안녕하세요
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
오늘은 임장보고서의 시세에 대해서
왜 시세파트를 쓰는지,
그리고 어떻게 써야하는지 이야기 나눠보려고 합니다.
그럼 가볼까요?
[임장보고서 Series]
#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?
https://weolbu.com/s/GnsI5rscq0
#1. 임장보고서의 순서 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/FzWFaxZVvC
#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.
https://weolbu.com/s/GnsPT8k0JC
#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.
https://weolbu.com/s/GnsP5gLkuE
#3. 임장보고서 직장 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/GnsQvhPxra
#4. 임장보고서 교통 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/GnsRfvTmC0
#5. 임장보고서 학군 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/GnsSPL9NvC
#6. 임장보고서 환경 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/GnsS5ZqBSA
#7. 임장보고서 공급 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/GnsTg0t93i
#8. 임장보고서 시세 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/GnsULUjOAA
#9. 임장보고서 단지분석 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/GnrleLkrPi
#10. 임장보고서 결론 이렇게만 쓰세요
https://weolbu.com/s/GnsVeyk5v6
시세파트를 쓰는 이유
임장보고서를 쓰는 이유는
부동산의 '가치'와 '가격'을 알고
결정을 하기 위함입니다.
앞에서 개요~공급 까지는
부동산의 '가치' 에 대해 알아봤습니다.
시세파트는 '가격'을 판단하기 위한 장표입니다.
마치 메뉴판에서 가격을 정리해놓은 것처럼..!
앞에서 가치를 알았고
이제 가격을 시세장표에서 알게되니
자연스럽게 '저평가'에 대해서도 고민을 해볼 수 있게됩니다.
따라서, 우리는 해당 임장지
조금 욕심을 내본다면
부동산 '가격'에서 넘어서서
'가치'와 '가격'을 같이 고민하여
'저평가'까지 생각해볼 수 있다면
훌륭한 시세part 가 됩니다.
그러면 시세파트 무엇을 써야하는지 알아볼까요?
시세파트에 반드시 포함되어야 하는 3가지
법으로 정해진(?) 시세파트의 양식은 없지만
저는 아래의 3가지는 반드시 넣는 편입니다.
1. 시세지도
각 단지마다의 가격을 지도위에 올려보고
- 현재 생활권의 연식별 가격대
- 생활권 랜드마크 가격과 하단 가격
- 저평가 단지 OR 매물임장 후보단지 파악
을 판단해보는 것이 시세지도를 만드는 이유입니다.
지도위에 가격을 올리는 것으로 끝내도 되지만
각 생활권별의 가치에 대해 간단하게 정리해보면
이 가격들이 저평가인지, 고평가인지를
대략적으로 판단해볼 수 있습니다.
내가 생각하는 입지요소,
직장,학군,환경,분위기,교통(수도권) 등을 넣어보시면
시세지도에서 가격 뿐 아니라 가치까지
판단해보실 수 있습니다.
2. 랜드마크(상위 TOP10) 가격변화
랜드마크의 가격변화를 보는것은
이 지역에서 사람들이 어떤 가치를 가장 추구하는지를
볼 수 있는 방법입니다.
아실에서 최고가 상승을 누른 후에
평형은 전용84, 연도는 06년도부터 3년씩 넣으시면 됩니다.
그러면 각 3년마다 가장 비쌌던 단지들을 알 수 있습니다.
06~09, 10~13, 14~17, 18~21, 22~25 를 캡쳐해서
한 자리에 모아보면 시기에 따라 어떤 지역과 단지가 가장 비쌌는지를
알 수 있습니다.
이를 통해 사람들이 예전부터 좋아했었던 지역,
예전부터 안좋아했던 지역 등등
입지를 판단해볼 수 있습니다.
그리고 왜 가격흐름이 이렇게 갔는지에 대해
각자의 생각을 적어보면 됩니다.
틀리는건 전혀 문제가 되지 않습니다.
중요한건, 내가 해봐야 알 수 있다는 것입니다.
3. 시세그룹핑
시세그룹핑을 하는 이유는
생활권/단지가격 별로 정렬하여
저평가된 단지를 파악하기 위함입니다.
열은 상위생활권 순서대로, 행은 가격순으로 배치해주시면 됩니다.
이때 작은 꿀팁을 드리면, 연식별로 색을 칠해보시는 것을 권장드립니다.
예를들어, 연식이 신축, 준신축, 구축이 있다고 했을때
땅의 가치가 낮은 중소도시 같은 지역들은 신축이 가장 비싸고
그다음 준신축, 구축 차곡차곡 색깔이 정돈됩니다.
하지만 땅의 가치가 높은 곳이라면
연식과 상관없이 색은 뒤죽박죽 섞이게 됩니다.
따라서, 시세그룹핑을 진행해보면서 이 임장지는
땅의 가치를 가장 많이 가졌는지 vs 연식의 가치가 가장 큰지를
확인해볼 수 있습니다.
또한, 반드시 시세그룹핑에서 해야할 것은
왜 이 단지가 싼지에 대한 고민입니다.
[예시]
시세그룹핑에 가격만 남기고 끝내는 것이 아니라
내 생각에 이 단지가 싼지, 비싼지에 대한 고민을 넣어보고
정리해보는 시간이 필요합니다.
틀려도 좋습니다. 다만, 이 과정을 거쳐야
임장보고서를 마칠때쯤에는
각 단지마다의 저평가 여부를 선명하게 알 수 있습니다.
반드시 해봐야겠죠!
마지막으로 시세파트를
정리해보며 마무리 해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
시세파트에 반드시 넣어야 하는 3가지
1. 시세지도: 가격 + 생활권 가치
2. 랜드마크 가격변화: 지역별 선호요소
3. 시세그룹핑: 저평가 판단, 땅의가치 판단
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