그뤠잇_3기 신도시가 입주하면 위험해질 수 있는 지역들

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

올해가 지나면 수도권 공급은 급감하여

유래가 없는 공급부족 상황에 직면하게 됩니다.

여러가지 이유가 있겠지만 환경정비사업이 지체되고

새로운 공급 대책을 적기에 세우지 못한 것이

가장 큰 이유일 것이라고 생각하는데요.

코로나 시절 부동산 규제로만 집값을 잡으려는 노력에서

공급 정책으로 노선을 바꾸면서 나온것이 바로 3기신도시입니다.

1기와 2기신도시의 공급으로 수도권 부동산 시장을

안정화시켰던 과거 사례를 토대로 다시 한 번 대규모 공급을

통해 수도권 집값을 잡겠다는 의도로 생각됩니다.

오늘은 수도권 신도시 개발의 역사와 특징

그리고 3기신도시가 입주한다면 위험해 질 수 있는

지역들을 정리해보겠습니다.

# 신도시의 역사

신도시란 기존 도심의 과밀화를 해소하거나, 새로운 산업과 주거 기능을

수용하기 위해 국가 주도하에 조성된 도시입니다.

수도권뿐 아니라 지방에도 조성되는 경우가 있으며 일반적으로

아무것도 없는 허허벌판에 새로운 삶의 터전을 만드는 과정을 통해

신도시가 탄생하게 됩니다.

정부에서 전체적인 마스터 플랜을 세운 후 주택, 도로망, 학교, 공원등의

인프라 조성을 진행하며 과거 무분별하게 조성된 서울 강북지역등보다

쾌적하고 깔끔한 생활환경을 가지게 되는 특성이 있습니다.

수도권에는 대표적으로 90년대 조성된 1기 신도시, 그리고 2010년대에 조성된 2기신도시

마지막으로 2028년을 목표로 조성될 3기 신도시까지 크게 3개의 신도시가

조성될 예정입니다.

1기 신도시 : 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본

90년대 초반 약 200만호가 조성된 1기 신도시는 

대한민국 역사상 가장 큰 규모의 주택 건설 프로젝트였으며

대규모 공급을 통해 급등하던 서울 부동산 시장을 안정시키면서 

대표적으로 성공한 공급대책 중 하나입니다.

이 시기에 처음으로 90년대 이후 서울 인구가 감소했고

수도권으로의 인구 분산 효과로 인해 매매와 전세가격 안정화에

큰 기여를 할 수 있었습니다.

1기 신도시는 서울에서 20km 떨어진 지점에 건설되었고 

주거라는 핵심 기능에 집중한 도시이며

내집마련을 목표로 이주한 비율이 매우 높았습니다.

이런 부분이 단점이 되어 서울에 종속성이 심화된 도시구조를

갖게 되고 노후화가 되면서 자족화에 실패하면서

1기 신도시 내에서의 선호도가 차이가 나고 있습니다.

판교라는 직장과 교통의 메리트가 있는 분당과

그렇지 못한 일산의 집값이 차이가 나는 것을 봤을 때

현 시점에서는 자족기능을 갖지 못하는 1기 신도시 지역의 미래는

밝지 못한것으로 생각됩니다.

2기 신도시 : 김포 한강, 인천 검단, 파주 운정, 양주 옥정, 위례, 판교, 광교, 동탄

1기 신도시 입주 후 90년대 초중반까지 안정세를 보였던 수도권 부동산 시장은

다시 한 번 경제발전으로 인해 도시 규모가 팽창하게 됩니다.

이로 인해 2000년대 초반 다시 한 번 신도시를 발표하게 되고 

그것이 바로 2기 신도시입니다.

1기 신도시보다 더 먼 30km 지점에 위치한 동탄, 옥정, 검단 등의 지역도 있고

이보다 가까운 위례같은 지역도 있었는데요.

1기신도시의 단점인 베드타운의 한계를 넘어 업무기능을 강화한 도시를

형성하기 위해 노력하면서 판교와 동탄등에 거주와 직장의 기능을 모든 기능을

갖춘 생활권을 만드는데 성공하기도 했습니다.

한계점으로는 1기 신도시보다 서울 접근성이 떨어지면서 시간이 지날수록 수요의

한계가 있었으며, 판교 등 선호되는 지역 외에는 여전히 베드타운을 극복하지

못했으며, 수도권의 핵심 요소인 교통 인프라가 여전히 계획대로 진행되지

못하면서 애초의 목적에 완복하게 부합하지는 못했습니다.

하지만 2010년대 대규모 공급을 통해 글로벌 시장의 이슈도 있었지만

수도권 집값 안정화에 어느정도 기여를 했으며

일부 지역은 성공적인 자족도시로 거듭나면서 지금까지도 많은 사람들이

거주하고자 하는 수요를 가진 도시로 발전하고 있습니다.

3기 신도시 : 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 등

기존의 신도시들의 단점들을 보완하기 위해 계획발표부터 각종 인프라와

자족기능을 강화하기 위해 노력했고 GTX나 기타 교통 인프라 확충을

발표하면서 입주와 동시에 풍족한 인프라를 누릴 수 있도록 계획되었습니다.

서울과의 거리 역시 10km 이내로 선정되면서 접근성을 높혔으며

공공주도 성격이 강화되어 취약계층을 배려한 주택공급에도

초점이 맞혀져 있습니다.

