안녕하세요?
바른 방향으로 투자하는 아처입니다.
최근 1호기 잔금하면서 겪은 불안감의 원인을 살펴보면서 복기글을 작성하게 됐습니다.
왜 확신 없는 투자를?
확신하는 1호기 투자를 해야겠다는 생각으로 앞마당을 최대한 많이 만들었는데 만들수록 아는 단지가 많아질수록 ‘도대체 내 투자금으로 투자 가능한 가장 좋은 곳이 어디야?’ 더 답답해졌습니다. 그저 데드라인 안에 투자하겠다는 걸 단지 가치보다 우선시했던 것 같습니다. 매물은 보고 다녔지만 임보를 제대로 쓰지 않고 앞마당 관리를 하지 않아 가치 파악과 우선 순위를 모르고 있었습니다. 투자금 범위에 들어오는 단지 중 먼저 컨택 온 곳이라서 급하게 계약한 것은 두고두고 제 아킬레스건이 될 것 같습니다. 그래서 더 복기하고 차후엔 올바른 프로세스를 밟으려고 합니다. 올바른 프로세스란 투자와 연결되는 임보를 쓰고 수시로 꺼내보며 투자에 활용하는 것입니다.
채너리 튜터님이 주신 미션
“아처님! 저랑 이거 하나만 약속해요. 매코후기를 작성하는 거에요. 아처님이 1호기에 대한 확신이 부족하니 매코에서 멘토님이 주신 투자 로직을 살펴보세요.”
실전반 채너리 튜터님께서 제가 1호기에 대한 확신이 부족해서 불안해 하니 줌터링에서 이런 조언을 해 주셨고 실전반이 끝날 때까지 자주 언급하셨습니다. 채너리 튜터님! 이제야 약속 지킵니다.
제주바다님의 매코(매수 먼저 매코 나중)
매물 코칭을 받은지는 꽤 됐지만 복기글을 통해 단지 가치를 살펴보기 위해 늦었지만 후기를 작성하게 됐습니다.
부끄럽게도 급한 마음에 가계약금을 먼저 넣고 정신차리고 가계약금 날릴 수도 있겠단 생각으로 넣은 매코. 여기서 멘토님이 날리라고 하면 날리고 올하반기에 쏟아부어서 투자 확신이 드는 단지에 투자하자는 마음으로 매코 신청했습니다. 제주바다님과 매칭이 이뤄졌는데요.
제주바다 멘토님께서는 매코에서 제가 투자한 단지가 시장에서 어떤 부침을 겪었는지부터 설명해 주셨습니다.
-단지 가치: 해당 단지는 비교적 최근에 입주했고 그 이후 하락만 겪은 단지라 단지내 부동산에서는 진정한 상승장을 겪어 보지 못해서 추천하지 않은 것일 뿐 싸게 내놓으면 비선호동이라고 해도 팔린다면서 현재는 실수요자들이 많이 찾고 있는 시장이기 때문에 동층향 선호도가 높은 단지가 높은 가격에 더 잘 거래되는 분위기라고 먼저 점검해 주셨습니다. “단지내 동별선호도보다 더 중요한 건 단지 그 자체에 대한 선호도입니다.”단지 가치를 우선 보라고 말씀하셨는데 단지 부동산 중개인들은 아직 진짜상승장을 겪어보지 않아서 비선호동을 비추한다고 하셨습니다. 비록 비선호동이더라도 싸게 사서 상승장에 오르면 투자금을 줄이게 되는 것이라고 하셨습니다. 선호동을 높은 가격으로 사는 건 제대로 한 투자가 아니며 1호기가 조건 좋은 매물이며 싸게 샀다고 하셨습니다. 날릴 각오로 받은 매코에서 통과했다고 하시니 어안이 벙벙했습니다. 그럼에도 이 단지의 가치를 객관적으로 파악해야 하기에 멘토님이 통과해 주신 기준들을 살펴 보겠습니다.
상승장을 만나면?
물건은 다 빠지게 되어 있고 세가 낮게 껴있건 뒷동이건 간에 내놓으면 팔리고 전세 없을 때도 무조건 나간다고 하셨습니다. 오래 가져가는 동안 우선은 인플레이션을 기반으로 자산 가격이 오를 것이고 입지가 좋은 선호도 높은 단지라고 확인해 주셨습니다. 단지 내부 커뮤니티 시설이 좋고 걸어서 역 접근 가능한 가치 있는 단지이므로 하락장, 입주장 상관없이 가격만 맞으면 무조건 팔린다고 하셨습니다. 걱정했던 환금성 부분에서 마음을 조금 내려 놓을 수 있었습니다.
여기보다 더 좋은 곳?
