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책 제목(책 제목 + 저자) : 김준영
저자 및 출판사 : 한국경제신문
읽은 날짜 : 25.9.12
1. 기억하고 싶은 내용
53page : 전세수급지수의 상승은 시장에 전세 매물이 부족하다는 뜻이며, 이는 전세가격의 상승 가능성을 매우 높입니다. 매매가격 상승의 기초가 되는 전세가격의 상승은 첫번째로 전세 부족에서 시작되는 것이지요.
80page :
수도권과 지방은 공간의 크기 차이에서 비롯된, 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있습니다. 수요 측면에서는 공급 부족을 느끼는 시간의 차이이며, 지역과 지역 간의 거리 차이이기도 합니다. 이러한 공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적 공급량을 서울,수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야 합니다.
서울, 수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해, 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다. 이런 이유로 서울, 수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복됩니다. 서울, 수도권은 높은 전세가율에서 낮은 전세가율로 혹은 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 큰 변화가 일어나지만, 크기가 작고 미래 성장성이 작은 도시들은 높은 전세가율 안에서 움직이게 됩니다. 공급에 의해서 움직이는 전세가율은 저점과 고점의 폭이 수도권은 크게 나오며, 지방 도시들은 작은 폭으로 움직입니다.
83page~ : 서울,수도권과 지방의 차이
- 서울,수도권 : 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장이다. 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장 환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것임.
- 지방 : 작은 공간에서는 공급의 부족 혹은 과잉을 훨씬 빨리 체감한다. 이런 이유로 광역시 이하 규모가 작은 도시들은 대부분 3년 누적 공급량에 의해서 가격의 변동성이 일어난다. 공급 선행 시장이다. 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치는 것임.
98page : 공급이 시장에 영향을 미쳐 가격을 변화시키는 것은 대부분의 지방에서 보이는 특성이다. 지방에서는 3년간 예정된 물량, 즉 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 미치지요. 공급이 선행되는 시장입니다.
106page : 입주물량과 매도물량 무엇이 진짜 공급일까? 현재 시점에 나오는 주거 가능한 공간만이 공급이다. 인허가물량, 착공물량, 분양물량은 현재 시점에서 주거를 할 수 없기에 당장 시장에 영향을 미치는 공급은 아니다. 매도물량과 신규 입주 물량만 공급의 범주이다. 지방의 경우 신규 입주물량은 현시점에서 바로 영향을 주는 것이고, 서울, 수도권에서는 신규 입주물량이 점차 매도물량이 되어가면서 영향을 준다고 할 수 있다.
134page : 희소성 → 주택시장 전체로 보면 아파트의 희소성은 서울이 가장 높고, 지방 광역시가 낮습니다. 전체 주택에서 서울의 재고 아파트가 차지하는 비율은 낮은 편에 속합니다. 지방은 대부분의 경우 광역시 중심으로 인구가 집중되며 아파트의 비율이 높지만, 서울은 인구가 집중되어 있는 데 비해서 아파트의 비율이 낮은 편입니다.
191page : 미분양으로 시장을 판단하지 마라 → 미분양은 기본주택에서 가격의 상승과 하락이 생기며 나타나는 하나의 현상이다.
195page : 거래량, 어떻게 봐야 할까? 거래량을 수요가 많거나 적다는 판단의 근거로 사용하지는 못함. 거래량은 최소한 1년 정도는 그 지역의 평균 매매 거래량 이상으로 나올 때 의미가 있습니다. 그리고 매매가격 하락 후에 첫 번째 거래량이 평균 이상 늘어났을 때, 여기에 덧붙여서 신규공급이 부족한 시장환경에서 기존주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있는 경우입니다. 이렇게 늘어난 거래량이 공급량과 함께 움직일 때 가장 큰 의미를 가지게 됩니다.
2. 느낀 점
53page : 전세수급지수 상승 → 전세 물량 감소, 전세수급지수 하락 → 전세 물량 증가
80page
가. 서울,수도권 → 장기누적공급량, 지방 → 3년 누적 공급량 파악하는 것이 중요함.
나. 서울, 수도권이라는 공간은 하나의 움직임을 보이며 이러한 공간은 한 두해의 공급량으로 사이클이 바뀌지 않음. 누적된 공급으로 인해 하나의 사이클이 형성되며, 누적 공급량의 변화가 하나의 사이클을 끝낸다. 지방 같은 경우 서울, 수도권 처럼 하나의 공간을 이루는 게 아니라 하나의 독립적인 공간을 가지고 있으므로 서울, 수도권과 달리 3년 누적 공급량에 의해 사이클이 바뀜. 따라서 지방의 사이클이 빨리 바뀐다는 것을 이를 의미함.
