[임장보고서 써 반나이 Series #9] 임장보고서 "단지분석" 이렇게만 쓰세요

안녕하세요

순간에 감사함과 즐거움을

채워넣는 투자자 반나이입니다.

오늘은 늘 모든 임장보고서의 고통의 원인...

노가다인가 아닌가로 늘 의견이 분분한...

단지분석에 대해서

이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

이 글을 통해서

단지분석의 늪에서 조금이나마

나아지시기를 바라며 시작해보겠습니다!

[임장보고서 Series]

#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?

https://weolbu.com/s/GnsI5rscq0

#1. 임장보고서의 순서 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/FzWFaxZVvC

#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.

https://weolbu.com/s/GnsPT8k0JC

#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.

https://weolbu.com/s/GnsP5gLkuE

#3. 임장보고서 직장 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/GnsQvhPxra

#4. 임장보고서 교통 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/GnsRfvTmC0

#5. 임장보고서 학군 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/GnsSPL9NvC

#6. 임장보고서 환경 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/GnsS5ZqBSA

#7. 임장보고서 공급 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/GnsTg0t93i

#8. 임장보고서 시세 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/GnsULUjOAA

#9. 임장보고서 단지분석 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/GnrleLkrPi

#10. 임장보고서 결론 이렇게만 쓰세요

https://weolbu.com/s/GnsVeyk5v6

단지분석 도대체 왜 하는지 모르겠다..!

단지분석을 한장 두장 채워가며 많은 생각이 듭니다.

"도대체 이거 언제끝나는거지?"

"이거 왜하는거야?"

"진짜 모든 단지 다 해야해?"

많은 분들이 단지분석을 하면서 힘들어하시는데요.

가장 단지분석이 힘든 이유는

"단지분석을 왜 해야하는지에 대한 의미를 몰라서"

라고 생각합니다.

단지분석을 하는 이유는 간단합니다.

앞에서 개요~ 공급까지 부동산의 '가치'를 알았고

시세에서 부동산의 '가격'을 알았다면

단지분석에서는 단지별로 가치와 가격을 연결시켜주기 위함입니다.

따라서 단지분석을 한장 한장 만들면서

"이 단지의 가치는 생활권 내에서 좋다/중간/나쁘다"

"이 단지의 가격은 가치대비 비싸다/싸다"

가 나와야 단지분석의 의미가 있습니다.

그럼 어떻게 단지분석을 해야하는지

바로 가보도록 하겠습니다!

단지분석 이렇게 하세요

과거에 저의 단지분석은

한장한장에 최대한 많은 정보를

꾸겨넣는(?) 단지분석이었습니다.

그런데 필요한 정보와 필요하지 않은 정보를

나누고, 과감하게 불필요한 정보는

없애는 것이 단지장표에서는 중요하다다고 생각합니다.

예전에 제가 했었던 단지장표의 예시입니다.

보면 단지의 동간배치, 교통가치, 단지특징 , 저평가 , 호재 등을 넣었었는데요.

그보다 더 중요한 것은 단지에 대한 직접적인 이해입니다.

단지 자체가 어떤 선호요소를 가졌는지, 어떤 특징이 있는지를

디테일하게 파악하는게 단지분석의 핵심입니다.

그래서 요즘에는 이렇게 만들고 있습니다.

굉장히 심플해졌다는 것을 알수있습니다 ㅎㅎ

이전 장표에 비해서 시간도 절반정도 소요되는데

중요한 것은 그럼에도 단지에 대한 가치판단은

오히려 더 깊게 파악할 수 있다는 점입니다.

첫번째로 지도를 크게 넣고 단지 내부와 외부를 디테일하게

분석해보시는 것을 추천드립니다.

지도를 작게 넣으면 단지인근에 '상권있음'으로 퉁치기 쉽습니다.

지도를 크게 넣어서 상권이면 '학원가' '유흥' '근린상권' 인지 파악하고

같은 학원가라도 '입시' '초등위주' '유아' '예체능' 인지를 디테일하게

파악해서 넣어보시면 좋을 것 같습니다.

또한 단지내에 동간 선호/비선호 동 까지 파악하면 실제 투자에 도움이 됩니다.

이는 전화임장으로도 알 수 있지만,

호갱노노 거주민 이야기로도 충분히 파악이 가능합니다.

또한 지도를 확대해보며

초등학교까지 가는 길이 험하지는 않은지

빌라 단독주택 지역을 거치는지, 횡단보도 없이 바로가는지

등등까지 지역주민의 관점에서 디테일하게 고민해보시는것을 추천드립니다.

또한 구조로도 선호도가 갈립니다.

땅이 가장 중요하지만 3BAY인지 4BAY인지, 화장실갯수에 따라

가격과 선호도가 갈리니 디테일하게 구조까지도 점검해보세요.

두번째로 실거래가와 호가를 비교해보며 시장분위기를 파악해보세요.

이는 기존 단지장표에서도 많이 했었던 내용입니다.

단순이 아실그래프를 캡쳐하고 넘어가는 것이 아니라,

네이버 호가와 현재 실거래되고 있는 가격을 비교하며

"현재 실거래 대비해서 호가가 많이 올랐네? 여기 지금 분위기가 뜨겁나보다"

"현재 실거래 대비해서 호가는 계속 주춤하거나 내려가네? 협상잘되겠다"

등등을 고민해보고, 전임/매임을 통해 이 부분을 크로스체크 해보신다면

단지분위기를 명확하게 파악할 수 있습니다.

세번째로 단지내의 사람까지 봤던 내용을 정리해보세요.

단지분석에 반드시 넣어야 할 내용 중 입지가치 그리고 사람이 있습니다.

어린아이들이 많은지, 노인분들이 많은지, 완성형가족이 많은지

등등을 적어보며 어떤 사람이 이 단지를 찾아올까를 고민해보시면됩니다.

만약에 사람을 보지 못했다면 인근 상권을 통해서

어떤 사람이 주로 살지를 추측한 내용을 적어보시면 됩니다.

입지가치는 단지에서 누릴 수 있는 학군, 환경(상권,균질성)등을

넣어주시면 됩니다.

마지막으로 단지에 들어갔을때 느껴졌던 인상 그 자체를 남겨보세요.

가끔 단지임장을 다녀와서 지도만을 보며 가치를 판단하시고는 하는데

중요한 것은 처음 단지를 들어갔을때의 인상입니다.

쾌적하다, 짱짱하다, 관리가안된다 등등을 정리하고 이를 단지가치에 반영해야합니다.

그렇지 않으면 단지가치와 가격이 전혀 이해가 안되는 구간이 발생합니다.

이렇게 4가지만 꼭 넣어보세요!

마지막으로 단지분석을 정리하며

글을 마무리하겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다!

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