이 아직 찾지 않는곳! 투자 할수 있습니다! 🤗

INSIGHT: 입지 평가 시 , 수도권 시장을 어떻게 바라보고 , 생각하는지 ~

-학군- 

( 학군지 기능이 장기적으로 볼수 있는 것인지 ? 인구 감소 로 투자 하기 어렵지 않을까? )

현재  북쪽 의 대표 학군지 인 이곳은 역세권 대비 주요 업무지구 와 의 접근성 은 다소 떨어지지만 , 우수한 교육 환경에 대한 수요가 지속 되면서 , 학군지 로써 의 선호도 가 여전히 우위에 있는것 으로 나타남 , 하지만 최근 주요 초등학교 의 저학년 학생수 및 전체 재학생수가 빠르게 감고 하고 있는점은 지역내 출생아수 감소 또는 인구유출 과 같은 구조적 변화가 반영된 결과일 가능성이 있음!

특히 1학년과 2학년 학생수 의 지속적 감소는 해당 지역내 젊은 가구 의 유입이 줄어들고 있음을 암시 한다. 이는 중장기적으로 전세가 하락 또는 거래량 감소로 이어질수 있으므로 학군을 최우선으로 선택 하기 보다는 교통과 함께 종합적으로 고려 해야 한다 .

-공급-

※ "해당 지역 의 적정 공급 물량을 체크 하지 않아요 , 대부분 인구수 X 0.05% 판단이 중요하지 않다고 생각 합니다.

Q1. 공급이 부족한데 전세가격 흐름 ↓ = 해석 : 폭등장 이 이어지며 전 월세 대신 매매를 선택 하는 분위기 가 형성된다.

Q2. 공급이 있음에도, 하락장 에 매매 상승 기대감이 낮아서 매수를 하지 않고 전세 월세를 선택 한다.

= 입주 물량 있음에도 전세 가격 이 상승 한다? 

INSIGHT : 수도권은 공급 물량 보다 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 크다.

Q3. 공급이 부족 한데 전세 흐름이 하락한다 ?

하나 의 생활권 의 공급 만 해석 하는것 보다는 , 수도권 전체 시장의 공급 을 확인 하는것이 좋다.

수도권 전체 입주물량 이 많아 해당 생활권 의 전세가 에 영향을 미칠수 있다. 

( EX: 헬리오 시티 , 강동구 올림픽 파크 포레온 , 동탄 신도시 등 과 같은 임팩트 있는 입주가 많이 있을 경우 )

Q4. 공급이 많은데 전세 가격이 상승 한다? 

“ 평균 회귀 ” 부동산 가격이 급등 하거나 급락 하더라도 시간이 지나면 , 평균으로 회귀 한다 "

Q5. 공급이 적은데 , 전세 가격 이 ↓ 하락하였다?

2023년 말부터 , FED 연방 준비 제도 , 파월 의 금리 인상 으로 전세 대출 이자가 , 

급격 하게 상승 하면서 , 전세 가격이 하락 했다. 

※ 정리 

1.평균회귀 - 전세 가격은 등락을 반복 하며 , 물가 상승에 맞춰 장기적으로 상승 한다. 

1-1. 평균 회귀 - 전세가격 의 하락 요인 (공급 과 금리) 이 있을때 많이 오른 단지 는 많이 하락하고 , 전게 오른 단지 는 적게 하락 합니다. 2011년 부터 2018년 전세가격 이 많이 상승한 강남 , 송파는 급하락 덜상승한 서대문 , 은평구 는 완만한 하락을 한다. 

2.수도권 의 전세가는 사람들의 심리에 영향을 받습니다. 상승장 인지? 하락장 인지? 먼저 파악 한다. 

3.수도권은 하나 의 권역 입니다. 권역내 어느 지역이든 영향을 받을수 있습니다. 

4.인접한 지역과 인구를 주고 받는 비중이 클수록 공급 물량에 의한 전세가 의 영향도 큽니다. 

공급 - 입주장 대응 방법 

투자 기준에 들어오는 것중 가치가 가장 좋은 단지를 투자 하려는 노력을 한다. 

( ※ 그 이후 에는 대응의 문제 )🤨

투자 예정 단지 전세 호가 의 최근 5년내 흐름을 파악 한다. 

1. 가격 상승 폭 : 과거 평균 상승 흐름과 비교 하여 , 평균 이상 상승 ? 평균 만큼만 상승 또는 평균 이하 로 상승 

2.상승 기간 : 5년 이상 계속 상승 했는지 ? 5년 내 하락한 구간이 있는지? 

-투자는 수학 처럼 공식이 있는것이 아니다-

“입주 단지의 위치 , 세대수 , 브랜드 등에 따라 영향을 미치는 강도가 달라집니다.”

“2018년 헬리오 시티 와 2023년 반포 , 개포 입주장 의 전세가격 흐름이 전혀 다르듯이 투자에는 영향을 미치는 요소가 매우 많습니다.”

“우리가 할수 있는것 은 항상 리스크 가 있다는 것을 잊지 않고 무리 하지 않으며 , 

보수적으로 접근하는 태도를 가지는 것입니다”

오래된 구축 주공 아파트 1980년식 단지들이 앞으로 매매가 , 전세가 가 상승 할수 있을까?

