- 부동산 살 때 세금은 크게 취득세, 종합부동산세, 재산세, 양도소득세가 있어요.
- 하지만 이게 전부가 아니예요! 각 세금마다 추가로 붙는 세금, 면제 받을 수 있는 방법 등 숨겨진 내용들이 있답니다.
- 그래서 오늘 글에 꿀팁과 헷갈리는 부분까지 모두 담았으니 꼭 끝까지 읽어보세요.
목차
- 부동산 살 때(취득), 보유할 때, 팔 때(매매, 매도) 세금 종류
- 취득세에 붙는 부가세금은 뭐가 있을까? (농어촌특별세, 지방교육세)
- 재산세 vs 종합부동산세, 톺아보기
- 양도소득세란? 가장 많이 헷갈리는 부분 Top3
- 부동산 세금 종류 살 때(취득), 보유할 때, 팔 때(매매, 매도) 3줄 요약
집을 살 때, 우리는 잘못하면 집값과 대출에만 신경쓰게 됩니다.
‘세금’이라는 또다른 비용이 따라붙는 것을 눈치채지 못하고요.
세금을 신경쓰게 됐을 때는… 너무 많은 숫자와 이름에 기겁하게 돼죠!
취득세, 농어촌특별세, 재산세, 양도소득세…!!
집값만 해도 버거운데, 세금까지 챙겨야한다니!
게다가 대체 언제 어디에 얼마나 내야 하는지도 일일이 찾아야 한다니!
많은 분들이 하는 고민, 에디터도 잘 알고 있어요.
그래서 똑같은 고민을 가지신 분들께 도움이 될 수 있도록
오늘은 부동산 살 때, 보유할 때, 팔 때 세금 전체 흐름을 단순하게 정리해드립니다.
집을 살 때, 보유할 때, 팔 때 어떤 세금을 언제 내야 하는지,
단 3분 만에 감 잡을 수 있게 알려드릴게요!
부동산 살 때(취득), 보유할 때, 팔 때(매매, 매도) 세금 종류
집과 관련된 흐름은 총 3번에 걸쳐 낸다고 생각하면 쉬워요.
바로 집을 ‘살 때’(buying) → ‘가지고 있을 때’(보유) → ‘팔 때’ 입니다.
복잡해 보여도 흐름은 꽤 단순하죠?
부동산 세금 종류 3단계 표(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)
| 구분 | 언제 내나요? | 대표 세금 | 추가·부가 세금 |
|---|---|---|---|
| 집을 살 때 (취득) | 집을 사서 소유권이 생길 때 | 취득세 | 농어촌특별세, 지방교육세 |
| 집을 가지고 있을 때 (보유) | 매년 6월 1일 기준 보유자 | 재산세, 종합부동산세 | - |
| 집을 팔 때 (양도,매도) | 집을 팔아 이익이 발생할 때 | 양도소득세 | 지방소득세 (양도세의 10%) |
이 표를 따라 보면
살 때는 취득세,
가지고 있을 때는 재산세와 종부세,
팔 때는 양도세를 낸다고 이해하면 돼요!
부동산 세금 1. 취득세란? 부가세금은 뭐가 있을까? (농어촌특별세, 지방교육세)
부동산 살 때, 취득세란?
먼저 가장 먼저 집, 부동산을 사게 되면 취득세를 내야 해요.
취득세는 말 그대로 ‘취득’했기 때문에 내야 하는 세금으로
“내가 이 집을 샀다!”란 사실을 땅땅 공식적으로 알리는 역할을 합니다.
실제 이 집을 취득했을 때 신고한 금액을 기준으로 지방자치단체에서 내야 해서
세금을 내는 곳은 지방세 위택스나 구청에 신고하면 됩니다.
언제까지 내야 하는지는 아래와 같아요. 정리하면,
- 납부 시기 : 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날 기준, 60일 이내
- 납부처 : 지방세이므로 국세청이 아닌 위택스 또는 구청, 시청
- 납부할 사람 : 집을 산 사람!(매수인)
집 취득 가격에 따라 세율구간이 어떻게 달라지는지까지는 아래 글에서 확인해보세요.
