안녕하세요!
배운대로 행동하는 투자자, 잇츠나우 입니다:)
요즘 부동산 시장, 참 어렵죠?
지난 6월 27일 대출 규제가 터진 이후,
벌써 2개월이 지났지만 여전히 ‘규제’라는 상황은
우리에게 어려움을 주고 있습니다.
이 규제 때문에 조건부 전세자금 대출은 안 되고,
심지어 1주택자도 주택담보대출을 받기 힘들어졌으니,
투자하고 싶어도 상황이 나를 가로막는 것 같은데요.
여러분들도 "이러다 투자 기회를 놓치는 건 아닐까?" 하는
불안감과 어떻게 해야할지 막막함이 들 것 같습니다.
하지만 이렇게 시장이 얼어붙고 모두가 손 놓고 있을 때,
저는 여전히 움직였고, 전세계약까지 잘 마무리 했습니다.
지금부터 규제라는 벽을 뛰어넘어
규제를 잘 이겨냈던 저의 행동플랜을
알려드리고자 합니다.
내 물건 메타인지
먼저, 저는 6.27 규제 전 매수계약을 한 상태였고
잔금기간을 4개월 받고 전세를 빼던 중 규제를 맞았습니다.
하지만 이미 전세를 빼기에 앞서
지난 월부학교 봄학기 선배강의 중
‘운조’님의 전세플랜을 참고하여
(운조님 정말 감사합니다!)
전세를 어떻게 빠르게 뺄지 방법을 모색 중이었고
가장 먼저 한 일은
제 물건의 현재 상태를 완벽하게 객관화하는 것이었습니다.
제 물건의 사진과 상태 그리고 가격을 올리고
주변 단지들의 전세상황을 비교해보니
같은 값이면 ‘우리집 보다 저기'라는 말이 절로 나올 정도로
객관적으로 제 물건이 아쉽다는 생각이 들었습니다.
제 물건은 입주일이 자유롭다는 장점은 있지만
경쟁력을 알아보기위해
전세입자 컨셉으로 매일 전임했고
시간을 내어 매임을 하는 등
시장의 분위기가 어떤지 확인해보았습니다.
그렇게 2주가 지나가도 손님은 감감무소식이었고,
사장님들께서는 장마/여름/무더위를 이야기하시며
손님이 돌지 않는다는 말씀을 반복하셨습니다.
시장이 원하는 가격
수도권이라 수요가 분명 있는 곳인데
2주가 넘도록 전세손님이 돌지 않는다는 말씀에
금세 불안해져서는 그 다음 행동을 실행했습니다.
그것은 바로
가격 낮추기!
어차피 처음에 내놓은 가격은
시세보다 2천만원 높은 가격이었고
거래가 되면 정말 소액투자가 가능했지만
2천만원 낮춘 가격도 제 투자금에 딱 맞았고,
오히려 이보다 낮아지면 조금 더 곤란하겠다는 생각이 있었습니다.
하지만 무엇보다 손님을 끌어오자는 생각에
가격을 낮추기로 결심했습니다.
확실히 주변 단지들 보다는
가격이 눈에 띄었는지 슬슬
문의 전화가 온다는 부사님의 연락.
하지만!
제가 내리자마자 주변 단지들도 같이 내리는 매직..
심지어 그보다 더 낮게 빼는 단지가 있어서
또 당황스러웠습니다.
(휴)
그렇게 며칠째 전세를 트래킹해보니
거래가 되는 전세물건의 공통점은
올수리 첫입주
그 다음으로는 싼 가격이라는 것을 알게됐습니다.
매도자가 거주하고 있는 상황이라
올수리는 할 수 없고, 입주시 도배 정도는 가능했고
제가 할 수 있는 것은 또다시 가격조정뿐.
이제는 현금세입자가 들어오기를
간절히 바라는 마음으로
약 3주만에
최초 전세가보다 총 4천만원을 낮추었습니다.
