안녕하세요
2023년 11월에 전세를 계약하여 살고있는 세입자입니다.
우선 먼저 말씀드리자면
이 집은 매매가 1.7억~ 2억에 형성되어 있으며
저는 1억3500만원을 전세주고 들어왔습니다.
집주인 : A(엄마가 다주택자라 명의만 빌림)
실질 집주인 : B (A의 엄마, 공인중개사사무소 운영중)
이 집에 들어올때 처음에 1억3800만 정도의 근저당이 잡혀있어서 B에게 이를 말씀드리고 말소 조건을 특약으로 걸었는데요.
원래는 잔금과 동시에 말소해야 하지만 한 6개월에 걸쳐 근저당이 말소되었습니다.
이후 현재 2025년이 되어 전세 계약 만료가 2달밖에 남지 않은 상황에서 등기부 등본을 보다가
2025년 7월에 근저당 1억이 새롭게 설정되어 있는 것을 보게 되었습니다.
이 경우 저는 순위가 밀리는걸까요? (만약 집주인이 전세금을 반환해주지 않을때)
만기때 보증금을 준다고는 했었고, 1억 대출 건에 있어서는 A가 진행한 것 같은데 본인은 모르는일이니 알아보고 연락준다고 합니다.
이 경우 저는 괜찮을까요? ㅠㅠ 너무 피말립니다
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댓글
안녕하세요 채채야님 걱정이 많이 되실 상황이신 것 같아요. 차근차근 확인할 것이 필요합니다. 괜찮을 수 있으니까 마음을 다스리고 확인해보세요 :) 1. 앞서 있던 근저당이 말소되었는가? -글을 보니 6개월에 걸쳐 말소가 된 것 같습니다 2. 대항력의 요건을 갖추었는가? -대항력의 요건은 전입신고+점유(이사해서 입주한 것)가 된 그 다음날부터 대항력의 요건이 생깁니다. 대항력이 있다는 것은 쉽게 생각하면, 집이 경매에 넘어가도 대항력이 있는 거주자는 보증금을 돌려받기 전까지 나가지 않고 거주할 수 있는 권리입니다. 3. 우선변제권의 요건을 갖추었는가? -앞서 말한 대항력 있죠? 전입신고와 이사 + 확정일자까지 요건이 맞춰졌다면 우선변제권의 요건이 생깁니다. 전입신고와 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜 기준으로 보시면 됩니다. 쉽게 생각하면 최악으로 경매에 넘어갔을 때 돈을 받을 수 있는 순서라고 생각하면 좋을 것 같아요. 4. 대항력이나 우선변제권을 갖춘 날짜가 등기부등본의 여러 근저당보다 앞서는가? -글을 보면 25년7월 다소 최근의 날짜로 근저당이 생긴 것 같아요. 채채야님이 전입신고와 확정일자를 이 날짜 이전에 완료하셨으면(아마 이사 할 때 하셨을 가능성이 높아요) 만약 무슨일이 생기더라도 순서상 먼저 보증금을 받으실 수 있을겁니다. 추가로 최우선변제권이라는게 있습니다. 소액임차인을 보호하기 위한 제도예요. 5. 최우선변제권이 있는가? -서울을 기준으로 소액임차인의 보증금의 기준은 1억6,500만원입니다. 그리고 최우선변제 금액 5,500만원이구요. 전세가 1억3천정도라고 글에 써주셔서, 만약 서울이라면 문제가 생겼을 시에 최소한 5천만원 상당은 우선으로 변제받을 수 있다는 것도 알고 계시면 도움이 되실 것 같아요. 기준은 지역마다 다르니 거주하는 곳에 따른 기준을 한번 보시면 좋을 것 같습니다. 전세보증금이 작은 돈이 아니라 많이 걱정되실 것 같아요. 대항력과 우선변제권이 있는지 한번 확인해보시고 걱정을 조금 덜어보셨으면 합니다. 아무쪼록 힘내시고, 잘 풀리시길 바랄게요! 파이팅입니다 채채야님
안녕하세요 채채야님. 많이 놀라셨을 거 같아요. 위에 낙낙님이 자세하게 답변주셨네요 :) 우선변제권은 <<확정일자 + 전입신고>>로 정해지기 때문에 채채야님께서 전입신고 + 확정일자를 2023년 11월에 받아놨다면, 2025년 7월 설정된 근저당권보다 채채야님이 우선 순위입니다. 잘 해결되길 응원합니다.