"입지와 연식면에서 주공 아파트 보다 열위에 있는 아파트들의 가격 흐름을 참고 하면 , 향후 주공 아파트 의 전세가격 추이를 예측하는데 유의미 한 시사 점을 얻을수 있다. 

"지금은 서울과 수도권 에서 새아파트 공급이 부족한 상황이다. 서울은 빈땅이 거의 없기 때문에 새아파트 를 짓기가 어렵고 , 그래서 앞으로도 가격이 오를 가능성이 높다고 생각 한다. 그래서 1980년대에 지어진 오래된 아파트 라도 , 입지가 괜찮고 주변에 대체할 집이 없다면 , 1990년대 아파트 처럼 비슷한 가치를 인정 받을수 있다. 

동일한 연식이라도 어디에 위치해 있고 , 얼마에 매수 했느냐 에 따라 수익의 차이가 컸다. 

결구 투자는 " 투자의 성패는 연식이나 외관이 아닌 , 입지와 가격 (저평가된 가격) 이라는 본질적 인 요소에 달려 있다. 

A지역 의 투자 전략 : 정리 

※ 투자 타이밍을 재기 보다는 지금 할수 있을때 하는것이 좋다. 

최저 투자금 ( 최고 전세가율 ) 타이밍 을 미리 알고 잡는것은 인간 의 능력 밖의 일이다. 

전세가격이 상승하며 , 투자금이 줄어드는 흐름 안에서 매매가격 도 함께 상승 한다. 

2013년 → 2015년 2년동안 투자금이 0.5억 줄어드는 과정에서 매매가격 이 0.6억 상승 하였다.

하지만 어느정도 상승한 매매 가격 도 장기적 으로 싼 가격 이다. 

-부동산 사장님의 업무 목적은 고객과 의 계약 을 성사 시키는 데 있다.- 

우리는 부동산 사장님이 “ 이 사람은 안 살것 같다 ” 는 인상을 받지 않도록 행동 하는것 을 목표로 한다.

공부하러 온듯한 싹싹한 사람 보다 , 말이 없어도 살것 같은 사람을 더 좋아 한다.

-서울 투자 의 본질은 - 

땅의 가치가 비슷할때 : 선호도 가 높은 건물을 선택 한다. 

땅의 가치 가 다를때 : 선호도 가 높은 땅을 선택 한다.

역세권 , 택지 모두 사람들이 필요로 인해 이사 올수 있는 요소를 가지고 있습니다. 

역세권 내에서도 선호하는 단지 와 택지 내에서도 선호하는 단지가 다릅니다. 

투자를 생각 한다면 , 나의 투자 기준 안에 들어오는 것중 가치가 가장 좋은 단지 가 강남 접근성 이 좋은 역세권 이나 뉴타운 단지가 있다면 , 그중 보조 지표 , 전고점 이 높은 단지를 선택 한다. 

- 당연 단지대 단지로 비교 평가하여 , 가치판단 이후 저평가 가 확실하다면 , 

투자를 하기 위해서 어떻게 해서든 , 투자를 한다. -

-재건출 / 리모델링 사업 에서 알아야할 점 -

: 건물을 완전히 허물고 새로 다시 짓는다. 

재건축 제한 사항 

“ 투기 과열 지루로 지정된 지역에서 , 재건축 사업 단계 중 조합 설립인가 이후 매도할경우 , 조합원 지위 승계 불가”

( 예외 상속, 이혼 )

“→입주권 을 받을수 없어 신축 아파트 소유 권한 없이 현금 청산 하고 진행 해야 함 ” 

※ 재건축 단계

“ 재건축 진행 된다면 매매 가격 + 추가 분담금 "

재건축 진행 이 되기 위한 시장 상황 

매매가 + 추가 분담금 >>> 주변 신축 단기 들의 매매 가격 이 중요함 

해석 : 매매가 + 추가 분담금 을 합한 금액이 주변 신축 단지 가격 보다 훨씬 낮아야 진행이 될수 있다. 

그렇기 때문에 , 재건축 과 리모델 사업은 상승장이 오고 주변 신축 가격이 상승 하여야 진행될 가능성이 높다.

조합원 들도 " 내가 추가 분담금을 쓰더라도 , 돈을 벌수 있겠구나 라는 심리 가 작용하여야 한다. 

유디님 의 강의는 역시 깊이 있고 , 기회를 주고 있는 지금 시장 상황에서 망하지 않고 끝까지 살아남기 를 바라는 마음이 느껴 졌습니다. 대출 에 대한 이야기 가 나왔을때 속으로 “뜨끔” 했었지만 , 결국에 대출을 쓰지 않고 투자를 했습니다. 

이번 서울 투자 기초반 마지막 강의 까지도 , 단하나 그냥 지나갈수 없는 인싸이트 들 과 생활권 의 입지 평가를 할때 , 투자로 연결 될수 있도록 생각 하는 방법 들 이 저에게 정말 많은 도움이 되었습니다. 다음 앞마당에서도 임보를 작성 할때 우리 강사님 의 말씀 하나하나 저에게 다~적용해보겠습니다. 황금 같은 강의 내용 정말 감사드리며 , 유디님 도 행복 한 투자 생활 과 저희 곁에 항상 계셨으면 하는 마음을 전해드리고 싶습니다! 감사합니다! 그리고 이번 한달도 너무너무 행복 했습니다. 

-다산 잭슨-