과연 수도권의 전세가는 앞으로 오르기만할까? (feat.역전세) [돌맹이의꿈]

안녕하세요

작지만 절대 깨지지 않는

돌맹이의꿈 입니다.

최근 몇년간 수도권 전세가가 오르면서

수도권에 투자하신 분들이

앞으로 1-2년 내

오르는 전세금을 통해 투자금을 회수하고

다음 투자를 도모하는 상상을 많이 하십니다.

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오늘은 수도권 공급에 대한 이야기를

해보려고 하는데요

흔히 우리가 아는 대로라면

수도권은 현재 앞으로 예정된 공급이 적기 때문에

공급리스크는 크지 않다,

전세가가 앞으로 오를 확률이 높다

라고 알고있습니다.

공급은 또한 지방에서만

유의미하게 보면된다라고

잘못생각하고계신 분들도 있으신데요

이부분에 대한 이야기를

해보려고 합니다.

정말 수도권은 앞으로

전세가가 오르기만 할까요?

역전세 위험은 없는걸까요?

"수도권에도 공급이 있다"

[경기도 공급 그래프]

[인천 공급 그래프]

위에 보이는 그래프는

경기도와 인천의 공급 그래프입니다.

파란색이 공급량인데요,

저 빨간색은 공급 적정량이라고 보시면됩니다.

공급량이 저 적정선 이상이면

적지 않다고 볼 수 있는데요,

서울의 경우 거의 예정된 공급이 미미하지만

경기도와 인천의 경우 공급이 남아있는것을 볼 수 있습니다.

[3기 신도시 공급]

위 그림은 3기 신도시 공급을 나타내는 것인데요

보시다시피

남양주 왕숙에 6만6천가구가량이

공급될 예정입니다.

남양주만 봐도 한지역에

무려 7만가구가량이 들어온다니

무시무시한 규모입니다.

"수지구로 보는 7만세대 공급 영향"

왕숙신도시에 쏟아지는 7만세대의 공급의 규모가

어느정도인지 감이 안오시겠지만

대략적으로 설명드리자면

2017~2019년

3년간 동탄 포함한 화성시에

쏟아졌던 공급량이라고 보시면 됩니다.

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17~19년 당시

수도권 전체적으로는

유동성이 늘어나면서

매매가가 올라가고있던 상승장 시기였습니다.

하지만

당시 수지구의 상황을 보시면

17~19년도 사이에

수지구 대장단지의 그래프만 봐도

16~18년 초까지 그래프가

많이 눌려있는 것을 볼 수 있습니다.

특히나 전세가의 경우

16년부터 19년까지 숨을 쉬지 않고 보합하다가

20년까지 큰 폭으로 하락한 것을 볼 수 있습니다.

2016년도 당시 수지구에

신분당선이 개통했음에도

매매와 전세가 오르지 못하고 눌려있던 것은

인근 화성의

2기신도시 동탄 공급의 영향이

컸다고 볼 수 있습니다.

"현재 공급의 영향을 받고있는 수도권"

현재 공급의 영향을

받고있는 수도권은

"광명" 입니다.

광명시에 위치한 구축 단지인데요

광명시엔 신축들이 우르르 들어오면서

전세가가 약 9천가까이

빠지는 것을 볼 수 있습니다.

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수지구의 사례가 옛날이니

현재는 다를 것이라고 생각하셨다구요?

아닙니다. 이렇게 현재도

전세가가 빠지는 곳들이 있습니다.

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과거와 현재의

공급 영향을 받은 수도권의 모습을

모두 살펴봤고,

수도권 또한 공급의 영향에서

자유로울 수 없다는 것을 이렇게 우린 배웠습니다.

"앞으로 수도권에 정말 역전세가 없을까?"

위 질문에 대한 답은

"아무도 모른다" 입니다.

앞으로 예정된 수도권의 공급이

적은 것은 사실입니다.

또한 전세 매물이 귀해진 상황도 사실이고,

앞으로 전세가가 전체적으로 오를 확률도

어쩌면 높을 수 있습니다.

(아닐 수도 있지만요)

하지만 모든 수도권의 지역에서

역전세가 없을거라고 생각하고

무리해서 투자금을 조달하여 무리한 전세가에 맞춰

투자를 하게된다면

큰 리스크를 맞게될 수도 있습니다.

인천에 예정된 남아있는 검단신도시의 공급

계양신도시의 공급

고양시의 창릉신도시 공급

왕숙신도시의 공급

등등

아직 우리는 공급이 남아있음을 잊지 말아야합니다.

모든 수도권이 이 공급들의 영향을

받지는않겠지만,

동탄의 공급 영향을 수지는 받았던 것처럼

대세상승장에서도 비틀비틀거렸던 수지처럼

예정되어있는 공급들이

우리가 투자로 보려고 하는지역에

어떤 영향을 미칠지에 대해서

철저히 분석하고 확인해야 할 필요가 있습니다.

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공급이 무서우니 투자를 하지 말아라

라는 말씀을 드리는것이 아닙니다.

내가 충분히 예상되는 역전세 범위의 리스크가

감당가능하고,

공급이 있는 기간동안 매매가가 오르지 않을 수 있다는 사실을

내가 충분히 인지한 채로 투자를 하는거라면

얼마든지 투자를 해도 좋습니다.

하지만 이런 리스크들을 전혀 모른채 투자를 하는것이

위험한 것입니다.

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과도하게 높은 전세가 셋팅

무리해서 대출받아 투자하는 영끌족

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이런 행동들을 하게된다면

내가 소중하게 종잣돈을 모아서 산 아파트를

날리게 될 수도 있습니다.

리스크는 우리가 예측하지 못한 순간에

갑작스럽게 다가오기에 리스크라고 합니다.

아무리 철저히 대비를 한다고 하더라도

리스크는 다가올 수 밖에 없습니다.

리스크는 대응의 영역입니다.

하지만 예상가능한 리스크는

굳이 일어나기 전까지 기다리는 것이아니라

대비를 미리 하는것이 맞습니다.

저환수원리 의 마지막 '리스크'

마지막에 있다고 간과하지말고

우리 모두 리스크 잘 챙겨서

자산 잘 지켜내는 투자자가 되었으면 좋겠습니다.

글 읽어주셔서 감사합니다.