(▶︎취득세에 대한 모든 것! 완전 세세하게 세율까지 전부 알려드려요.)
취득세에 붙는 부가세금! 농어촌특별세와 지방교육세
취득세를 알아보려고 많은 분들이 취득세 계산기를 들어갔다가
세금 금액이 계산기에는 내가 계산한 것보다 더 크게 나와서 헷갈려하곤 하는데요.
바로 취득세에는 두 가지 세금이 더 붙는다는 사실을 놓쳤기 때문이에요!
취득세에는 두 가지 세금이 더 붙습니다. 네, 바로 농어촌특별세와 지방교육세예요.
| 세금 이름 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 농어촌특별세 | 과세표준 기준(0.2%~0.6% 등) | 전용면적 85㎡ 이하 주택은 면제 |
| 지방교육세 | 보통 취득세액의 10% | 별도 면제 규정 없음 |
(세율은 과세표준에 따라 부과하여 상세 내용은 아래 이미지를 참고해주세요!
중과되면 또 별도 세율이 적용돼요.)
그래서 실제로는 취득세 + 농어촌특별세 + 지방교육세 = 취득세 입니다.
예를 들어, 3억원짜리 85㎡이하 수도권 아파트를 인생에서 2번째 구매했다면(즉, 생애최초 아님)
취득세는 아래와 같겠죠?
- 기본 취득세 : 300만원
- 농어촌특별세 : 면제 (수도권 아파트이므로)
- 지방교육세 : 기본취득세 300만원의 10% = 30만원
- 총합 취득세 = 330만원
취득세를 볼 때는 꼭 부가세금까지 꼼꼼히 계산해야
나중에 세금을 낼 때 돈이 모자라거나 당황하는 일이 없어요.
부동산 세금 2. 재산세 vs 종합부동산세, 톺아보기
집을 사고 나면 끝일 줄 알았지만…
아쉽게도 집을 가진 동안에도 세금을 내야 해요!
보유한 동안 내는 세금 이름은 ‘재산세’, 그리고 ‘종합부동산세’ 일명 종부세인데요.
재산세는 내가 보유한 재산 전체에 부과되는 세금이라서
꼭 집 뿐만이 아니라 땅이나 건물도 대상이 됩니다.
반면 종합부동산세는 ‘부동산’세라서 일정 금액 이상 비싼 '집'을 가진 사람에게 추가로 부과돼요.
그럼 두 세금을 간단히 살펴볼까요?
한눈에 보는 부동산 세금 종류 재산세 vs 종부세표
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세(종부세) |
|---|---|---|
| 납부 대상 | 모든 주택 보유자 | 고가 주택 또는 다주택자 |
| 기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 과세 기준 | 공시가격 구간별 | 1주택 12억 초과, 다주택 9억 초과 |
| 납부 시기 | 7월, 9월 (2회) | 12월 (1회) |
| 세율 | 0.1%~0.4% | 0.6%~5% |
(단, 세율은 조정이 가능하므로 국세청을 참고해주세요.)
그럼 이 표에서 보시다시피,
만약 내가 10억짜리 아파트 1개만 갖고 있다면? 종부세는 내지 않아도 됩니다.
정리하자면,
재산세는 집이 있다면 누구나 내는 세금!
종부세는 집이 비싸거나 여러채를 가졌다는 추가로 내는 세금!
이라고 생각해주세요.
일반적으로 내집마련만 하신 분이라면 재산세만 내면 됩니다. 😊
부동산 세금 3. 양도소득세란? 가장 많이 묻는 질문 Top2
부동산 세금 양도소득세란? 양도소득세 계산은?
양도소득세는 말그대로 “무언가를 팔아서 생긴 이익(차익)에 부과되는 세금”인데요.
부동산 양도소득세는 무언가가 집입니다.