3기신도시 발표는 부동산 폭등장에 따라 급조된 느낌이 없지 않았지만

계획대로만 된다면 수도권 주택시장의 안정화에는 어느정도

기여할 수 있다고도 생각됩니다.

# 3기 신도시 입주로 인해 위험해질 수 있는 지역

1. 고양 창릉 → 고양시(1기신도시, 행신, 화정, 삼송 등), 파주시 전체

고양시 덕양구에서 가장 서울과 인접한 지역에 위치한 창릉은

약 3.8만세대가 입주할 예정이며, GTX-A 및 지식산업센터 용지 배정 등

입주와 동시에 직장과 교통 인프라를 모두 가진 자족도시로 계획되어 있습니다.

연식이 좋고 교통 인프라가 확보되면서 서울 접근성이 좋다보니

이보다 거리가 멀고 연식이 오래된 1기신도시 일산과 파주 지역에 거주하는

수요는 상당 부분 약해질 것으로 생각됩니다.

현재도 오래된 연식과 교통이 좋지 않아 젊은 인구의 이탈이 가속화되고

있으며 입지조건이 더 좋은 지역인 창릉에 대규모 신축이 들어선다면

큰 타격을 받을 것으로 생각됩니다.

여기에 15년 이후 지어진 삼송과 원흥 역시 창릉 입주 시기가 되면

최신축 단지는 아니기 때문에 어느정도의 타격은 받을 것으로 생각됩니다.

2. 하남 교산 → 하남 미사, 감일, 위례 일부, 강동구(암사, 성내 등 구축 일대), 송파구 거여 오금 일대

2010년 중반의 연식을 가지고 있는 하남 미사와 위례는 현재 시점 기준으로는

택지의 전성기로써 많은 수요를 가지고 있습니다.

하지만 3기신도시가 입주하는 시점에는 10년 이상의 연식을 갖게 되고

위치적으로 교산신도시보다 서울 접근성이 떨어지는 단점을 가지게 되는데요.

교산신도시에 3호선 연장이 발표되었고 바로 개통이 어려울 수 있지만

물리적 거리 자체가 서울과 더 가까우면서 대규모 신축 택지가 들어선다면

쾌적한 환경을 찾아 이동할 수 있는 가능성이 있다고 생각합니다.

여기에 서울지역이지만 거주 환경이 좋지 않은 강동구 암사, 성내 일대나

송파구의 거여, 오금 지역에서 이주 수요가 있을것으로 생각되며

3.3만세대라는 적지 않은 규모의 입주가 이뤄지면서

주변 지역에 큰 파장력을 가져올 수 있다고 생각합니다.

3. 남양주 왕숙 → 남양주전체(별내, 평내호평, 마석, 다산 등), 구리 전체

3기 신도시 중 가장 큰 규모를 자랑하는 남양주 왕숙은 약 6.6만세대가

공급될 예정입니다.

9호선 연장이 예정되어 있으며 지난 달 청약이 시작되기도 했는데요.

교통인프라가 현실화 된다는 가정하에 기존에 강남 등의 주요 서울

지역에 접근이 불편했던 남양주 별내나 평내호평, 마석등의 지역에 큰 타격이

있을것으로 생각되며 비슷한 성격의 구리 갈매, 그리고 연식이 오래된

구리지역에서 왕숙으로 이주하고자 하는 수요가 생길것으로 생각됩니다.

실제로 왕숙지구에 방문해보면 면적이 정말 엄청 크다는 것을

느낄 수 있는데요.

교통 인프라만 적기에 공급된다면 경기 동북권 전체적으로

가격 조정의 폭이 상당할 것으로 생각됩니다.

4. 부천 대장, 인천 계양 → 인천 계양, 부천, 김포, 검단신도시 등

경기 서부권과 인천 전체적으로 봤을 때 가장 서울과 인접한 곳에

약 3.7천 가구가 공급되면서 상대적으로 서울접근성이 열악한

인천 계약, 검단 등의 인천지역과 부천과 김포 지역에 타격을

줄 것으로 생각됩니다.

거주 환경이 좋지 않은 구도심인 계약이나 연식이 좋지 않은 부천

그리고 교통 인프라가 열악한 김포지역에서 이곳으로의 이주

수요가 클 것으로 생각되며 연식을 위해 이주했던 지역들이

특히 더 많은 가격조정을 받을 것으로 생각됩니다.

급조된 정책이라는 말도 많고 우여곡절이 많았던 3기신도시의 입주가

예정대로 진행된다면 앞으로 2~3년 이내로 다가오고 있습니다.

과거 1,2기의 신도시 조성을 생각해 봤을 때 대규모 공급에 따라

수도권 시장은 조정을 받았었는데요.

과거의 단점과 실패사례를 보완하여 개발되는 만큼

발표된 지역들이 모두 들어왔을 때 사람들의 수요가 어떻게 움직일지

지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.

특히나 서울과의 접근성이 좋기에 기존에 지어진 신도시나

외곽 지역들은 적지 않은 가격조정이 예상되며 대규모 이주도

예상해볼 수 있을 것 같습니다.

또한 1기 신도시와 인접한 지역들은 이들 지역으로의 이주대책을

세우면서 재건축 진행이 가속화 될 수도 있다고 생각합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.