안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
여전히 습하고 무더운 날씨가 계속 이어지고 있습니다.
건강 잘 챙기시면서 남은 여름을 잘 보내셨으면 좋겠습니다.
직전 글을 통해 분당과 판교가 얼마나 가치가 있는 지역인지 그리고 앞으로 더 좋아질 수 있는지 확인했습니다.
대치의 '학군', 강남의 '일자리', 잠실의 '환경'...이 모든 것을 갖춘 이 지역!
정리해보자면 일자리에 있어서 판교테크노밸리라는 양질의 직장이 위치하고 있으며 앞으로 계속 규모는 더 커질 예정입니다. 학군 또한 대한민국 NO.1 학군지인 대치·목동과 비교해도 결코 뒤지지 않는 경쟁력을 갖추고 있습니다. 대표적으로 판교에 위치한 낙생고의 경우는 25년 입시 결과 기준으로 일반고 중에서 서울대를 가장 많이 보낼 정도로 높은 수준을 자랑하고 있습니다.
교통에 있어서도 신분당선이 관통하고 있어 강남까지 30분이내에 접근이 가능하며, 현재 개통된 GTX-A 노선이 삼성역까지 연결이 되면 10분이내 강남권 업무지구까지 이동이 가능합니다. 이외에도 이미 충분히 잘 갖춰진 인프라에서 연식적인 아쉬움이 남긴 분당의 핵심 지역들이 1기 신도시 특별법과 선도지구 선정을 통해 탄력을 받고 있으며 재건축이 본격적으로 시작되고 있습니다.
실거주와 투자를 한번에 해결할 수 있는 분당, 판교!
그렇다면 이 지역에 내집마련 혹은 투자에 있어서 도대체 어떻게 접근해야할까요?
이에 앞서서 실제로 분당과 판교는 어느 정도의 위상을 가진 지역인지 그리고 현재 가격 수준은 어떤지부터 알아보겠습니다.
#분당과 판교는 어디랑 비슷할까?
평당가로 알아보는 분당, 판교의 위상
직관적으로 인접지역과 서울의 상급지에 속하는 지역들과의 평당가를 비교해보겠습니다. 아래 그림을 참고해주시면 됩니다. 가장 좋아하는 지역부터 살펴보면 강남구는 9,449만원, 서초구는 9,417만원, 송파구는 6,765만원으로 굉장히 높은 수준의 가격을 보이고 있습니다. 경기도에서는 과천이 6,808만원으로 가장 높네요.
분당구의 평당가를 살펴보면 4,467만원으로 서울의 선호 생활권이 위치한 평균 이상의 지역인 동작구 4,269만원, 강동구 4,492만원과 비슷한 수준입니다. 지역 전체를 보면 흔히 말하는 서울의 선호 지역과 비슷하다 정도로 볼 수 있을 것 같습니다.
막상 평당가를 비교해보니 생각보다 아쉽다는 생각이 드셨나요?
여기서 한발 더 들어가서 생각해볼게요. 분당에는 다양한 생활권이 있는데 그 안에서도 선호도에 대한 차이가 있어서 전체적으로 보는게 아닌 생활권별로 쪼개서 한번 비교해 보는 거죠. 분당/판교의 경우 보통 생활권의 경우 행정구역상으로 나뉘어지고 있어 쉽게 해볼 수 있습니다.
그렇게 정리해보면 아래 그림과 같이 나뉘어지게 됩니다. 나눠서 보니까 가격대가 확실히 차이가 많이 나는 것 느껴지시자요? 그래서 다시 살펴보면 분당과 판교내에서 선호하는 생활권이 속한 삼평동, 백현동, 수내동의 경우는 평당 가격이 5천만원이 넘어가며 이 가격 수준은 성동구와 광진구와 비슷한 수준입니다. 그리고 이외의 선호도를 가진 생활권들이 아까 확인했던 동작구, 강동구 정도와 비슷하구요.
이렇듯 생활권별로 살펴보면 분당과 판교는 서울의 상급지인 성동구, 광진구와 비슷하거나 그 이상의 위상을 가진 곳이라고 정리해볼 수 있습니다.
#분당과 판교, 가격은 어떨까?
상대적으로 저평가된 가격!