원래 생각했던 투자금보다
2천만원이 더 들어가는 상황이었지만
다행히 때마침 운이좋게 1호기 전세상승분이 들어왔었고
감당할 수 있는 범위였습니다.
그렇게 계속 광고 되었지만 나가지 않는 제 물건…
현금세입자와 대출, 동시 공략
가격을 낮춘 이후에도 쉽사리 현금세입자는 나타나지 않았고
손님이 와도 전세대출을 받아야 하는 상황이다 보니
매도자의 협조가 필요했습니다.
하지만 매도자분 역시 대출 규제로 인해
피해를 볼까 두려워하셨고,
저는 이자와 중도상환수수료의 부담으로
그토록 피하고 싶었던
잔금대출을 알아보게 되었습니다.
이 때 엎친데 덮친격으로
대출총량규제가 있어 은행에서도
대출을 빠르게 서둘러야 하는 상황이었고,
시중 여러 은행사들도 각각 규정이 달라
동료의 도움을 받아 서로 은행에 전임을 하면서
충분히 알아본 후
가장 중도상환수수료가 싼 은행을 찾아
대출심의를 넣게 되었습니다.
그 과정 속 정말 정신이 하나도 없었지만
그나마 다행인 것은 종전계약이었기에
(1주택자) 주택담보대출이 60% 가능했고
남편의 마통까지 더하고, 1호기 전세상승분까지하면
잔금이 가능하다는 사실이었습니다.
이렇게 된 이상 잔금을 치고
다시 전세가격을 시세만큼은 받아야겠다고
다짐하고 있던 그 때, 갑자기 걸려온 전화 한통
"나우씨, 아직 그 물건 있죠?
오늘 보러갈게요~"
그리고 또 한 통의 전화.
“나우씨, 지금 그 물건 보러갑니다”
동일한 손님이겠거니 통화를 끊었는데
:
갑자기 두 부동산에서
동시에 계좌를 넣어달라는 연락이 왔습니다.
A: "나우씨!! 여기로 넣으세요!!
현금세입자에요!!"
B: "아니아니! 제가 먼저 왔어요! 계좌주세요!!"
저도 현금세입자에요!!"
양쪽 부동산에서 현금세입자를 데려왔고
순식간에 상황이 역전되어
제가 세입자를 고를 수 있게 된 상황이었습니다.
순간 간사하게도
‘돈을 좀 더 올려 받고 주는 사람이랑 할까?’라는
생각도 했지만…
감사하는 마음으로…
내놓은 가격대로 하기로 하고
집을 먼저 본 사람과 계약하며
전세계약이 마무리 되었습니다.
<규제 속에서 성공한 전세빼기 플랜 3단계>
1단계, 내 물건 메타인지
2단계, 시장이 원하는 가격으로 조정
3단계, 대출과 현금세입자 동시공략
이렇게 저는 3단계의 플랜으로
모두가 포기하는 규제속에서
무사히 투자를 마무리 할 수 있었습니다.
이번 투자를 통해서 제가 배운 점
전세가 귀하다고 해서
무조건 내 것도 빨리 나가는 것이 아니라
경쟁력 있는 물건이 되어야 한다는 것
투자자에게 필요한 것은
대응의 영역’으로
‘생각하지 못한 변수에도
끝까지 포기하면 안된다’는 것입니다.
지금 이 시장의 상황과 규제가
답답하기도 하고 마음이 어렵겠지만
동료분들 부디 포기하지 마세요.
언제나 방법은 있습니다!
동료분들이 제 글을 읽고
꼭 희망과 용기를 얻으시면 좋겠습니다.
p.s.
끝으로, 이 과정의 시작을 함께해주신
월부학교 봄학기 김다랭s튜터님, 그리고 팔랭이분들♥
이 과정의 끝을 함께해주신
월부학교 여름학기 에이스2반 한가해보이멘토님, 그리고 에2반♥
모두 진심으로 축하해주시고
내 일 처럼 도와주셔서 정말 너무 감사했습니다.
덕분에 학기 중에 투자했고, 학기 중에 마무리했습니다.
정말 정말 감사합니다!
