지금 신청 가능한 독서모임
10월 돈버는 독서모임 - 돈의 얼굴
독서멘토, 독서리더
▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) :결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영
읽은 날짜 : 2025.09.07
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산사이클 #집값에 대한 이해 #수요와 공급 #전세가
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점
저자 및 도서 소개
: 부동산 사이클을 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다. 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 바라봐야 하는지, 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법도 소개해준다. 전체적으로 부동산 시장을 이해하고 있는지 점검하며 읽을 수 있는 책이다.
본: 책을 통해 본 것
p21 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것이다.
p25 매매가격은 매수수요에 의해서 결정되며, 이는 전세상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이라고 할 수 있습니다. 기대수익인 매매가격이 반영된 값이 전세가율로 나타납니다.
p26 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다. 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮습니다. 이렇게 낮은 전세성장을 반영하여 기대수익인 매매가격이 상대적으로낮습니다. 따라서 전세가율이 높게 형성되어있습니다.
p32 미래가치인 기대수익률에 가장 많이 반영되는 것이 전세가격 상승률입니다. 전세가격 상승률이 높은 도시일수록 미래가치가 많이 반영되어 매매가격 전세가격이 벌어져 있기 때문에 전세가율이 낮은 이유이기도 합니다.
p32 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본입니다. 자기자본의 성격이 강한 것이 전세보증금입니다.
→ 주택의 사용가치인 전세가격을 기초로 자산의 가치를 현재의 시점에서 평가한다는 것을 말하며 주택가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대로(전세,월세) 와 금리의 변화에 관심을 가져아 한다고 말한다.
p43 소득을 기반으로 대표하는 통계가 소득 대비 주택가격 비율(PIR) 입니다.
p44 현재 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.
p48 금리에 가장 영향을 많이 받는 요구수익률의 변화에 따라 자산가치가 평가됩니다. 흔히들 돈의 가치가 떨어져서 자산가치가 올랐다고 푠현하는 것처럼 시장의 요구수익률의 변화, 즉 금리의 변화에 따라서 자산가치가 변화되는 것을 알 수 있습니다.
p53 전세수급은 말 그대로 전세의 수요와 공급인데, 매매수요와 달리 전제수요는 순수한 주거 목적이고 가장 하단에 있는 수요와 공급의 부족을 그대로 보여주기 마련입니다. 전세 부족은 곧 주거부족이라는 뜻입니다.
p53 전세수급지수의 상승은 시장에 전세매물이 부족하다는 뜻이며, 이는 전세가격의 상승 가능성을 매우 높입니다.
→ 시장의 변화를 예측할 때는, 단기전망인지 장기전망인지에 따라 사용하는 통계자료가 달라야 한다. 소득이라는 통계로는 단기전망을 할 수 없으면, 전월세 전환의 자료는 장기적인 변화를 살피는데 도움이 된다.
p60 수요는 복잡하게 움직이기 때문에 정확한 수요를 파악한다는 것은 쉽지 않다. 하지만 전혀 불가능한 일은 아니다.
p61 30년이란 긴 시간동안의 평균 공급량을 살펴봐야 합니다. 평균공급량이란 수요와 공급의 균형의 결과라고 할 수있기 때문에 , 부동산 가격 변동성 사이클이 과거에 여러번 나왔기 때문입니다. 여러번의 균형점을 찾았다는 것과 같은 의미. 특히 지방은 짧은 사이클이 여러번 나왔으며 그 결과값에 중요한 의미가 있습니다.
p73 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매거래가 많은 지역, 개발 아파트의 경우 세대수 대비 매매거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.
→ 3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다.
p84 수도권의 시장은 가격이 선행하고 후행으로 공급이 누적되면서 시장의 매매가격과 전세가격에 변화가 생기고, 매매가격과 전세가격이 변화하므로 전세가율 또한 점차 변해갑니다.
p89 지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다. 신규주택에 입주하기까지 3년이라는공백기간동안시장에 머무르게 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문입니다.
102p 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.
p140 주택수요에 바로 영향을 주는 가구수는 여전히 증가하고 있습니다.
p159 성장률이 낮은 상품에서는 매매가격이 전세가격보다 더 하락하는 경우가 생기며 역전세 문제가 발생합니다. 그래서 이런 상품은 매매가격상승, 즈ㄱ 시세차익이 아닌 월세를 통해 수익을내는 것이맞습니다. 또한 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 됩니다. 임대시장에서 월세의 비율이 높을 수록 시장이 성숙햇다는 의미이거나 매매가격이 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있다.
p173 계약갱신청구권 제도는 수요와 공급의 불일치 문제와 함께 공실을 증가시킵니다. 시장에는 2+2 를 맞출 수 없는 다양한 임대인이 있기 때문입니다. 아니면 단기임대가 가능한 월세로 이동하게 됩니다. 이처럼 시장에 물건은 있으나 수요와 공급의 임대 기간 차이에 의해 수급 불균형이 더욱 심화됩니다.
p178 전세자금대출은 전세수요를 늘려 전세가격 상승에 일조하며 미래의 가치가 선반영되는 매매가격을 더욱 상승시킵니다. 특히 분양 받아서 입주를 기다리는 수요나 학군지역은 3년간 거주하고 싶어하는 전세수요가 대부분일 수 있습니다. 이러한 수요에 맞는 공급이 이루어져야 공실이 적어지고 전세공급의 효과를 극대화할 수 있습니다.
p182 주택시장을 어떤 관점에서 바라보는지에 따라 정부의 역할은 명확하게 달라집니다. 주거의 안정을 중요시하면 가격의 상승과 하락보다는 공급에 초점을 두고 정책을 펼칩니다. 하지만 가격의 안정이 목적이라면 매매수요를 줄이기 위해 다주택자에 대한 규제 정책을 펴게 됩니다. 또 다주택자 역할을 바라보는시각에 따라 다른 정책을 내게 됩니다.
p184 지방은 외부요인보다는 그 도시의 공급에 영향을 받는 시장흐름을 보이고 있습니다. 즉 정부의 정책과 무관하게 지역의 내부에서 만들어내는 시장환경에 의해서 상승과 하락을 반복하고 있는 것입니다.
p202 언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 할 것입니다.
p280 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다.
전세수급의 문제는 시장에 나와 있는 전세물량의 문제입니다. 가격의 문제가 아닌 수량의 문제인것입니다. 전세물량이 적다는 거은 주거시장에서 가장 하단에 있는 수요가 움직인다는 의미이고, 이는 공급부족의 신호가 되는 것입니다. 시작은 주거부족에서 비롯되었지만 주거부족이 전세가율을 올리며 투자환경을 좋아지게 만듭니다.
깨 : 책에서 배운 것들
젼세가의 변동이 가지는 의미
전세상승률 vs 전세가율
서울과 지방을 다르게 봐야하는 점
서울/수도권 - 장기 누적 공급량 , 공급 후행, 전세가율
지방 - 3년 누적공급량 , 공급 선행, 전세수급
전세와 월세에 대한 변화와 이해.
성장이 둔화된 지역은 월세를 통해 수익을 내는 게 맞다.
수요와 공급
새로운 수요가 늘어나는 만큼 새로운 공급이 들어오면 균형을 찾아간다는 것.
수요가 없으면 더이상 공급하지 않는다.
적: 적용하고 싶은 부분
공급물량, PIR, 전세수급지수, 거래량을 해석해보기.
전세가격,전세수급,전세가율에 대해 이해하고 의사결정에 참고하기.
성장성이 있는 지역/단지에 투자하라.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
댓글
