● 배운점

Part 1. 현 시장 상황 (Why?)

 ⊙ 대출규제로 인하여 투자하는데 까다로워 진 것은 맞지만, 투자를 못하는 건 아니다.

1. “기존 전세임차인 승계” 하여 매매 or “주인전세”를 통한 투자
2. 조건부 전세자금 대출이나 주택담보 대출을 부동산투자에 활용 못하게 하겠다는 것이지 전세끼고 주택 매수하는 것이 금지된 것이 아니다.

 ⊙ 지역별 627 대출 규제 이후 시장

 서울/수도권 : 고가 주택은 매매 수요작 일시적으로 관망하는 상황, 중저가 주택은 실거주자 위주로 거래체결

 지방 : 대출정책에 영향X, 지역별 공급현황에 따라 움직임, 공급물량이 줄어 드는 지역에 집중

 결론 : 투자해라. 서울/수도권이든 지방이든 규제에 관계없이 아직 기회를 주고 있는 지역과 단지가 너무 많다.

          지방은 대부분 싼 구간이며 공급이 줄어들고 있는 지역에 집중하자.

          투자하기 좋은 시기는 ‘투자에 대한 공포심’으로 진입장벽이 높아진 때, 지금이 바로 그 시기.

          상황이 더 좋아지길 기다리며 관망하는 시간을 보내지 마라. 지금은 행동하고 투자해야 하는 시기이다.

Part 2. 투자의 원칙 (What) 저.환.수.원.리

 1. 저평가 : 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.

  #수익보장 #같은 가격에 가치가 더 좋은 것 #가치가 비슷한데 가격이 더 싼 것 #가치판단 #가치없이 전고비교 금지

   ☞ 가치가 있는 물건을 상대적으로 싼 가격에 비교하여 투자한다.   

2. 환금성 : 매도 시점에도 사람들이 좋아하는 물건(현금화가 쉬운 것)

 #매도시점에 잘 팔리는 물건인가 #가치와 수요가 충분한 물건인가 #가치판단 #수요판단

   ☞ 투자하는 물건의 가치와 수요를 인지하고 매수/ 보유/ 매도의사를 결정한다.

3. 수익률 : 내가 가진 투자금대비 수익이 충분한 것

 #어떤게 더 싸지? #투자금 차이는? #둘 다 할 수 있으면 뭐가 더 좋지? #가격이아닌 가치에 집중 #갭집착X

  ☞ 수익률에 집착하지 않으며 사람들이 좋아하는 아파트의 특징을 익히고 수익이 날 아파트를 투자한다.

4. 원금보존 : 내 돈을 절대 잃지 않는다.

 #지역별 적정 전세가율 #싼구간 매수 #전세가율 자체로 가치판단X #가치판단 #+-10% 감안 #수요/가치가 좋은 단지

   ☞ 싼 구간에 적절한 투자금으로 매수하며 수익이 날 때 까지 절대적으로 지킨다.

5. 리스크관리 :감당해야 할 리스크를 학인하고 대응한다.

 #잔금대비 #3년 주변 공급(상,하급지) #역전세대비 #과도한대출금지 #감당가능한운용 #무리한 전세가 고집X

   ☞ 리스크를 검토하고 감당 가능한 리스크에 투자, 대응하고 수익을 낸다.

Part3. 투자의 프로세스 (How) 어떻게 투자하는가

 Step1 정보수집 : 임장하고 임장보고서 쓰며 아파트가치(입지 + 상품성)를 제대로 파악한다.

  #임장 #임보

 Step2 투자기준 : 투자원칙(저환수원리)과 투자기준을 적용해 투자후보(매물)을 선별한다.

  #투자의원칙(불변) #투자의기준 #20년식 33평 4억 =저평가 #투자가능 조건만들기 #Bottleneck

 Step3 투자결정 : 비교 할 앞마당을 3개 만들고 투자물건을 결정한다.