즉, 양도소득 = 집을 판 가격 - 집을 산 가격 - 필요경비 이고
여기서 나온 돈에 세율을 곱해 세금을 부과해요.
세율은 4~6%로 구간이 다양하고,
집이 여러채인 다주택자라면 중과세가 붙기도 한답니다!
(*중과세 : 부동산 투기 억제 장치. 원래 내야 할 세금보다 더 높게, 추가로 세금을 부과하는 것)
양도소득세는 양도소득 외에 추가로 지방소득세도 붙어요!
마치 취득세에 2개(농어촌특특별세, 지방교육세)가 붙었던 것처럼
양도소득세에는 지방소득세가 붙는 것이죠.
지방소득세는 양도소득세의 10%를 납부하면 되는데,
예를 들어, 양도소득세가 1천만원이면 지방소득세 100만원을 합해서 총 1,100만원을 납부하면 됩니다.
(하지만 이 개인지방소득세는 양도소득세와는 별도로 신고, 납부해야 합니다.)
양도소득세에서 가장 많이 묻는 질문 Top2
양도소득세는 아무래도 ‘이익’이 걸려있다보니
세금을 면제 받을 수 있는 부분이나 세금을 두배로 내야 한다거나 하는 부분에 질문이 특히 많아요.
그래서 이번에는 에디터가 가장 많이 붇는 질문 3가지를 준비해봤습니다.
1. 집을 팔 때 무조건 세금을 내야 하나요?
아니요! 면제 받을 수 있는 조건이 있어요.
1세대 1주택에 실거주를 2년 이상 했거나 (또는 보유했거나, 지역에 따라 달라요)
양도가액이 12억을 넘지 않거나 하는 경우라면 면제 받을 수 있어요.
그 외에 다른 면제 조건이 궁금하다면 아래 글에서 읽을 수 있어요!
(▶︎1가구 2주택 양도소득세 면제 조건, 헷갈리는 예외조건까지 확실히 정리했어요.)
2. 한 집에 오래 살면 세금이 줄어든다는데 맞아요?
네, 맞아요. 장기보유특별공제라는 제도가 있어요.
보유기간 또는 거주기간에 따라 최대 80%까지 양도차익에서 공제받을 수 있어요.
(주의할 점은 단순히 ‘보유’한 것 뿐만 아니라 실제로 살았던, 실거주 기간도 중요하답니다.)
장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세로
1억 가까이 세금을 줄일수도 있는데,
자세한 내용은 아래 글에서 꼭 확인해보세요.
(▶︎양도세 1억 절세하는 법 "세무사가 대신 계산해 봤습니다.")
그럼 이렇게 부동산을 살 때부터 보유하고 팔 때까지 세금 종류에 대해 알아봤는데요.
1분만에 머리 속에 정리 한 번 해볼까요?
부동산 세금 종류 살 때(취득), 보유할 때, 팔 때(매매, 매도) 요약
- 집을 살 때 → 취득세 + 농어촌특별세 + 지방교육세를 낸다.
- 집을 가지고 있을 때(보유할 때) → 재산세, 일정 금액 이상이면 종부세도 낸다.
- 집을 팔 때 → 양도차익에 따라 양도소득세 + 지방소득세가 붙는다.
오늘은 집을 살 때 헷갈리고 어려운 세금에 대해 알아봤어요.
추가 부과되는 세금과 면제되는 부분, 놓치기 쉬운 꿀팁까지 함께 정리해봤는데
세금으로 머리가 복잡하신 분들께 오늘 이 글이 도움이 되면 좋겠습니다.
하지만 막상 실전에서 하려면, 내 상황과 경우에 따라 적용이 달라져서 너무 어려운 세금!
월부 커뮤니티에서는
세무사, 부동산 세금 실전투자자 분들의 전문적인 정보와 의견까지
모두 무료로 볼 수 있다는 사실 알고 계셨나요?
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-사진 출처 : 취득세 계산기, AI 생성 이미지(Chat GPT), 게티이미지
