[열중 47시 7구 책읽었3? 맛도리] 1강 강의후기

투자 원칙에 따라 투자 물건 찾는 방법을 강의 해주신 밥잘님 감사드립니다.

넘 자세하게 단계별로 안내해주셔서 감동이었습니다. 

1.6.27대출규제 내용 (들어도 늘 흐릿해져 버려 간단히 정리)

수도권 규제 지역 중심으로  가계부채 관리 강화 목적!

-주담대는 최대 6억원으로 제한

-다주택자나 기존주택 보유자는 추가 주담대 금지

-생활안정자금 대출은 1주택자 최대 1억 (신용대출)

-대출 만기는 주담대 30년으로 축소 

-전세대출 규제, 조건부 전세대출 금지, 전세대출 보증비율 축소 (90-→80%) 

그렇다면 나는 무엇을 할 수 있나? 조금 까다로와 졌지만, 세낀 물건을 사거나 주전 앉는 물건을 잡아라. 기회다!!

조건부 전세대출은 매도자가 새 세입자와 계약서를 써주는 조건 만들어 (그만큼 적극적인 매도인과 소장님) 가능.

서울수도권 일부 지역 외에 여전히 싸고 투자하기 좋은 시기, 지방은 대부분 아직 싸다! 

2.저_저평가_수도권 외곽을 볼 때 

부동산에서 가치를 어떻게 아나? 

땅의 가치 (입지 독점성)+ 건물의 가치 (상품성) 

-→ 수도권 외곽은 땅의 가치가 약하기 때문에, 강남 접근성 1시간이 오바되는 곳은 신축 위주로 보아야 한다. 그들은 (인천 포함) 구축은 투자하지 않는다. 비슷한 맥락으로 ****광역시에서 제일 좋은 동네라 해도 구축이면 매도하고 나와야 한다. 

팁은 물건들 중 가장 저평가된 걸 사는데 아니라, 저평가가 어느 정도 확보되면 그들 중에 내 투자금에 들어오고 사람들이 좋아하는 단지 가치있는 단지를 고른다. 

3.수_수익률

이 단지는 수익률 200% 까지 갈까? 과거의 수익성을 검토해본다. 단지를 예전 저점에 샀다면 전고와 비교해서 어느 정도 수익이 나는지, 내가 관심있는 단지 결론 낼 때 적용햅노다. 투자금 적다면 수익률 보고, 사실.. 부자가 되는 길은 수익이 커야 한다. 

4.리_리스크

공급있으면 투자하지 말라는 것은 아니다.

특정 시기만 공급+주변 공급은 상대적 하급지 였다면==⇒ 기회로삼자. 

예로 수지구 2018 2019년 잠시 공급이 많았었어. 기흥 처인 입주 많아도 하급지라서 수지에서 그 쪽으로 넘어가진 가진 않았다.

5.짧은시기에 여러채 매수하지 말기

“막 잔금한지 15일 밖에 안됐는데, 3호기 찾아야 된다고. 하면 좋은데, 투자자의 성장하는 연차에 따라서 물건보는 눈이 달라지거든요. 그래서 너무 첫해에 많이 투자하고 이러면, 내가 눈은 커졌는데 실질적으로 투자할 돈이 없거나 그럴 수 있어요. 너무 짧은 시기에 여러채 매수하지 마세요”

-→뜨끔했다. 2호기 잔금한지 얼마 안됐는데, 내가 다급한 건가 들킨기분에 강의 듣다가 혼자 빵터졌다. 지금 투자해서 돈도 없지만, 3호기 하기 전에 좀 더 투자자로 성장하고 싶다. 그러려면 지금 할 수 있는 건 독강임투+매도!! 막 지금 1호기 빨리 팔고 다음 달에 또 매수해야지 이런 마음 보다는, 기존 앞마당 관리하면서, 임보쓸 때 “앞마당 간” 비교평가 꼭꼭 하자 ㅠㅠㅠㅠ 

6.깊이 찌르는 매물임장

정말로 투자하고 싶은 사람이라면, 가격 브리핑 받고 끝내지 않는다. 저환수원리 기준이 만족하는데 투자금이 안 들어온다면, 어떤 조건으로 해결을 볼 수 있는지 생각해본다. 가격 조율, 전세가 올리기 등! 단지내 매물 현황 주변단지 전세, 임차인 매도인 상황 등 매물임장 끝나고 나서도 따로 전화로 물어보는 것 BM해야겠다. 

BM할 것 밥잘님 모의투자 체크리스트, 3개월안에 투자하는 법 교안, 매임 때 질문 할 것 깊이 찌르기!!