  #수평비교 #수직비교 #투자결정 7단계 #RAS망상활성계 #앞마당별 우선순위 단지선정 #안되는거 짝대기 긋고~

  #10:5:4:3:1 법칙 #시도하는 양만큼 확률도 올라간다 #가능성 제한금지 #실행의총량 = 성공의총량 #거절익숙

 Step4 매수결정 : 끈기있게 마지막까지 협상하여 좋은 가격, 조건을 계약 결정

  #사장님 3번만 도와주세요 #근거/이유 #네고될까요? 왜냐하면~ #많은후보확보 #부동산전화 싹~ #없으면 워크인

Part4. 성공한 진짜 비법 (Apply) 나에게는 어떻게 적용하는가

#지방에서 가치는 상품성 #투자물건 저.환.수.원.리 적용 #복기 #저환수원리별 복기 #과정,결정,결과 반드시 확인

#인사이트는 투자후 복기에서 온다. #독-강-임-투-복 #결과가 좋았어도 과정이 아니었다면 재발가능성↑

● 적용점

 1. 투자할 아파트의 가치를 “순서대로” 명확하게 임장보고서에 녹여이고 행동하기. (지역위상, 입지, 생활권, 단지 등)

 2. 내가 쓴 임보에서 단지 5개 저.환.수.원.리 적용하여 투자 가능여부 판단해보기. (투자금 + a)

 3. 밥잘님 독서방법 2주차 필독도서에 적용해보기.

● 느낀점

밥잘님의 강의를 통해 투자의 전반적인 프로세스를 A~Z까지 밀도있게 배웠던 시간이었다. 대출규제 이후 지역별 현상황에 대해 알 수 있었고, 무엇보다 내가 지금 해야하는 우선순위가 무엇인가에 대해 고민할 수 있었다. 

4개월전 열반기초반을 시작으로 월부환경에 입성했을 당시, 처음 알게되었던 저환수원리와 이번 강의를 통해 알게된 저환수원리는 나에게 달랐다. 근본적인 의미는 같지만, 중요성을 받아드리는 지금 나의 상태에서 온 감정인 것 같다. 

저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크관리. 임장가고 임보쓰면서 임장과 임보에 집중했던 나머지 가장 중요한 저환수원리의 원칙적인 부분들을 막연하게 생각하고 놓치고 있었다. "임장 하고 임보 쓰고 알고 있으니, 나중에 투자 진행 하다 보면 되겠지" 라고 생각했던 것이다. 아닐하게 생각했던 나 자신을 되돌아볼 수 있던 계기었다.

밥잘님 말씀대로 연습이 필요하다. 매번 임장하고 임장보고서를 쓰면서 반드시 적용해야 할 부분이라는 점을 직관적으로 깨달았다. 그래야 잃지 않는 투자를 할 수 있음을 배웠다. 반드시 적용하자. 문신처럼 새기자.

열반기초반/실전준비반/서울투자기초반을 거치지 않고 이런 내용들을 들었다면 흡수하고 이해하지 못했을 것이다. 이번 강의를 통해 내가 4개월 전보다 분명히 성장했음을 느꼈다. 그리고 강도와 방법이 아닌 축적에 의미에서 고민하던 나를 칭찬할 수 있게 되었다. 

마지막에 말씀주신 독서방법에 대한 부분들도 너무 좋았다. 독서를 잘하고 있는지 이렇게 하는게 맞는지, 책과 친하지 않았던 나에겐 늘 고민거리였다. 하지만 마지막에 알려주신 밥잘님 독서방법은 내겐 큰 인사이트였다. 이번 2주차 필독서에는 반드시 적용하여 독서와 좀 더 친해질 수 있었으면 좋겠다. 정말 듣는내내 밥잘님의 경험과 인사이트를 넘치게 나눠주심에 감사하다. 

밥잘님 감사합니다. 덕분에 중급반이 끝나면 좀 더 성장한 제 자신을 볼 수 있게 될 것 같습니다.