날린다고 했을 때 더 좋은 투자처에 대해 문의하자 현재 중심 상급지는 물건이 없고 얼마에 나올지 모르니 내 손에 쥐고 있는 이 물건은 날릴 이유가 전혀 없다고 하셨습니다. “수도권과 가까운 공급 많은 지역들 비역세권 준구축 단지들 가격도 올랐는데 아직 아처님 투자한 곳까지 오지 않았고 왔다고 하더라도 선호동까지만 왔으니 되게 고마운 기회이므로 날리면 안 됩니다. 다시 사려고 해도 살 수 없습니다.“
조건 살펴보기
주인전세로 살아주니 잔금 리스크를 줄여서 세팅한 겁니다. 잔금 치러야 할 경우 원리금과 중도상환수수료 다 하면 1500 정도 추가 비용 발생하게 됩니다. 잔금쳤을 경우 제가 치러야 할 리스크는 미처 파악하지 못하고 있었습니다.
제 돈과 전세금이 집값의 70% 미만이면 OK. 가계약금 넣기 전 계약금으로 일부 상환 원한다면 요구해야 합니다.
특약 사항 정리하기
-포인트는 계약과 중도금 잔금 진행시 근저당 일부를 말소하는 것과 잔금날에 전부 말소 진행하기. 미이행시 계약 해제와 손해배상 청구 가능하며 위약금은 계약금으로 한다.
-주전 사는 경우 전세대출 받으려고 하면 근저당 말소한 후 주전 전세대출 받아야 하는데 점유개정이면 대출 안해주는 곳도 있으니 해 주는 곳 전화해서 잘 알아보고 해라. 가끔 전세자금 대출받으려고 근저당 안 갚으려고 하는 이상한 소리할 경우엔 신용대출 활용해서 잔금 갚고 말소진행하라고 하셨습니다. 어떤 소리를 하더라도 잔금날 근저당 말소가 가장 중요하다고 하셨습니다.
-계약 해제를 막기 위해 중도금 넣기. 계약서 쓰기로 한 날 그 전날에 부동산과 얘기해서 계약금과 중도금 얘기해 두면 좋다고 하셨습니다.
어떻게 운영할까?
단지가 좋으니 비선호동이어도 상승장엔 같이 오릅니다. 추후 전세 새롭게 맞출 땐 전세 낮게 해야 하고 안 나가면 더 낮추라고 하셨습니다. 수도권은 전세 쌓여 있어도 가격만 시세보다 싸면 바로 나가니 역전세는 나지 않을 것이지만 전세 안 나가면 낮춰서 빼야 할 수도 있다고 하셨습니다. 이 단지는 장기간 가져가도 된다고 하셨습니다.
비교 단지로 올렸던 더 큰 평수의 구축 단지에 대해서는 회의적이셨는데요. 특올수리되어서 가격도 비싸고 투자금도 많이 들기 때문에 1호기 매물이 더 좋다고 하셨습니다.
이어서 앞으로 2호기 투자 방향성에 대해 여쭈었는데요.
투자 후 좀더 대출 일으켜서라도 좋은 곳 할 걸 그랬나 하는 아쉬움도 있었는데 매코 당시 제바 멘토님께서는 오히려 남은 투자금에 저축액, 전세금 회수금 더해서 수도권쪽에 투자 가능한 지역들을 추천해 주셨습니다.
그동안 강사님들께서 자산 규모 키우려면 채수를 늘려야 한다고 하셨는데 잘 이해가 안 되었습니다. 똘똘한 한 채가 더 먼저 많이 오르는데 채수를 늘리면 세금 부담만 커지고 오르는 속도나 폭도 더 불리하다고 생각했습니다. 멘토님은 매매가와 전세가를 합산해서 계산하셨는데 그렇게 해 보니 똑같은 금액이더라도 전세가가 더 높다는 걸 알 수 있었습니다. 이제 2호기 투자를 위해 수도권 지역을 추가로 앞마당 만들겠습니다.
멘토님의 투자 로직을 내 투자에 적용시키기.
멘토님께서는 단지 가치를 정확히 알고 계셨고 매수가가 싼지 비싼지를 말씀해 주셨는데 앞으로 2호기 할 때는
실전반 강의에서 배운 것처럼 단지분석 장표에서 앞마당 단지들간의 가격 비교를 통해 저평가 여부를 판단하고
현재 시장 분위기(상승장인지 하락장인지)를 파악하고 실거래가를 체크하고 목표 매수가 범위를 정하고
무엇보다 대안으로 후보 리스트를 3개 이상 동시 진행해야겠다고 생각했습니다.
그리고 상승의 온기가 어디까지 퍼져 있는지 앞마당의 시세를 파악하면서 현재 할 수 있는 가장 좋은 것을 장바구니에 담아둬야겠다고 생각했습니다.
제주바다 멘토님! 물건의 가치를 제대로 보고 투자 기준 적용해서 투자하는 것의 중요성 알려 주셔서 감사합니다. 앞으로 가르쳐 주신대로 해서 2호기 후보리스트로 또 찾아뵐게요.
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