다. 전세가율은 곧 성장률을 의미함. 전세가율이 낮다는 것은 매매가의 상승을 바라는 사람들이 많다는 의미임. 그런 의미에서 당연히 서울, 수도권의 전세가율이 낮을 수밖에 없음. 따라서 서울, 수도권은 누적된 공급량에 따라 전세가율의 폭이 크게 발생함. 이와 반대로 지방의 경우 성장성이 부족하므로 전세가율은 항상 높게 유지됨. 따라서 지방의 전세가율이 높은 것은 항상 그래왔던 것임.
99page : 수도권에서의 전세가율 증가, 지방에서의 전세수급지수 상승 등 투자 환경이 조성되는 이러한 지표들이 곧바로 시장 가격 상승에 영향을 주는 게 아님. 투자하기 좋은 환경을 조성하고 있다는 의미로 받아들이는 게 좋음.
134page : 서울,수도권/지방광역시/중소도시 등에서 큰 희소성을 알아야 함. 서울, 수도권 특히 서울의 경우 그 수요 대비 아파트의 비율이 매우 낮음. 따라서 아파트라는 이유 하나만으로도 연식이 아니라 위치 때문에 희소성이 있음. 광역시의 경우 주변 작은 도시들의 수요까지 같이 흡수하기에 아파트 재고 비율이 매우 높음. 예를 들어 광주 같은 경우 전남의 수요를 모두 흡수하기 때문에 재고 아파트 비율이 가장 높음. 이런 곳에서는 아파트라는 이유 하나만으로 선호가 되지 않음. 신축이고 위치도 좋아야 선호가 되는 것임. 그에 비해 중소도시 같은 경우 광역시보다 수요가 작기 때문에 그에 비례하여 공급이 작음. 그렇기에 해당 도시에 거주하는 거주자의 소득 등이 늘어감에 따라 요구하는 수준은 높아지는 데 그에 맞는 아파트가 없음. 따라서 이러한 중소도시 같은 경우에는 신축이라는 점이 희소성이 있는 것임!! → 강의 같은 곳에서 이러한 얘기를 자주 들었는데 이번에 확실히 알 수 있게 되었다!! 서울,수도권 : 아파트라는 점이 희소성, 특히 서울 / 지방광역시 : 신축+위치 / 중소도시 : 신축
191page : 미분양은 가격의 상승, 하락에 따르는 후행지표이구나, 이를 선행지표로 여기고 가격 상승의 판단을 하는 선행지표로 판단하는 것은 데이터를 잘못 해석하는 길임.
195page : 거래량 하나 만으로 수요를 전부 판단하지 못한다. 적어도 1년간의 추이를 보고 판단해야 함. 또한 하나 만으로 판단하면 안되고, 공급량와 같이 확인해야 함. 거래량도 후행지표
3. B/M
<부동산 시장을 판단하는 선행지표로는 공급량이 유일함. 따라서 시장을 판단하기 위해서는 공급에 대해서 잘 알아야 함. 이러한 방향에서 bm을 해야 함>
가. 매월 전국 시세 조사 추가 사항
- 서울,수도권 : 전세수급지수 & 전세가율 / 지방 : 전세수급지수
- 미분양 추이, 거래량, 매수우위지수 등 선행지표와 동행/후행지표를 구분해야 함. 동행,후행지표를 선행지표처럼 사용하여 시장을 판단하는 우를 범해서는 안됨. 유일한 선행지표는 입주물량과 인허가물량밖에 없음. 공급량 부족으로 나오는 전세부족이나 전세가율 상승 등의 현상들에 거래량과 같은 통계들을 추가하여 보조지표로 사용하는 것이 가장 바람직한 방법임. 선행지표가 아니지 중요하지 않은 데이터라고는 하지 않음^^ 보조지표로 훌륭함.
나. 임장보고서 공급 part O/X
- 서울, 수도권 / 지방 공급 분석 시 다른 기준을 적용해야 함. 서울, 수도권은 하나의 권역으로 보고 누적된 공급량의 추이를 보고 판단, 지방은 대체로 현재 시점으로 3년 누적 공급량을 보고 시장을 판단해야 함.
- 책에서 소개된 평균 입주 물량 → one-page에 적용하기
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