[열기88, 4자마자 5를 자산만 고를조-쭈니08]아무런 리스크를 지려고 하지 않는게 최악의 리스크이다.

<부동산 투자원칙과 분석하는 방법>

1. 부동산 가격이 결정되는 핵심 기준.

      - 장기적 관점(물가, 통화량, 경기, 수요[입지], 입지독점성

      - 단기적 관점(가격저평가여부, 매수(매도)심리, 입주물량, 투자기준)

      - 물가는 계속 오르고 통화량은 10년 사이에 2배 늘음/ 과거수치로 보면 2035년에도 두배 늘지 않을까..

      - 2023년 역전세 이후 입주물량이 적기 때문에 부동산이 오를 요소가 다분해 보이지만 정부의 강력한 

         대책으로 떨어질 위험요소도 가지고 있음 개인적으로는 부동산 투자는 지금이 적기일 것으로 보인다.

  2. 200억 부자의 투자 원칙(너바나 레시피)

      - 투자와 투기를 구분하자. 투자는 원칙이 있고 자신의 결정으로 이루어지며 과정과 결과를 중요시 여기며 

         리스크,  성과를 알고 하는것 이지만 투기는 감정과 가격에 따라 타인에게 의지하는 경향이 많으며 

         결과만 중요시 여긴다. 리스크나 성과를 운에 영역으로 맡기는 경우가 많다.

        ① 저평가 여부(가치>가격) : 과연 매매 가격이 적정한가

        ② 환금성 : 아무리 가격이 높더라도 환금성이 되지 않는다면 그저 숫자일 뿐이다. 큰 돈을 벌려면 시세차익을 

             목표로 해야지 월세벌려고 하는 목표는 위험하다. 매도가 안되는 것이 가장 큰 문제이기 때문이다.

        ③ 수익률 : 수익금/투자금

                         72법칙(72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간)

                        투자 1년차 수익률 = 잃지 않는것

                        투자 2년차 수익률 = 10%

                        투자 3년차 수익률 = 20%

                       수익률을 높이기 위해 수요는 많고, 공급은 없는 곳(서울), 적절한 투자금이 필요하며 전세금 

                       상승요소가 있는곳, 좋은 타이밍, 수익률과 수익 둘다 중요하다. 마지막으로 선택한 부동산의 

                        가치를 신뢰하며 인내하는 것이 중요하다.

        ④ 원금보존 : 매수시 최악의 손실은 얼마인지, 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수해야 한다

                            (적정 전세가율 = 서울 60%, 강남50%, 지방80%) 또한, 전고점의 15%빠진 물건은 원금보전 

                           확률이 높다.

        ⑤ Risk관리 : 역전세, 대량 공급, 급격한 전세상승(시세차익 부동산의 리스크)

                            리스크 관리를 위해 전세금 욕심을 내지말고, 3년내 입주물량이 어떤지, 입지독점성은 있는지, 

                           전세보증금의 전체 5%~10% 보유하고 이를 위해 고정적인 급여 수익을 얻는 것이 좋다.

                            무엇보다 가장 큰 리스크는 무지이다!

  3. 너바나의 부동산 전망과 부동산 투자 잘하는 법

       - 거시경제를 예측하는 것은 불가능의 영역이다. 다만 환경에 따라 상승 시나리오 일때 수익을 얻을 수 있는지 

         하락일 때 내 자산은 안전한지 확인해야 한다. 현재 정부에서 계속해서 정책을 내고 있고 이에 따라 앞으로 

         내 집 마련의 기회가 점점 사라질 것으로 전망된다. 이에 따라 우리는 월세로 살 것이지, 내 집 마련 막차를 

         탈 것인지 결정해야 한다.

         투자자의 단계는 투기 - 갭투자 - 우량주 투자 - 가치투자(담배꽁초투자) - 가치투자(성장가치투자)

         투기는 지양하고 가진 자본금이 많지 않으므로 저평가된 초저렴한 매물을 발굴하여 싸게 사서 비싸게 파는 

         가치투자 전략을 지향하는 것이 좋겠다.

  4. 너바나의 실제 투자 사례 및 세금 대응하는 법

      - 누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다. not완벽주의, but완료주의

      - 양도소득세, 종합부동산세, 취득세에 대한 공부 필요/ 양도소득세가 걱정된다면 비조정지역으로, 

         종합부동산세가 걱정된다면 40억이하 집으로, 취득세가 걱정된다면 비조정지역에서 3주택이하로 전략이 

         필요하다.

        투자하는 직장인은 똘똘한 한채, 일시적 1가구 2주택을 적극적으로 활용하는 것이 좋고, 직장인 투자자를 

        목표로 한다면 비조정지역에서 40억이하로 분산투자로 여러채를 투자하는 것이 좋다.

내가 원하는 방향은 직장인 투자자 이므로 세금공부를 통해 비조정지역에서 부동산을 투자하는 뱡법으로 공부해야 할 것 같다. 부자는 세금이라는 대가를 반드시 치뤄야 한다라는 말처럼 세금을 두려워 할 것이 아니라 더 많은 소득을 얻기위해 반드시 거쳐가야되는 과정으로 생각하고 공부하면 좋을 것 같다.