[서투기27기 포티만수르-2제부터 등기7 기세로 40억 벌조 /행부맘/] 내 투자의 나침반과 같은 말이 되어준 한마디 "내가 어떻게 하는 것이 투자를 오래할 수 있는 길일까 ?"

8월의 서투기 4강은 권유디튜터님의 [서울 소액투자 전략 및 지역분석]이었다. 

유디님이 강의 서두에 서울 D지역 2채 투자로 순자산 10억을 만든 사례를 소개해 주셨다. 

이 사례를 통해 그동안 내가 가지고 있었던 D지역에 대한 편견을 깰 수 있었다. 

뒷부분에 유디님이 제시해주신 서울4,5급지 랜드마크 전고점 장표에서 5급지 지역의 랜드마크 아파트의 전고점이 4급지 지역의 랜드마크 아파트의 전고점을 넘은 것을 보여주셔서 급지에 대한 선입견도 함께 깨트려 주셨다. 

이 부분에서 나도 알게 모르게 급지에 대한 편견을 가지고 있었음을 알게 되었고, 울 5급지 지역들은 투자대상이 아니라고 생각해왔던 것을 깨닫게 되었다. 

나는 요즘 이번 달 앞마당인 동작구의 관심단지 매임을 하는 중이다. 

투자금에 어느정도 들어오면서 가치있어 보이는 단지를 추리다 보니, 어느새 가치, 가격을 판단하기 앞서 투자금 범위부터 확인하게 되고, 최근 들어 조건 맞는 매물을 찾기가 어렵거나, 매물 호가가 오르는 것을 보면서 나의 투자금을 무리해서 더 채우고 싶은 마음이 커짐을 느끼고 있었다. 

그렇게 마음에 드는 단지의 매물에 내 마음이 쫓아가던 찰나, 유디님께서 소개해주신 서울 투자 실패사례는 나에게 내가 지금 하려는 투자가 무엇인지 명징하게 보여주는 것 같았다. 

<가격이 오를 것 같은 기대감에 과도한 레버리지를 써서 진행한 투자자> vs <다른 단지들이 오를 때도 반응이 없는 단지에 내가 감당할 수 있는 투자금으로 사 놓은 투자자>

나는 전자인가? 후자인가?

부끄럽지만 전자에 가까웠던 것 같다. 

뉴타운, 재개발로 입지 변화가 한창 진행중인 동작구 흑석동을 보며 어느새 미래가치에 큰 의미를 두고, 지금이라도 쫓아가야겠다는 조급증에 고고!만 속으로 외치는 나를 발견하게 되었다. 

그런 나에게 권유디님의 일침은 나를 정신이 번쩍 뜨이게 해 주셨다. 

거기에 쐐기를 박아주신 신용대출에 대한 설명. 

신용대출은 1년마다 갱신된다. = 1년이 지나면 언제든지 회수될 수 있다.

투자자는 언제나 비용과 편익을 계산하여 매물의 장점 뿐만 아니라 단점과 그에 대한 대응을 마련해 두고 나아가야 함을 알고 있지만, 순간 내가 아는 것과 행동하는 것이 달랐다.  

권유디님께서 D지역의 공급에 대해 설명해주시면서 흥미로운 말씀을 해주셨다. 

지역분석을 하며 공급을 볼 때는 그 지역 자체의 공급만 보는 것은 의미가 없다는 말씀. 

수도권 전체 공급량을 두고, 그 지역의 영향을 살펴야 한다는 말씀이었다. 

그 이전에 상승장과 하락장에서 사람들의 매매수요와 전세수요에 따라 공급량이 전세가에 영향을 주는 경우도 있고, 전세가에 영향을 주지 않을 때도 있다는 말씀이셨다. 이 부분을 부동산 심리(구매욕구)와 연결해 볼 수 있을 것 같다.

그리고 그 이전에 평균회기에 대해 알고 있어야 한다는 것이다. 

평균회귀는 물가 상승에 맞춰 장기적으로 상승한다는 것인데, 이런 장기적인 상승 흐름 속에서 사람들의 매매/전세 심리가 녹아져서 부동산 가격의 등락이 거치게 된다는 말씀이셨다. 

정리해보면, 전세가 보는 순서 : 평균회귀 → 부동산 심리, 부동산 시장 → 공급물량 → 전세가

아파트의 매매/전세가를 공급물량만 보고 판단해서도 안되고, 

그 당시의 부동산 시장, 부동산 심리만 보고 판단해서도 안되고, 

그 직전 5년간의 매매/전세가의 흐름을 보고 큰 흐름에서 급격히 상승 또는 하락했는지, 완만했는지를 먼저 살펴보고, 그 흐름 안에서 부동산 심리(매매수요가 큰지 또는 전세수요가 큰지)을 파악하여 그 영향아래 공급물량이 적절한지를 파악할 줄 알아야 한다는 말씀. 

부동산 시장 전체를 아우르는 눈을 설명해주신 부분이 정말 인상깊었다.

이어지는 설명에서 입주장(공급)에서의 대응법을 설명해주셨다. 

권유디튜터님은 입주장에서 투자예정단지의 직전 5년간의 전세 흐름을 보고, 전세가의 향방을 어느정도 파악하고 그에 맞게 대응하는 팁을 알려주셨다. 

양파링님의 강의를 함께 떠올려 보면 입주장에서 전세가와 매매가가 눌리는 상황을 투자자로서 어떻게 활용할 수 있는지 설명해 주셨는데, 그때 해당 단지의 직전 5년간의 전세가 흐름을 파악하며 그에 따라 대응해볼 수 있겠다는 생각이 들었다.

이번 강의를 통해 내가 적용할 점>

1. 어떻게 하면 투자를 오래할 수 있는 선택일지 생각해보고 행동하기
2. 책읽기를 게을리 하지 말자. 월4권 목표 정하기
3. 급지 구분은 참고만 하고, 연저축액 정도의 대출까지만 고려하기
4. 앞마당을 만들고, 투자의 여러 선택지를 만들자. 

권유디 튜터님의 나에게 도끼가 된 말>

지금 올라가는 단지보다 덜 좋아보여도, 

덜 올랐고, 투자금 감당가능하고, 하락이 있어도 버틸 수 있는 단지라면 

그런 단지가 나에게 맞는 단지가 아닐까?

우리가 할 일은 점을 찍고 오래 기다리는 것

투자를 잘하려고 하는 관점이 아니라 오래하는 관점으로 봐야한다.

투자는 수학처럼 공식이 있는 것이 아닙니다.

입주 단지의 위치, 세대수, 브랜드 등에 따라 영향을 미치는 강도가 달라집니다.

우리가 할 수 있는 것은 항상 리스크가 있다는 것을 잊지 않고 무리하지 않으며

보수적으로 접근하는 태도를 가지는 것입니다.

이것을 알고 투자하는 것과 모르고 투자하는 것은 보유시 여러분들의 마인드에 전혀 다른 영향을 미칠 것입니다.

어려움은 대안이 없을 때 찾아온다. 앞마당, 즉 여유와 선택의 폭이 넓어질수록 

우리는 더 많은 가능성을 갖게 되고 결국 문제는 스스로 풀린다. 

유디님의 말씀을 명심하고, 조급증이 순간 나를 덮쳐올때 내가 만든 앞마당을 믿고, 여유를 가져보자!