그렇다면 가격 수준은 어떨까요? 이 지역의 대장 아파트인 판교푸르지오그랑블의 가격을 예시로 한번 살펴보겠습니다. 현재 거래되는 가격은 지난 상승장의 전고점인 26.5억보다 높은 가격인 31억에 호가가 나오고 있습니다. 그 사이 전고점 이상으로 거래가 꽤 되었기도 했죠. 이렇게만 보면 가격이 지금 비싸게만 느껴집니다. 흔히 말하는 절대적으로 저평가 되었다고 보기 어려운 가격이기 때문입니다.
하지만 비슷한 상급지의 단지와 비교해보면 어떨까요? 평형 차이가 있긴 하지만 판교푸르지오그랑블의 가격 흐름은 잠실엘스와 비슷하게 움직이는 것을 확인할 수 있습니다. 최근에는 잠실이 먼저 치고 가는 모습을 보이고 있지만 분당과 판교라는 지역이 가진 현재 가치와 미래를 생각해보다면 충분히 따라갈 수 있는 힘을 갖고 있다고 볼 수 있고 그렇기에 현재 가격 수준은 상대적으로 저평가 되어있다고 생각해 볼 수 있습니다.
이미 서울의 상급지들은 전고점을 훌쩍 넘어간 상황에서 현재 가격이 전고점을 넘었더라도 단순히 비싸다고 생각하는 것이 아닌 비교를 통해 상대적인 가격 수준으로 보는 것이 필요합니다. (여기서 주의해야할게 2급지 이상의 상급지를 뜻합니다.) 다르게 접근하는 것이 필요한 시장입니다.
조금 더 쉽게 이해를 하기 위해 한가지 예시를 더 가져와봤습니다.
아래 판교에 위치한 봇들1단지는 2017년 당시 매매 7.9억, 전세 5.7억으로 투자금 2.2억에 매수가 가능했습니다. 하지만 지난 전고점보다 높은 가격이었습니다. 하지만 다른 단지인 프라이어팰리스는 동일한 시기에 전고점보다 약 15% 저렴한 가격인 매매 7억에 전세 5억, 2억으로 투자가 가능했습니다.
하지만 시간이 지난 현재의 시점으로 결과를 보면 현재 시세차익은 무려 2억 이상이 차이가 나는 것을 확인할 수 있습니다. 즉, 전고점 이상의 가격으로 상급지가 거래되는 시장 상황에서는 비교를 통해 상대적인 저평가를 판단하는 것이 중요합니다.
더불어 내집마련을 통해 실거주를 고려한다면 내가 원하는 직주근접, 환경, 커뮤니티, 학군 등을 갖추고 있어야 후회없이 장기적으로 거주할 수 있으며 삶의 만족과 자산 증식이라는 두마리의 토끼를 잡을 수 있게 됩니다.
분당, 판교 vs 서울의 주요 지역
분당, 판교내에 위치한 단지들과 아까 확인한 비슷한 수준의 서울 지역의 단지와 비교를 해보면 다음과 같은 모습을 확인할 수 있습니다.
전체적으로 살펴보면 가격이 비슷한 수준임을 확인할 수 있는데요, 여기서 한가지 생각해봐야하는 건 분당과 판교라는 지역은 앞으로 더 가치가 높아지는 지역이라는 점입니다. 이것이 무엇을 의미하냐면, 현재 비슷한 가격을 보이는 지역의 단지들보다 가치가 더 높아진다는 이야기며 이는 가격과 연결지어서 생각할 수 있습니다.
정리해보자면 분당과 판교는 가격이 절대적으로 싸다고 볼 수 없지만 상급지라는 지역 특징을 고려했을 때 비슷한 위상을 가진 지역과 비교를 해보면 상대적으로 비싸지 않은 수준이라고 볼 수 있습니다.
장기적인 관점으로 접근한다면 충분히 좋은 선택이 될 수 있다는 것이죠.
지난 시간에 이어 오늘은 분당과 판교의 위상과 가격 수준에 대해서 확인해봤습니다.
점점 더 매력적으로 다가오지 않으신가요?
다음에는 그래서 분당, 판교를 어떻게 접근해야하는지 그 전략을 알아보도록 하겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 좋은 하루 보내세요!
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