서울 아파트는 지금 어디쯤일까?

1. 서울 아파트 시장의 가격은 지금 어디쯤인지 알아보자. 참고로 경기도 상급지(과천,분당,성남,하남,광명,안양등) 대단지 신축들도 서울 평균 가격과 흡사하니, 같이 보면 된다. 

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2. 일단 아래 kb데이터를 보자.

2022년 1월을 100으로 조정한 자료다. 22년1월이 지난 장의 정점이었기 때문에 이렇게 보면 흐름을 잘 볼 수 있다. 선도50 아파트는 현재 123으로 3년반동안 약 23%가 올랐다. 서울 시세총액 20 아파트도 127로 +27%정도 상승했다. 반면 서울전체 매매가격 지수는 98.1로 3년반동안 -2%가량 하락했으며, 전국은 89.6으로 -11%가량 하락했다. 

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하지만 돈의 가치는 시간이 흘러감에 따라 변한다. 22년1월 10억이었던 아파트가 현재 9.8억이면 단순히 2천만원 떨어졌다고 생각하면서 투자를 하면 안된다. 3.5년동안 2천만원이 빠진 것은 실질적으로 얼마나 빠진 것인지? 질문해봐야 한다. 이게 투자자가 알아야할 기본이라고 생각한다. 

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3. 통화량대비

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22년 1월 기준 통화량(m2)은 3634k였다. 25년 6월은 4300k다. kb지수와 똑같이 22년 1월을 100이라는 지수로 환산하면, 25년6월은 118이다. 이를 표로 정리하면 아래와 같다. 

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통화량을 기준으로 보면 전혀 다른게 보일 것이다. 

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통화량이 +20% 오르는 동안 서울 매매가격 지수는 -2% 였다. 실질 가격으로는 대략적으로 - 20% 하락한 꼴이다. 

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반면 선도 아파트는 통화량 증가보다 더 많이 올랐다. 서울시세총액 top20은 통화량 증가를 능가했다는 것을 알수 있다. 통화량 증가에 대한 헷징 수단으로 적어도 지난 3.5년동안은 서울시세총액 top20과 선도아파트50개만 능가했다는 것을 알수 있다. 서울 평균은 통화량 증가에 크게 못 미쳤고, 전국평균은 매우 크게 못 미친 것을 알수 있다. 

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4. 서울 4분위, 3분위 아파트

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22년 1월 기준으로 서울 4분위 아파트(상위20%~40%구간 평균가격)의 가격은 14.6천만원이었다. 3분위는 11억이었다. 

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25년 7월 기준 서울 4분위 아파트의 가격은 15.2억이다. 3분위는 10.4억이다. 참고로 서울 전체의 평균 가격은 14억, 중위 가격은 10.2억인데 평균은 4분위보다 약간 낮고, 중위는 3분위와 가격이 비슷하다는 것을 알수 있다. 

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그렇다면 22년1월을 100으로 한 서울 4분위, 3분위의 평균 가격은 어떨까?

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5. 종합

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현재는 지역별, 상품별 차별화가 매우 심한 상황이다. 

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개인적으로는 이게 공급부족과 금리인하라는 두가지 변수를 만나면서 좀 해소될 것이라고 본다. 이제까지가 돈있고 똑똑한 실수요자들이 시장에서 진입했다면, 지금부터 3년간 대다수가 떠밀려 진입할 것이다. 이 과정에서 미국발 외부변수가 한번은 있을 것이라고 보는데 그것이 서울 아파트 시장에 정확하게 어떤 영향을 미칠지는 알수 없다. 실제로 닷컴 버블은 서울 부동산 시장에 별 영향을 주지 못했다. (닷컴버블은 00년, 서울 부동산의 강조정기는 04년)

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그냥 서울평균만 볼 때가 아니라 이렇게 구분해서 보면 현상황이 더 잘 보일 것이다. 아래 표는 소수점을 제하고 이제까지 살펴봤던 모든 지수를 나열한 것이다. 

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서울4분위와 서울3분위는 수도권 중상류층이 실거주 하기 좋은 주택이다. 역시나 경기도 5분위도 비슷하다.

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4분위는 이제막 전고점으 넘긴 수준이고, 3분위는 아직도 전고점에 못 미치는 수준이다. 통화량 대비로는 상당히 못올랐다는 것을 알수 있다.

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지지난 하락장(08~13) 당시 서울평균으로 전고점 회복까지 6년, 경기도도 평균으로는 6년이 걸렸다. 이번장의 전고점은 21년 하반기이고, 현재 4년차이다. 4분위와 3분위를 2~4년후를 보고 매수한다면 6년이 넘어가는 시점이기 때문에, 2-4년후를 바라본다면 지금 가격이 적정한 수준의 가격이라는 것을 알수 있다. 

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6. 실제투자 성과

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하지만 결국 우리는 아파트ETF에 투자하 수 없다. 개별 단지에 투자해야 한다. 그리고 여기서 결국 투자성과가 크게 차이난다. 아래 비교를 보자.

빨강색 단지는 파랑 단지에 비해 상승초반 가격이 더 비쌌다. 이후 상승장 후반이 되면서 둘의 가격은 같아졌고, 하락장 이후 반등장에서 파랑 단지가 빨강 단지를 크게 앞서면서 현재는 3억이상 가격 차이가 벌어져 버렸다. 참고로 둘은 연식이 비슷하다. 둘다 2000세대 이상의 대단지이다. 무엇이 이런 차이를 만들었을까? 

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물론 앞으로 빨강 단지가 더 오를 확률도 분명히 있지만 이 차이가 장기적으로 좁혀지기는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 결국 우리는 투자를 개별단지에 해야 하기 때문에 마지막에 무엇을 선택하느냐가 이렇게 수억을 가르게 된다. 

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문제는 저 3억의 차이가 복리로 점점 더 차이를 벌릴 것이라는 점이 문제다. 갈아타기를 해본 사람이라면 3억이라는 돈의 차이가 얼마나 큰 차이인지 알 것이다. 

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장기로 더 넓혀서 보면 길동삼익과 대치 은마는 80년초반 당시 4000만원대의 비슷한 분양가였으나 현재는 각가 14억/41억으로 크게 벌어져 버렸다. 앞으로도 이런 일은 반복될 것이다. 

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원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain