- 집을 사고팔 때는 가계약부터 잔금, 소유권 이전까지 순서대로 따라가면 되어요!
- 필요한 서류는 누가 준비해야 하는지만 딱 구분하면 생각보다 단순👍
- 제일 중요! 계약서 특약과 잔금 정리를 꼼꼼히 확인해야 후회가 없습니다.
목차
- 부동산 매매 절차
- 부동산 매매 시 필요서류
- 잔금 치루기
- 계약 시 주의사항 (Q&A)
처음 집을 계약할 때 제일 당황스러웠던 게
“도대체 뭘 먼저 해야 하지…?" 였습니다.🥹
등기부등본, 인감증명서 같은 낯선 용어가 쏟아지고
계약금·중도금·잔금이라는 돈의 흐름도 머릿속에서 정리가 하나~도 안 되더라구요..
도장을 찍을 때마다 혹시 뭔가 놓쳤을까봐 불안감도 컸습니다.
그래서 오늘은 제가 직접 겪었던 과정을 토대로
매매 절차부터 필요한 서류, 잔금 정리, 그리고 많은 사람들이 놓치는 계약서 특약까지!
차근차근 정리해 보겠습니다.
끝까지 읽으시면, 흔히 저지르는 실수들도 미리 피할 수 있을 거예요.👍
1. 부동산 매매 절차
부동산 거래는 흐름을 한 번 파악하면 생각보다 이해하기 쉽습니다.
제가 진행했던 순서를 그대로 풀어보면 이렇습니다.
- 가계약금 입금
마음에 드는 집을 정하고 나면, 보통 매매가의 10% 이내에서 가계약금을 먼저 보냅니다.
저도 이때 ‘문자로라도 매물, 금액, 지급방법을 받아두라’는 조언을 듣고 그대로 했는데
나중에 안심이 되더라구요!!
- 매매계약서 작성
계약 당일에는 매도인이 신분증과 서류를 챙겨오고, 저는 계약금을 준비해 갔습니다.
계약금은 매매가의 10% 정도였고, 이걸 내는 순간 계약이 확정됐습니다.
- 대출 신청
잔금일 기준 두 달 전쯤 대출 신청을 했습니다.
은행에서 서류를 다시 요청하는 경우가 많아, 여유 있게 움직이는 게 좋아요 :)
- 중도금 납입
제 경우는 중도금이 있었는데, 일정 금액을 납부하면서 자금 흐름을 점검할 수 있어 좋았습니다.
상황에 따라 바로 잔금으로 넘어가는 경우도 있다는 점!
- 잔금 납입
가장 긴장되는 순간이죠.🥶 계약금과 중도금을 뺀 나머지를 한 번에 입금합니다.
이 날을 기준으로 소유권 이전이 완료되고, 대출도 실행됩니다.
- 법무사 비용과 세금 납부
취득세, 법무사 수수료, 국민주택채권 할인액까지 합산해 입금해야 돼요.
법무사분께서 알아서 등기와 세금 처리를 해주니 한결 편했습니다.
- 관리비 정산
관리사무소에서 잔금일까지 발생한 관리비를 확인하고, 매도인에게 받아 정리했습니다.
이걸 놓치면 입주하자마자 체납금 문제가 생길 수 있어요.
- 부동산 거래 신고
마지막으로 중개사분이 거래 신고를 해주십니다.
2. 부동산 매매 시 필요서류
매매 절차를 따라가다 보면 결국 가장 많이 시간을 빼앗는 게 서류 준비 더라구요😂
처음에는 부동산 계약에 이렇게까지 많은 서류가 필요해? 싶었는데
막상 정리해보니 매도인·매수인·대출용으로 크게 나눠져서 표로 한 번 정리해 보았습니다!
한 번에 다 외우려고 하면 머리가 복잡해집니다.
“누가 어떤 상황에서 필요한지만 구분해 두면 훨씬 수월해요.
| 구분 | 준비해야 할 서류 |
|---|---|
| 매도인 | 등기필증(권리증), 매도용 인감증명서, 신분증, 인감도장, 주민등록초본, (임차인 있을 경우) 임대차 계약서 |
| 매수인 | 매매계약서, 주민등록 등본·초본, 신분증, 도장, 가족관계증명서 |
| 대리인 거래 시 | 대리인 신분증·도장, 위임장(인감날인 필수), 위임인 인감증명서, 위임인 신분증 사본 |
| 대출 시 추가 | 매매계약서, 등기권리증, 주민등록초본, 가족관계증명서, 원천징수영수증, 건강보험 자격득실확인서 (사업자는 사업자등록증명원+소득금액증명원) |
3. 잔금 치루기
잔금일은 긴장감이 최고조에 이르죠🥹
저는 전날 밤에도 여러 번 체크리스트를 확인했는데
그래도 당일에 놓칠 뻔한 게 있었어서 공유드려요.
- 잔금 전 확인
등기부등본에서 권리 변동이 없는지 다시 확인하기
관리비와 세금도 체납이 없는지 영수증으로 꼭 점검하기
- 잔금 입금
계약금과 중도금을 제외한 금액을 입금하기.
동시에 선수관리비, 중개수수료, 법무사 비용까지 함께 정리!
이 순간 모든 게 정리되어야 소유권 이전이 문제없이 진행됩니다.
4. 계약 시 주의사항 (Q&A)
Q1. 부동산 매매 계약 시 일반인들이 가장 자주 놓치는 ‘특약 조항’에는 어떤 것들이 있을까요?
- 누수 책임: 그냥 “누수는 매도인 책임”이라고 쓰면 애매합니다.
“잔금 전 발생한 누수는 매도인, 잔금 후 3개월 이내 발생한 누수도 매도인 책임”처럼
기간을 구체적으로 적어야 합니다. 원인까지(윗집 공사, 실리콘 균열 등) 적어두면 더 확실합니다.
- 관리비·공과금 정산: 잔금일까지 나온 관리비와 세금은 매도인이 내야 합니다.
안 적어두면 새 집주인이 체납분까지 떠안는 경우가 있습니다.
- 임차인 퇴거: 실거주 목적으로 사는 집에 세입자가 있다면, “잔금일까지 전출 완료”라는 문구가 꼭 필요합니다.
- 하자담보책임: “하자는 매도인 책임”이라고만 하면 범위가 애매합니다.
예: “잔금 후 6개월 이내 난방 배관 파열·하부 누수는 매도인 책임.
단순 생활하자나 샷시 노후는 제외”처럼 구체적으로 적어야 분쟁이 줄어듭니다.
- 장기수선충당금 정산: 관리비만 챙기고 이건 빼먹는 경우가 많습니다.
“잔금 이전분은 매도인, 이후분은 매수인 부담”이라고 계약서에 넣어야 합니다.
- 임대차 승계: 전세나 월세가 있는 집을 살 때는
“임대차 계약은 매수인이 승계하며, 보증금은 매매대금에 포함해 잔금 시 공제한다”라고 적어야 합니다.
Q2. 계약서에서 반드시 확인해야 할 문구는 무엇일까요?
- 소유권 이전 확실성: “소유권 이전 등기 완료 전, 새로운 권리(근저당 등)가 생기면 안 된다”라는 문구가 꼭 필요합니다.
- 동시이행 명시: “잔금 지급과 동시에 소유권 이전·집 인도”라는 원칙을 분명히 써야 합니다. 빠지면 돈을 다 냈는데도 등기가 안 넘어오는 상황이 생길 수 있습니다.
부동산 매매는 처음엔 복잡해 보여도
절차와 서류, 잔금, 계약서까지 차근차근 챙기면
누구나 안정적으로 마무리할 수 있습니다.
특히 계약서 특약과 잔금 정리는 많은 분들이 놓치기 쉬운 부분이니
마지막까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
그리고 거래가 끝났다고 모든 게 끝난 건 아닌데요!
곧바로 마주하게 되는 취득세는 금액도 크고 규정도 까다로워서 많은 분들이 헷갈려 합니다.
이어지는 글에서 이 부분을 정리했으니, 매매 절차를 이해하신 김에 꼭 함께 확인해 보시길 추천드립니다.👍
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